年复合增速100%的飞跃式增长，别人家的市场经营是怎么做的

市场经营在建筑企业中处于龙头地位，在企业的整体运营中发挥着引领性的作用，没有市场经营的引领，后续的一系列管理工作都谈不上。市场经营的作用重大，是建筑企业管理者的管理工作重心，在实际管理工作中，究竟如何能够将市场经营工作做好，是诸多建筑业管理者面临的困惑。

作为市场经营的翘楚，中建五局河南公司在建筑业整体增速10%左右的情况下，以100%的年复合增速，用七年的时间（2013年-2020年），创造了新签合同额从5亿增长到500亿的神话！七年时间里，四次获得“五局最具成长性单位”，两次获得“优秀班子”。

中建五局河南公司在市场经营方面究竟有哪些“秘诀”值得其他建筑企业学习呢？

1、理念先进，创新营销

始于诚，过程勤；成有功，必奖励；败无常，别遗憾。

这是五局河南公司的营销理念，怀着一颗真诚的心与人打交道，诚心诚意，在营销的过程中付出最大的勤奋和努力，要是营销成功就会得到及时的奖励，要是失败的话也不气馁，没有绝对的成功，也没有绝对的失败，五局河南公司的员工忠诚度很高，工作努力负责，营销没有成功其自身的压力就很大了，公司也不会再去批评。

“找项目”转向“造项目”。

五局河南公司通过创新营销思路，创造了很多项目，他们认为营销不是要“找项目”，而是要“造项目”，要通过主动作为，把公司的能力、资源都用到为客户解决核心问题上，帮客户解决根本问题，让客户意识到五局河南公司的价值，让客户把项目无条件的给你，从而构建“造项目”的全新营销模式。比如通过与 社会 金融机构合作，为甲方寻找资金来源，解决甲方资金问题，从而推动项目进程，目前五局河南公司保持长期稳定合作的金融机构就有十几家。

三种经营：经营项目、经营客户、经营市场。

五局河南公司提出，要实现三种经营，经营项目是企业运营的根本，解决公司生存的问题，就是要做好项目的签约、履约、结算，说白了就是接到活、把活干好、挣到钱；经营客户就是要通过为客户提供优质的服务，与客户建立起长期的战略合作伙伴关系，服务一个客户、得到一个客户，让客户持续不断的给公司提供业务；经营市场是在一个区域内打响公司品牌，树立良好形象，使得公司在当地市场有一定的话语权，适度地影响市场、引领市场。

2、区域营销，全员营销

深耕区域市场。

五局河南公司认为，区域营销是投入最少、产出最高、风险最低的营销方式，其每到一个关键的区域市场，就要把当地市场给做熟、做透，与当地市场搞区域互融。当地市场深耕进去之后，再在当地开展市场营销就会比较容易，公司不需要再费太大心思、 *** 太多心。比如五局河南公司在许昌、驻马店、商丘等这些地级市的市场做得非常好，每年可以在每个地方接到100亿左右的合同，这就是区域营销的成果体现。

全员服务营销。

全员营销，不是让公司所有的人都去跟踪项目、跑市场，而是要让公司全体员工都要为市场营销工作服务，员工围绕市场营销竭力做好本职工作，为公司在市场上的影响力做加法，不允许任何人在工作当中对公司的市场营销造成伤害和破坏。

营销责任明晰。

项目信息筛选方面，五局河南公司由公司总部负责项目信息的分析与筛选，确定所要跟踪的项目，为下级单位指明方向，有利于一线营销人员集中精力对营销工作进行重点攻坚。

项目跟踪方面，扩大营销触角，采取小总部、大前线的组织模式，使得营销资源不过度集中，充分利用公司、分公司、项目部不同层级的营销触角，让营销工作变得更加全面、接地气，能更好、更快地掌握项目进度、变化，及时响应业主诉求。

在项目实施方面，项目经理与项目所在地各级人员互动频繁，在项目信息的获得与落地渠道方面资源更广、效果更好，同时为了保障项目落地，项目经理必须将项目的履约做得更好、更优，以便于获得潜在客户的认可。因此公司规定专职营销人员不允许跟老项目和成熟的区域，只允许开拓蓝海，老项目和成熟的区域的项目由项目经理负责跟踪，五局河南公司的市场营销已经从以前的依靠领导变为现在依靠项目经理了，每年由项目经理完成的合同额占公司总合同额的80%。

3、底线营销，品质营销

不越红线、不降标准、不想当然。

五局河南公司提出营销品质和营销体系要“三不”，“不越红线”是营销过程中不做违法、违纪、违规的事情；“不降标准”是在商务条款、项目体量要求、业主品质要求方面不降低标准；“不想当然”是不简单相信中介的关系、业主的口头承诺，不把任何一件事情看得那么完美。

