“不限购”的商住房你还会买吗？

这几年来，很多学员问我关于“一线城市房产投资，投资住宅还是商住公寓更好”。昨天一个微博好友也留言了同样的问题，我发博文说“我的建议一直都是——住宅，因为它有很多资源的附加价值。首先住宅是刚需，其次它可落户、可有学区、贷款额度高，税费可以低。商住公寓不可落户、没有学区、贷款额度低、利率上浮、税费高、并且不是人们刚需居住的首选。如果商住出现办公人群，就会对整个小区的居住品质造成很大的影响，办公在商住公寓里面是合理合法的，所以没有办法完全杜绝。”

这不，刚刚朋友M还在和我吐槽：自己换到上海工作已有三年，但没有购房名额。为了在魔都立稳脚跟，去年年底用这些年辛辛苦苦攒下来的钱、另外还和朋友凑了一些，买了一套商住公寓的准现房，算是有了个“着落”。可是，最近作为上海试点的闵行出台的《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》让她抓心挠肝、束手无策。

根据《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》，闵行区将对15个商办项目进行整改，经过整改后商住房可谓是完全失去了居住功能——拆除上下水，拆除隔墙，拆除煤气管线，同时层高4.5米的单元将不再允许建设插层，从而杜绝Loft 的出现。

也就是说，要让商办房回归商业本质。

虽然上海闵行只是一个试点，但是未来不见得不会成为常态。商办房一直都是在打政策擦边球，对于无购房资格的人员来说商办房某种意义上来说无疑是种福音，不限购、不限套数，受到好多人追捧，但这种打政策擦边球的情况会对整个市场造成很大影响。

对于外地首套房的购房者而言，即便商办房没有学区、能落户，不管怎样也算是有了“落脚之处”，增加了很大的心里慰藉作用。但不可避免这种房子办公是合理又合法，一旦有人在里面办公，便会对整个居住环境和居住品质造成很大的影响。

从办公和商业选址的角度来看，商办房面积小，有上下水会让一些小公司更加青睐。这种情况对于政府监管居住租赁市场和办公租赁市场也是困难重重。

商办房在购买时，特别是二次交易的贷款额度低、税费高也是很大的弊端，从现在国家的发展形势来讲，城市群化发展是必然趋势，热点城市限购也是国家为了发展而做的调控，这种刻意规避政策的擦边球，国家当然不会放任不管。

【不限购】的商住房，你还会买吗？

刘常青：房产咨询和服务的提出与践行者，专业房产分析师，“爱房者”创始人，“在行”投资理财类、房产类NO.1行家，百家号、企鹅日报、头条号、新浪微博头条文章等多个自媒体平台作者；

专攻领域：买房各种问题，包括但不限于“买房税费问题，买房贷款问题 ，如何选房、看房、定房、砍价以及房产投资分析等”。

闵行作为一个涉及到中外环的板块，各板块的房价都有着明显的区分。

古美、金虹桥、古北、龙柏、莘庄占据了房价的第一梯队，房源以改善为主，其价格的变动极易影响区域的价格走势。

而浦江镇、马桥、华漕等则作为第二梯队的中坚力量，“刚改”作为主力。江川、颛桥、吴泾则是第三梯队，以刚需类型为主。

从成交结构上来看，闵行区的新房成交主要还是以改善为主，这也是区域房价相对于其他外环板块价格较高的原因之一。

以马桥为例，板块的房价较高，主要由区域内的高端别墅所带动，比如中星红庐、御涛园等项目，而区域内的公寓项目目前仅剩万科公园大道。

另外，不少中环外、外环内的项目配套完善，交通便利，价格也逼近市中心区域，成为推动区域房价上涨的关键因素。

根据CRIC提供的数据显示，2月闵行公寓平均成交均价51212元/平，其中古美、梅陇板块成交均价最高，达72265元/平。成交量最高的是位于古美的万源城，成交均价82741元/平，带动板块的均价上涨。

目前古美社区已非常成熟，享莲花路商圈配套以及部分龙柏的商配，房价处于高位，对于刚需购房者来说，贷款压力较大，且板块内在售的新房项目也较少，多以大面积户型为主，比较适合自住改善型购房者。

表中显示，莘庄板块公寓成交均价4.8万/平，36.8%的涨幅亦是年后的一波补涨。相比板块未来的前景而言，目前的成交均价处于合理区间内。

莘庄区域在去年受到Todtown综合体、交通枢纽等利好，涨势凶猛，其涨幅的情况可以将大宁的房价走势作为参考模板，然而由于其自身地段仍处于外环沿线的原因，在今年政策限制的情况下，暂无新房推出。板块二手房均价维持在5-6万/平左右，较去年持平，部分房价泡沫被挤出，价格也回归理性。从长远来看，莘庄的发展必然会越来越好，在目前的价位入手，是较为合理的。

闵行区域内2月仅6个板块有成交，半数出现了小幅下跌。在调控背景下，新房市场房价止涨，并呈现小幅下跌，保持了稳定局面。

另外，另根据上海各区域公寓成交均价显示，闵行区环比降幅达31.04%。受过年的因素影响，板块1月成交量较少，有成交的多为高价盘，而2月成交锐减，区域均价也就逐渐还原其真实价格，出现大幅的下跌现象。

虽然目前闵行区域内的主力产品仍以改善盘为主，但一季度的待推项目将弥补刚需的空缺，区域的整体均价还会有进一步下跌的趋势。

闵行新房市场变化明显，房价持续趋稳回落。对此中原地产分析师张大伟认为，本轮楼市出现变化的主要原因是楼市政策调控，在政策抑制影响下，市场走势与政策执行力度密切相关。

类住宅整治后价格止涨下跌

闵行区域不但公寓类房源受严格调控，酒店式公寓等商住房源也被集中筛查、整治。

《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》文件要求闵行区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

这样的措施也就意味着该类型的项目将会失去居住的功能，同时也体现了闵行区域对政策的响应。

事实上，商办类型的产品被作为类住宅进行出售的现象已在上海持续多年，由于其不限购不限贷的特点，受不少限购人群和投资客的热捧。

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