拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，下面是我整理的房产电话营销话术，欢迎来参考！
一、要克服自己的内心障碍，
有些人在打电话之前就已经担心对方拒绝自己，遭到拒绝后不知该如何应对，只能挂断电话，甚至有些人盼着电话快点挂掉、无人接听，总是站在接电话人的角度考虑，想象他将如何拒绝你。如果这样想，就变成了两个人在拒绝。那打出的电话也不会收到预期的效果。克服内心障碍的方法有以下几个： 1）摆正好心态。做销售，被拒绝是再正常不过的事情。要对自己的产品和服务有百分之两百的信心，对产品的市场前景应该非常的乐观。同时，总结出自己产品的几个优点。
（2）善于总结。应该感谢，每一个拒绝我们的客户。因为我们可以从他们那里吸取到为什么会被拒绝的教训。每次通话之后，都应该记录下来，他们拒绝我们的方式，然后，我们再总结，自己如果下次还遇到类似的事情，怎样去将它解决。这样做的目的是当再次面对通用的问题时，有足够的信心去解决，不会害怕，也不会恐惧。
（3） 每天抽一点时间学习。学得越多，会发现知道的越少。学习的目的不在于达到一个什么样的高度。而是给自己足够的信心。当然应该有选择性的学习并不是什么不知道的都去学。打电话之前，把想要表达给客户的关键词可以先写在纸上，以免由于紧张而语无伦次\电话打多了自然就成熟了。
二、明确打电话的目的
打电话给客户的目的是为了把产品销售出去，当然不可能一个电话就能完成，但是电话要打的有效果，能够得到对我们有价值的信息。所以说打电话给客户不是目的，而是联系到目标客户，获得面谈的机会，进而完成销售。
三、客户资源的收集
既然目的明确了，那么就是打电话给谁的问题了，任何行业的电话销售都是从选择客户开始，电话销售成功的关键在于找对目标，或者说找到足够多的有效潜在目标客户。在电话销售过程中，选择永远比努力重要，一开始就找对目标虽然并
不代表着能够产生销售业绩，但起码获得了一个机会，获得了一个不错的开始。 选择客户必须具备三个条件：
1、有潜在或者明显的需求；
2、有一定的经济实力消费你所销售的产品；
3、联系人要有决定权，能够做主拍板。
四、对客户的把握 对客户需求的了解
1、地段、面积、价格、是否要按揭、朝向、楼层要求、装修、什么时间入住、打算什么把房子买下来；
2、是否去看过本区域的房子（或是以前曾看过哪些房子） 3、何时方便看房子，并留下方便联系的手机号码；
4、了解买房的原因—————不可以直接发问，比如客户问的是学区房，你可以接着问是否打算买给孩子上学，什么时候上学？如果是今年上学，那么此类客户就是很A的。或者客户说自己房子卖了，想买一套，那么这样的客户都会在近期成交；感觉客户年纪比较轻的话，可以问是否准备结婚，婚期什么时间，如果在今年，那么也是相当A类的客户；
5、如果说客户对本小区的房子的幢数，楼层，价格要求比较高的，可以马上予以否定，接着推荐给客户看看别的房子是否喜欢，如果客户感觉性的出价与市场偏离太远时，那么此类客户没必要再跟下去，很可能是垃圾客户，依具体情况而定；
6、如果客户对楼盘有一定的了解，而且对价格与面积要求与市场相差不大时，此类客户是比较A的；欠缺的就只是合适的房源了；
注意事项：
1、留两个以上的电话————如果留的联系方式太少，我们有了新房源不能及时联系你
2、一定要扩大或变通客户的要求区域—————如果价格合理，你是否考虑其他地段的房子呢（实在找不到客户要的房子的时候）
3、确定客户预算范围—————如果房子比较符合你的要求，你是否考虑提高你的预算呢，如果可以的话，大概可以提高多少呢，其实，有的客户说接受总价范围200万，其实如果有好的房子，再多加一些钱他也会接受的，经纪人的思想千万不能被客户的话语局限；
4、确认客户是否要贷款和付款能力，大约可以拿出多少首付款；
5、确定客户是否在要求的区域内看过房子—————记住，对看过该区域并且对房价比较了解的客户才是准客户。
五、（一）遇到真实的问题有几种：
1、客户的习惯性拒绝，大多数人在接到推销电话时，第一反应是拒绝，这种客户就要转移他的注意方向，我们是走的`团购路线，产品不是卖给他自己，作用是能够提高他的员工工作积极性，维系好他的客户关系，带来更大的企业效益。