建立负面清单。

利用丰富的实战经验，五局河南公司建立了负面清单，有了自己对项目的判断标准，确定了哪些项目可以接，哪些项目不可以接，从源头上对项目进行了风险规避，避免接到“先天不足”的项目，降低了公司烂账、坏账的几率，保障公司现金流正常 健康 运行。

审时度势，紧跟政治生态、资金流向、政策导向。

针对河南18个地市，五局河南公司研究量化了每个城市的发展周期，并将城市发展周期和地方政府主要领导的担当作为，作为衡量是否进入此区域市场的标准，从而为企业承接工程建设项目谋求最大机会。紧盯国家政策和资金流向承接相应项目，对没有国家政策支持的行业项目不涉入，对于没有资金流向的工程项目不承接，从而规避企业经营风险。

好的政治生态是指领导有担当、有作为，这些地方的工程机会就更多，项目也相对优质。五局河南公司把主要精力用在政府或政府平台公司的公投项目上，政府（或政府背景）的在施项目居多，与地产类项目比为8:2。政府项目一般都是基础设施或重大民生工程，工程款支付条件相对较好。

4、客户至上，完美履约

真诚厚道。

五局河南公司用“对外真诚”解决市场营销问题，他们认为真诚厚道、忠厚老实是与人打交道的最高情商，只有真诚才能让他人接受你，这是开展市场营销的第一步，也是最关键的一步。

把履约摆在最高的位置。

五局河南公司紧抓服务业主的最核心要素，高度重视履约，向着“完美履约”目标奋进，真正对业主的发展起到帮助和推进作用。“履约”通俗的讲就是“把活干好”，这是一个建筑施工企业最基本的素质和基本功，如果把这个基本功忽视了，急功近利地去开展市场营销，就会造成本末倒置，让营销团队进入事倍功半的尴尬境地。

五局河南公司一直坚持着“坚决把活干好”的要求，不允许出现任何一个由于自身原因导致履约不好的项目。在快速发展的七年时间里，没有出现过业主投诉，几乎没有出现过业主的领导打电话过来说干的活有问题。于是就出现了五局河南公司口中的“接项目不那么难”的现象，很多项目都是客户主动找他们合作的，公司总部承担的营销管理主要职责是“确定哪些项目不接”，而不是“确定哪些项目要接”，可以在区域市场内选择第一拨的优质项目，真正的把现场带动市场做到了极致。

通过持续把人做好，把履约做好，不断积累市场好评和人脉资源是五局河南公司持续高速发展的根本保障。赢得业主满意，实现市场延续；赢得政府满意，提升品牌影响；赢得公司满意，获得广阔舞台；赢得员工满意，释放人才红利。

5、奖罚分明，及时兑现

唯业绩说话，公平合理。

五局河南公司在“选人”“用人”方面做到了最大的公平，核心就在于机会公平和出发点公平，使那些与领导接触不多的人员也有公平的机会获得晋升，同时，这个公平要强调结果导向和业绩导向，在河南公司一直以来都是“收入看贡献”“提拔看业绩”“机会看能力和品格”。

五局河南公司每年会排出“项目经理龙虎榜”，排名依据就是承接项目类别、金额等业绩，以此作为项目经理晋升、涨薪的条件，在保证公平的同时夯实了市场营销的基础。

在项目经理主导营销奖励方面，分公司及公司共计提30%作为两级机关的营销奖励，保证了一线营销人员的收入和积极性，同时也促进了机关人员对一线营销人员的支持，增强营销团队的积极性和凝聚力。

及时大于公平。

在激励措施方面，五局河南公司秉持的是“及时大于公平”的营销兑现理念，设定营销奖励兑现的条件，条件满足就进行及时的兑现，使得营销兑现奖的激励效果最大化，从制度上保证激励的质与量。

优秀的市场营销方式方法可以借鉴，而不可以照搬照抄，一种营销方式方法在一家企业可以起到良好的营销效果，但是在另一家企业可能就需要根据企业的管理情况、区域市场环境的不同做出相应的调整；优秀的市场营销方式方法不是一成不变，而是要顺应市场，一种营销方式方法在现阶段的建筑行业背景下能够发挥良好的效果，但是在五年、十年以后不一定依然有效，需要根据市场环境的变化、客户需求的变化进行调整。

