一、早期市场，缺乏竞争，传统的开发商认为营销简直就是“营风”。
在市场没有充分竞争，产品不愁卖的时代，很多开发商是不认知也不需要营销的，如果考虑卖产品的层面，小地方基本靠人脉，一个项目在筹备期也早已经消息和图纸满天飞，内部关系认定是开盘的基本模式，外围闻风而动的顾客，也总能找到三姑四婆左邻右里的关系。在这样的形势下，开盘前的广告，也只是做做样子，给市场一个信号：“各位想购房的朋友，我们的筹备工作基本告一段落，准备开门收钱啦！”至于产品销售物料什么的，也是为了使销售人员省事，有个统一的说辞，还有统一的办理手续规范，基本还是甲方思维，为了自己考虑的，不会太在意消费者。
至于在考虑品牌推广层面，除了那两三个比较有品牌意识的开发商，或许也是基于有后续的开发计划，他们愿意花更多的预算，来投入品牌的推广，积累起未来的品牌价值。到了今天，他们市场开发量也成规模，成绩斐然，同样这么多年的品牌投入也获得了丰厚的回报，这是那些不愿投入的开发商所没法体会的，或许也一直不会认同的。
二、中期市场，初级竞争，在懵懂中学会了营销。
受全国房产发烧的影响，汕头地产进入了提速发展阶段，竞争开始多元化，虽然与其他城市相比，我们一直还算比较冷静，但也算开启了汕头地产营销时代。
这个时期，开发商逐渐重视推广，但是很多还是以传统广告思维的去衡量市场，有一些先知先觉的 ，就在懵懂中逐步转变了观念，关键点就是从甲方思维开始转变乙方思维，开发商开始关注消费者，关注市场变化，基于这个转变，产品规划设计不再是老板个人意愿，而是更多的考虑消费者的需求，主要包括四个方面：
购房价格变化，房价涨高了以后，购买的总价限制了户型的面积，也即是说，户型变小是趋势；
购房群体变化，购房不再是60后70后，80后也 逐渐成为主体，他们的生活模式变化与户型功能的需求也产生变化；
家庭结构变化，更多的大家庭拆分小家庭，人生购房的时间提前了，新青年小户型需求大了；
购买用途变化，更多人不是为了居住而买房，购房已经成为投资的重要渠道，投资性购房的需求增加了；
在这样的市场态势下，产品的类别和创新更加丰富了，顾客的需求也更加复杂和细分了，地产推广再不是一声吆喝就开锣了，需要制造一个卖压，要形成开盘前的持币待购的紧张态势，为了这个态势，开发商需要展开一系列的动作：塑造产品概念，提炼价值卖点，制造炒作噱头，打造亮点户型，提升项目配套，持续不断的开展关怀顾客的公关活动。开始有了聘请国际知名建筑设计、园景规划设计、国内名牌销售代理、物业管理等等机构，整合资源强强联手，放大品牌附加值，这才构成了一个完整的从最初产品规划到最终销售端的营销系统——营造一个有利于、服务于销售的生态环境，叫做营销。
三、近期市场，高级竞争，直面大品牌猛烈攻势，营销觉醒。
近些年来，随着各大全国性品牌的强势进驻，带来了碾压式的营销攻势，从高调拍地，品牌宣导、到各种广告渠道疯狂抢夺，营销中心的超强体验功能、样板房的精心打造、到地面推广的渗透，包括路演、扫街、派单、消费场所发放赠品、暖场活动、项目发布会、明星见面会、赞助全民参与的城市活动等等等等，让我们原本扮高冷或羞答答的开发商明白到，人家大品牌都要装孙子了，我们再不能自己把自己当大爷了，顾客需要争抢了，不是坐在销售厅里就等来的，终于亦步亦趋学会了“全程整合营销推广”，这个词，我们从2004年开始，用了十几年，现在才算是真正落地了。
四、新媒体的崛起，开创了整合营销的新局面。
如果说，网络媒体的兴起，是改变了营销信息的单向输出，有了跟消费互动的渠道，那么流媒体（移动端）时代的到来，是使营销互动有了及时性、即时性。
传统营销的最大障碍，就是我们不知道哪一点打动了消费者，只能靠扯开了嗓子喊，可是到底谁听到了，又听到了什么，我们不能确定。然后，想要知道消费者需求什么，我们基本靠蒙。
新媒体的功能，就是彻底的改变了这一个状况，我们在传统媒体的广告，是造势，在新媒体的广告，是圈人圈粉丝。所谓“粉丝经济”、“得粉丝者得天下”，说的就是这个巨大的变化。你想想，首先，粉丝不是一个固化的群体，他们是会互相传播的，而且，他们之间的互相传播，是可以被看见的，这样的传播过程不就是淘宝买家秀+大众点评+百度糯米？所以，互联网思维，是基于我们现在每一个人就是网民，而且我们都生活在手机上，我们每天大量的工作+社交+生活都在手机上完成的。
这样的一个时代，使得开发商与消费者的沟通互动，从未如此的高效和低成本，营销的第一次结果以及第二次传播，从未如此便捷。以前只有想买房的人跟买了房的人才知道行情，现在连不买房的人，都比买了房的人还了解行情。全民参与的营销模式已经颠覆旧时代。