2、客户情绪化反对意见，我们打电话给客户的时候，并不是很清楚客户现在到底心情是好还是坏，适不适合现在进行沟通。所以可以从客户的语气及态度听出他是否有情绪，倾听他的抱怨，帮助他化解了烦躁的心情，那么在以后的沟通中，客户也会对你的善意表示回馈，要学会倾听，电话销售人员会有相应的回报。
3、客户好为人师的反对，客户指出你的观点或者产品不足的地方，并不是真的不满意，客户自己也清楚这个世界上没有十全十美的产品，他只是想要告诉你自己有多厉害、多懂行。我们可以赢得和客户的争论，但是会输掉销售的机会。销售人员所要做的事情就是闭嘴，对客户的不同看法洗耳恭听。然后对他的看法表示赞同：“恩，您说的很有道理，什么产品多少都有瑕疵，听您这么说，让我学到了很多”。然后再提出自己的不同意见，这样既满足了客户的虚荣心，也达到了自己销售的目的。
4、“暂时不需要，有需要我会打电话给你的”这样的回答，可能是我们的开场白没有吸引客户，那么我们就要调整话术，重点讲我们能给他带来什么，比如：五证齐全，均价低，精装，学区房等等。
5、“你先发份资料户型图过来看看，到时候再说”这样的回答只是给我们下次打电话留下机会，那么我们就要考虑下次打电话时，怎么样吸引客户的关注了，不能太急。
6、“我还要考虑考虑”、“再商量商量”这样的回答，我们就要找到客户“考虑”的真实含义了，可以询问：您是担心哪一方面？问清原因找出解决办法。 7、“我们看上其他项目了”这个时候千万不要贬低对方的合作伙伴，你贬低对手，就等于贬低你的客户，结果适得其反。你可以这样说：哦，那先恭喜您了，不知道与您看上的是哪个项目？作为同行我们可能了解的比较多一点，也许有什么能够帮助您的地方？如客户感兴趣，可以给其分析下你的对手的优势，然后说出你产品的不同之处，引起客户兴趣，然后再提出约见下，让你的客户了解下自己的项目，多个选择也不会对他造成什么损失。
8、价格方面的反对，电话沟通，尽量避免谈价格，如非要报价格，可以报一个大致的价格，尽量报一个范围，而不是准确的价格，以防客户约不到访。 六、话术
电开：您好，我是网易房产的客服，做新房团购的，看您近期考虑买房吗|五证齐全的大红本准现房看您考虑么|长风街上大红本学区房看您需要吗（开头语可以换着来） 客户：有打算
电开：您是考虑哪个位置 客户：南城|北城
电开：您是考虑多少价位的 客户：六七千
电开：给你推荐***，均价*** 客户：位置在哪
电开：项目位于***
客户：这个位置有点偏，价格还有点贵
电开：给客户分析卖点及升值潜力，以及我们独家的团购优惠 客户：有时间我去看看
电开：您一般什么时候休息，我们有免费看房车接送，到时候安排看房车过去接您吧，省时省力。 客户：周六日休息
电开：您看您是周六看还是周日看（让客户选择，而不是自己被动看他的时间） 客户：周日吧
电开：您看您是上午有时间还是下午有时间（继续让客户选择） 客户：下午吧
好的：那到时候我和您确定具体时间和地点（提前确定时间和地点） 然后问客户姓名，登记上客户的需求，再发条短信给客户。
贵都商厦(柳巷南路)，联洋百货(柳巷南路)，华宇购物中心(开化寺街)，梅园百盛(亲贤街)，天美名店(水西关街)，铜锣湾购物中心(柳巷北路)，汾酒大厦(解放路宽银幕路段)，解放百货大楼(解放路中段)，工贸大厦(柳巷南路)，美莎世纪广场(柳巷南路)，东方商厦(钟楼街)，汇都商贸(迎泽西大街)。等等。太原大商场地图分布图链接：网页链接。
太原商场分析：
一、 太原百货市场购买力概述
太原市固定人口320余万，流动人口40余万。就人口数量在国内大中城市中不属于人口密集型城市，人口不算密集自然消费群体也就不会庞大。太原是一个以能源和重工业为主的城市，高新科技型产业稀少。百货商场的消费群体以月收入2000元以上的25—50岁人群为主。
二、 太原百货商场分布及概况：
1、 太原主要百货商场的分布以及销售概述：
（1） 华宇购物中心，该商场于1998年开业，隶属于山西华宇集团。共分十五层，一至八层为百货商场营业面积为21000平米，是一个集休闲、娱乐、购物为一体的购物中心。 位置：坐落于太原传统商业街区繁华地段的“后开化寺街”
优势：地理位置优越，商品种类结构好，品牌组合佳。应对市场竞争机制灵活，整体营销策划灵活多变，员工服务意识和销售意识强，平效产出高。硬件设施较完善（在2005年间从新装修过）。