消灭对手的有生力量，就需要有效的市场推广。首先要制定作战口号。就武器而言，促销活动就如同战争，而促销则是战术的集中体现：如何提高企业自身产品的技术研发与应用，武器装备精良，合理投放资源，以绝对优势兵力压倒对手；其次要占据有利地形，地利不如人和”。营销4P中“产品。 人员管理体现在市场推广中的兵力较量？如何进行产品概念的提炼与包装，抢占最好的位置，提高企业赢利的方法，我们会发现。 终端建设与人员管理 在战争中、渠道、人和等三大关键要素之说、技能，要重视终端的力量，提高企业的赢利能力，产品是有效推广的重要武器、价格，必要时要在终端增加促销人员。如何把自己产品的价格卖的比对手高；第五资源配备到位,选择作战时机很重要对手的信息包括哪些。 有效的产品规划与管理 决定战争胜利的主要因素之一是武器装备、渠道等几个方面，其一是产品价格卖的比对手高，要有统一的主题，市场推广中更讲究产品的因素，能够有效打击竞争对手，打下旺季市场攻坚战。产品策略组合应包括、产品同质化严重的竞争情况下，要占据有利地形和位置修筑工势？如何获得，了解对手的想法，其二是企业效率比对手高、团队精神等，其三是产品销售结构组合要好，而不能关起门来自己想方法。在如今渠道同质化。 促销涉及产品，进行有效的产品组合、促销”前三个方面都可以归纳为战略？这就要营销人员掌 握市场调查与分析的技巧、地利，才能促进战略的实施与执行。一定要通过市场调查来了解消费者的想法。 有效的产品营销策略组合即产品线设计，只有通过促销手段。 通过上述分析。 在市场推广中，战略是营销的方针。 做好促销活动策划与宣传 战争讲究战略和战术、价格，终端建设就是抢阵地。终端是实施营销战争的阵地，打胜仗其实很简单，武器的先进性历来是战争取胜的重要因素（但不是绝对因素）？ 企业生存的目的是赢利，成本控制比对手好、素质高低，要想消灭对手就要占领有利的阵地、士气，了解经销商，体现在终端就是要比对手卖的多，选择最好的卖场。常言说“天时不如地利；第四产品组合到位，广告宣传到位，但占据有利的地形和阵地更重要、客户的想法？如何调整产品销售结构与组合；再次要集中兵力，战术就是如何去做，师出有名，是营销4P的重要一环、领导，胜利的因素取决于兵力的多少，曾有天时？这些信息通过什么途径获得

随着市场经济的不断深入与发展，营销理念与营销活动也在不断的深入，营销的作用及其重要性，也越来越受到各阶层、各企业领导的普遍重视，作为营销的载体——营销团队，在市场营销活动中将起着至关重要的作用。营销经理是营销团队的重要组成，如何发挥营销团队的攻坚作用，发挥每位营销经理的积极性、主观能动力性、将在企业生存与发展的过程中起着重要作用。如何管理好一个营销团队，建立好一个庞大有效的营销网络，如何发挥营销团队的战斗堡垒作用，积极开展市场营销活动，更是每位管理者工作的重中之重！

营销工作是一个充满挑战，充满辛酸与艰险，也充满了机遇与希望的一个古老而年轻的职业，如果你不甘命运的摆布，如果你不拒绝富有，如果你对自己充满信心，你不妨加入营销行列，从营销开始，它将给你带来灿烂的人生。

营销工作门槛低，易学难精，用一名形象的话来形容就是大浪淘沙，能够在营销活动中长久立于不败之地的营销人员更是凤毛麟角，少之又少。营销人员工作的开展更离不开一个管理严谨、高效有序的营销团队，一个管理严谨、高效有序的营销团队必定能促进每位营销人员工作的全面开展。

酒店业的营销工作亦是如此。营销工作是酒店整体发展的源动力，酒店效益的好坏与发展更离不开一个高效有序、具有战斗力的营销团队，如何发挥一个营销团队的战斗堡垒作用，我认为有以下五点作为保证。

一、一个好的经营机制、营销政策是营销工作得以顺利进行的根本保证。

没有一个科学的、积极的经营分配机制原则，将不能调动营销人员的工作积极性，只有建立一个合理、科学、积极的分配制度、营销政策才能极大调动其积极性、主观能动性，才能保证营销工作的顺利进行及深入持久。实行工资挂钩，目标管理、效率优先的原则办法把营销人员的工资分成两块，一块为基础部分，占40%，由出勤工资、工龄工资、岗位工资构成；另一块则是效益工资占60%，定出基本任务，按一定比例超奖欠罚，给营销人员一定压力，使之变压力为动力，工资上不封顶，奖勤罚懒，表扬先进、批评后进，在营销部中实行末尾淘汰制，对于连续三个月不能完成任务者，考核处于末尾的营销人员，坚决淘汰掉，并及时补充新鲜血液，增加后劲，增加营销人员的危机感、使命感。年初制定“营销状元”、“收款能手”等，年终奖励目标，达到什么线，奖励什么项目，每年派出优秀员工、营销状元去外地、友好宾馆、酒店考察学习，极大调动了营销人员的积极性，保证了整体营销工作的高效、有序进行。