所以，提升整合营销意识，创新营销思路，不只是在销售这个环节，而是在整个企业的战略高度来考虑，面对着的是国企央企、大型名企，他们的运作模式，是资本运作理念，本土开发商要从整个运营体系进行转型升级，不能停留于建筑商出身的惯性思维里。
开发商要升级旧版的 *** 作模式，以前靠的是信息不对称，奇货可居的单边优势，如今是信息透明公开化，流程规范化的 *** 作模式，更要用心研究产品发展趋势，在高科技、信息化的AI时代，未来生活模式的演变，将会产生更新的产品需求，房地产会迎来第四代、第五代的更新迭代，这是未来营销的核心关键。
一、品牌合作营销的定义品牌合作营销是以某种产品的标签、包装等产品外观（包括其标签、袋、盒、瓶、箱、桶、杯、瓶盖，甚至造型本身），为其他类别的商品或服务做广告宣传的广告形式，通过该商品本身的市场流通渠道，使其附带的广告信息精确的到达目标受众。品牌合作营销与其他广告的最大区别是：这类广告不依赖任何报刊、广播、电视、网络等第三方媒体，也就几乎不消耗任何额外的能源、不需要建立专门的发布渠道、不会带来任何的环境污染，甚至还能改善环境污染，而且，由于品牌合作营销的潜在用户与载体商品的用户高度吻合，所以这种共生传媒广告模式对两种商品的销售都有非常有效的促进作用。二、品牌合作营销概念的提出者北京共升传媒广告有限责任公司是品牌合作营销概念的提出者、践行者和传播者。共升传媒广告有限公司是世界上第一个提出品牌合作营销概念的单位，也是世界上惟一一个以品牌合作营销传播为主要业务的广告公司。共升传媒广告有限公司在全世界第一个提出了“共生媒体”的理念，共生媒体理念的核心是：万物皆媒体，主张通过商品本身来携带信息，为有相同消费群体的其他商品进行有效宣传。在几乎不增加任何投入、不需建立新的渠道、不产生任何污染的前提下，促进另外一种商品的销售；并且由于人们对于另外一种商品信息的关注，反过来购买更多的载体商品，使两种商品的销售能够相互促进。就如同自然里，不同物种之间的“共生现象”，我们把这种广告宣传方式称为共生传媒，把携带广告信息的商品称为共生媒体。“共升传媒”的理想就是在广告界再造生物界的“共生”现象，为所有商品媒体提供者和所有共生媒体需求者建立一个平台，使各方均能最大限度的宣传自己的产品、最大限度的受益、最大限度的减少能源消耗、最大限度的减少对环境的污染，让我们的广告界，成为一片互利共生的纯洁净土，至少是一小片。三、品牌合作营销的优势1、极具广度和深度：商品载体可以到达的地方，广告就可以到达，没有任何的空间限制。例如，把所有出厂的可乐瓶上都做上广告，广告信息就会随着可乐迅速传遍全国，可以到达各个省份、各个城市、各个乡镇、甚至有可乐卖的各个村庄。2、时间有效性极强、传播极为迅速：众所周知，每个商品都有有效期，也就是说如果商品附带了广告，一般而言，广告信息一定会在商品有效期内迅速到达消费者手里，尤其是快速消费品所附带的广告信息。举个例子，把新电影即将隆重上映的广告信息，发布在某种销量非常高的休闲食品上，例如某品牌瓜子，在一个星期之内，这个信息将传遍全国。3、100%的有效阅读率，史无前例：任何一种传统媒体，有效阅读率都是非常低的，一份报纸可能携带上万条的广告信息，读者读到某一条广告信息的可能性也只有万分之一。共生媒体完全不一样，想象一下，如果在你的牙膏管上、在你的签字笔上印刷了一条精美的广告信息，我们完全可以相信，你100%会把它读完，还不止一次，而且还经常复习，直到永远忘不了。4、不浪费广告主的钱：利用传统媒体来发布广告，大部分钱都花在媒体公司的身上了，电视台、报社、传统媒体公司的运营成本太高了，他们的各种开销、各种活动，花的都是广告主的钱，有多少钱真正为广告主进行了有效宣传？太少了，有10%的钱花在消费者身上就不错了。共生媒体完全不一样，因为共升传媒没有那些乱七八砸的成本，广告主也不需为此买单。5、每一分钱都花在刀刃上：以商品做为媒体，能够轻松的区分有消费能力的人和没有消费能力的人。经常买瓜子、买可乐、买红酒，这些人就是有消费能力的人，所以把任何广告发布在这些商品媒体上都是对的，因为他们才是花钱的人。费牛劲拍个100集的电视剧给农村老太太看，老太太倒是看得很高兴，可是她会为电视剧后面的几个广告买单吗？她不会，因为她没有购买力。只有共升传媒可以做到，让每一分钱都花在刀刃上，每一分钱都花在有购买能力的潜在消费者身上。 