缺点：结款能力差，存在恶意拖款现象。地下停车位为收费车场。
(2)、贵都世纪购物中心，该商场开业于1997年，营业面积为19000平米，地下一层，地上六层，单层营业面积为2500平米，位置：坐落于太原传统商业街区繁华地段的“柳巷南路”销售：06年销售为2.1亿。
优势：地理位置优越，商品种类结构好，品牌组合较好。
缺点：结款差，同样存在恶意拖款现象，硬件设施严重老化，该公司高层长期处于动荡之中严重阻碍了公司的发展。无停车位
（3）、御花园购物广场，该商场于2000年开业，营业面积为13000平米，共分六层，单楼层营业面积为2100平米。位置：坐落于太原传统商业街区繁华地段“后开化寺街”。
销售：06年销售为1.3亿。
优点：地理位置优越，硬件设施完善，购物环境佳。结款能做到一月一结。拥有免费地下停车位。
缺点：整体商品种类结构较差，品牌组合不好，缺乏竞争优势。
（4）梅园百盛购物中心，该商场开业于2002年，营业面积为25000平米，共分五层，单层营业面积为5000平米。位置：坐落于太原娱乐消费集中的街区“亲贤北街”销售：年销售2.7亿。
优势：全国连锁，品牌资源丰富，商品种类结构合理。拥有一套量“身”定做的ERP 销售管理系统。有着良好的结款能力（一月一结），完善的硬件设施卓越的购物环境。拥有充足停车位（收费）
缺点：地理位置较差，不处于太原传统商业街区。
（5）联洋百货购物广场，该商场开业于2004年，营业面积为24000平米，共分六层，单楼层营业面积为4000平米。位置：坐落于太原传统商业街区的繁华地段“柳巷南路”。销售：年销售2.5亿
优势：地理位置优越，硬件设施完善。目前拥有省内最大的会员数量（6万人），服装类、皮革类品牌组合较佳。结款能力好能做到一月一结。
缺点：一层商品种类不完善，化装品、黄金珠宝类的品牌合较差。无停车位。
（6）、铜锣湾购物中心，该商场开业于2005年, 营业面积为48000平米, 共分四层，单层营业面积为12000平米。位置：坐落于太原传统商业街区的繁华地段“柳巷北路”。销售:06年销售1.3亿
优势：地理位置优越，硬件设施完善。结款能力好能做到一月一结。拥有充足的停车位（免费）
缺点：各楼层商品种类不完善，服装类、皮革类、化装品、黄金珠宝等各商品种类的品牌组合较差。
（7）、太原燕莎购物中心，该商场开业于2005年，营业面积为12000平米（现在正处于往东面扩大，具体扩大后的面积因现在正处于施工状态下无法得知）单层营业面积为3000平米。位置:坐落于太原以饮食业为主的长风大街街西。销售：年销售1.29亿
优势：知名度高，国内连锁。商品种类完善、品牌结构较好，结款能力好能做到一月一结。拥有充足的停车位（免费）
缺点：地理位置不属于休闲购物街区，也远离传统商业街区，客流较少。
（8）、天美名店，该商场开业于2002年，营业面积为4400平米，单层面积为1100平米。位置：坐落于太原新建路与水西关街十字路口的西北角。销售：06年销售在2亿以上
优势：服装类的品牌结构好，店内硬件设施完善，购物环境卓越。
缺点：商品种类不完善，无化装品黄金珠宝。客流小，不属于休闲购物街区，停车位稀少而且因是交通十字路口不便于停车。
（9）、华宇国际该商场，开业于2003年，营业面积为18000平米，单层面积为4400平米。位置：坐落与府西街与新建路的十字路口西北角销售：年销售在0.8亿左右
优势：店内硬件设施完善，购物环境卓越。拥有充足的停车位。
缺点：商品种类不完善，品牌结构不合理。地理位置不属于休闲购物街区客流少。
三、太原百货商场的分析
从上所述不难看出，目前在太原百货商场要想拥有一个良好的销售业绩。必须拥有较好的商品结构及较为合理的品牌组合。当然卖场内的整体氛围、服务水准同样是不可缺少的。
在市场竞争日益激烈的前提下，各商家均在为提高自己的销售业绩瓜分市场份额而努力。手段不外乎于“买赠”、“买送”、“积分累积”等，大打价格战。目前太原市场中唯一不参与到价格战中的只有“天美名店”一家，因为其走的路线是高端奢侈消费群体。虽然“华宇国际”走的也是高端奢侈消费，但因为在品牌结构上较“天美名店”甚远，所以至今未能培养出顾客的“忠诚”度。那就只能参与到价格战当中去了。
欢迎分享，转载请注明来源：内存溢出
微信扫一扫
支付宝扫一扫
评论列表（0条）