6、极有粘性：只要商品的包装还存在，媒体商品就一直为另一商品进行代言。比如，在洗发水的包装瓶上印上快递公司和租车公司的广告，看过之后，即使你暂时把这些信息忘掉了，但在你需要这个信息的时候，你一定知道从哪把它找回来。7、极容易吸引注意力、印象极深刻：几个朋友走在街上，其中的一个人随手买了一瓶矿泉水，谁知矿泉水瓶上竟然印着最新的电影信息，可以想象一下，这瓶水和这部电影必定会成为大家讨论的焦点，而且还会转述给别人听。看到报纸上的广告他们会这样做吗？看到电视上的广告他们会这样做吗？看到电梯里的广告他们会这样做吗？不会，大家对那些东西已经麻木了。8、极其精准：没有比这种广告形式更为精准的广告传播方式了。比如，如何找到高血压治疗仪的目标消费者？满天做电视广告？不行，费用太高。做报纸广告？不行，因为没有研究表明高血压患者比其他人更爱读报纸。广播、网络、户外，一切的一切都是不行，说到最后，最好的广告传播方式就是使用高血压药物的包装作为媒体，通过高血压药物的市场自发流通，来精准的找到目标消费者，这一点只有共升传媒可以做得到。9、极低的广告制作成本：只需要对原有商品的包装进行重新设计，几乎不需要增加任何的广告制作成本。一袋洗衣粉的版面和一张报纸的版面差不多，洗衣粉本身没有那么多的内容可写，为什么不拿出一半的版面来为其他商品服务？不增加任何成本，利己利人。10、极低的广告发布成本：不需要组建新的团队、不需要搭建新的发布渠道、不需要支付巨额的广告费用，只需要低廉的发布成本，共升传媒就可以为你做好一切。11、不增加能源消耗、不增加垃圾排放、控制环境污染，甚至改善环境：有史以来，任何一种新媒体的出现都会增加能源消耗、垃圾排放、污染环境，只有共升传媒的出现，不仅没有带来任何的污染，还能主动促进垃圾回收，控制环境污染。12、充分满足各个行业的广告投放需求：餐饮、娱乐、住宿、服装、零售、教育、培训、旅游、IT、影视、游戏、地产、医疗、会展、日化、互联网、银行、理财、母婴用品、网上购物等等，各个行业，无所不包。四、品牌合作营销的发展前景品牌合作营销形式是媒体发展的最高阶段，通过市场流通手段、以商品为载体，能够以最小的成本、最快的速度、极其精准的达到目标受众，能够达到史上最高的广告信息有效阅读率，且不产生额外的载体消耗和能源消耗、不增加环境污染，同时，还能促进商品载体的销售，达到多赢的目的，共升传媒这种广告形式在未来势必得到轰轰烈烈的发展。全世界都在强调低碳、全世界都在控制污染，同时，全世界也在不停的制造媒体垃圾，共升传媒虽然不能解决所有的问题，但是我们相信，有了众多投资人的坚定支持，有了广大合作伙伴的认可与信任，我们已经把共升传媒的事业当成一种责任，对环境的责任、对生态的责任、对社会的责任、甚至是对全世界、全人类的责任，在这条路上没有尽头，我们深知前路坎坷、任重道远，我们却不会做任何的忧郁和停留，因为责任不可以完全用利益来衡量，而我们的投资人和合作伙伴，也并不十分关注短期利益，如果为了责任我们可以把利益放到其次的位置，世界上还有何事不可做，还有何事不可为？参考资料提供者：北京共升传媒广告有限责任公司品牌营销优势一：有助于企业适应市场，满足消费者需求。随着经济的发展和生产力的提高，经济市场也逐渐从卖方市场转向买方市场，在供过于求的情况下，消费者具备了“货比三家”的现实条件。所以，越来越多企业有了品牌意识，也认识到在消费者日趋主动的市场环境里，唯有实施品牌战略才可能占领市场。
品牌营销优势二：有助于提高企业的整体素质。
品牌产品是企业科技水平、管理水平、 营销水平的综合体现。品牌创造的过程有助于企业提高产品质量的总体水平和管理素质、技术素质、人才素质，并加快企业技术升级和产品结构的合理化。
品牌营销优势三：有助于企业在激烈的国际商战中站稳脚跟，在市场竞争中占有优势。
随着经济全球化，现代商业竞争的舞台已经由全国扩展到了全球。面对一个个更为强大的竞争对手，企业只有积极谋划，实施品牌营销战略，使得企业品牌在消费者心目中占有一定的地位，形成忠诚度，才可以在激烈的竞争中游刃有余，在市场竞争中占有一定的优势。
品牌营销优势四：有助于提高企业的效率，风险最小化。
品牌营销将被动营销转化为主动营销，企业各种调研和营销工作都共同进行，提高企业的效率，将内耗的风险降至最低，由品牌经营者独自控制投入费用，可使费用最小化，以企业能够得到更多更合理的利润。
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