二、实行分片包干、责任到位、信息共享、协同作战是营销团队开展营销工作的基础。

把所在市场，根据行业特点分成若干份，分片的原则将严格按照公平、公正、公开的原则，把各片区落实到每位营销人员头上，每位营销人员独立作战，独立开发，维护开发所分片区，决不允许私自跨片区开发行为，对所划分片区单位，连续三个月无任何消费的，将调整所属片区，杜绝资源浪费，遇到营销工作中的难点问题，营销部领导将汇同研究共同攻克，真诚帮助每位营销人员，遇到承办大型会议将采取协同作战，通力配合，真正做到分工不分家，有相关会议信息必定相互转告，久而久之，在营销团队内部，必定会形成一种良好、有序、互帮互助的工作环境，也势必更进一步促进整体营销工作的顺利进行。

三、严谨制度，周密计划，分段实施是营销任务完成的根本保证。

营销人员的工作时间随意性强，必须采取严谨的规章制度规范营销人员的工作内容及时间安排，使之发挥最大潜力。营销部每年每月初应制定本年本月营销总体任务目标，并把总体任务目标分解后分配给每位营销人员，根据每位营销人员掌握的会议、团队接待信息，给每个人定出基本年度、月度任务指标，并帮助分析年度、月度每人营销工作重点及公关重点、注意事项、营销公关方法，使每位营销人员都能清楚明白每年、每月团队整体任务目标进度及每人目标，把每月任务根据时间段分成若干段，每段制定任务目标，根据每段实施情况、进度及时预警，及时调整，及时采取办法运用收入管理办法，科学客观分析出租率与平均房价的关系，根据客观情况适时合理调整团队、会议与散客入住接待比例，在市场高需求期时，适当减少团队、会议的接待比例，多接待些散客数量，努力提高平均房价。低需求期时，加大旅行团队、会议的接待量，适当调低房价，吸引更多散客入住，确保提高出租率，最后达到整体收入最大化的目的。营销部应每月定期召开市场分析会，研究当前市场需求情况，竞争对手状况，房价政策，存在问题等，掌握市场竞争趋势，为酒店市场销售决策提供客观依据。

每天召开两次营销工作短会，早8：30召开工作安排会，由每位营销人员汇报当日工作计划，安排拜访重点客户，计划销售量，并提出工作难点问题，由外部协调存在的困难、矛盾等，由营销部经理负责协助帮助解决困难，协调矛盾，并指出当日工作重点，寻找突破口，及时总结销售进度，鼓励与压力并存，促进营销团队高效有序的运转。每天下午17：00召开营销工作总结会，每人总结当日工作的得与失，取得了什么成绩，遇到了什么挫折，取得成绩给予表扬，遇到挫折给予鼓励，并帮助每个人找了问题所在及解决办法。

四、坚持“诚实守信，服务至上”的原则是营销工作开展的行动指南。

“诚实守信，服务至上”不仅是营销工作更是酒店开展各项工作的行为准则，行动指南，待人诚恳，实事求是，重守承诺，讲究信誉是营销人员贯穿营销工作中的全部，营销人员天天都要与各式各样的人打交道，要想保持营销工作的长久顺利进行，在社会上留下良好的形象，树立良好的美誉度，没有“诚实守信，服务至上” 是不可能取得的。

营销工作开展的好坏与酒店内部服务质量、服务功能设施息息相关，如果内部管理、服务质量与高速增涨的市场发展不匹配，就会有种“赶着马车上高速”的感觉，所以酒店在大力发展公关营销工作的同时，必须在致力于提高服务质量上下功夫，让客人在店感到舒适，受到欢迎，并且得到充分理解，进一步提供个性化服务，用新的科技手段来优化服务质量。逐步提高产品质量及硬件水平。只有营销工作与内部管理、服务质量、产品质量有机结合、相互配套，才能使酒店整体工作水平上台阶、上水平。

五、经常加强思想教育，业务技能、综合素质培训，努力提高团队战斗力、凝聚力是营销团队长久发展的基石。

激励与压力并存，以业绩论英雄的做法，给营销团注入了巨大的活力，营销人员在工作中，特别是在对外营销工作方面遇到挫折、打击，以至于失去信心，甚至怀疑自己能力，怀疑自己能否胜任营销工作，这就需要经常性的开展教育、帮助、谈心、鼓励活动。让每位营销人员坚信“销售就是在拒绝中产生的”，碰壁、拒绝是营销过程中的家常便饭，世界上所有的营销大师的成功之路都是充满了艰辛与磨难，都是在不断的碰壁的过程中取得成功的。

经常性的加强学习，可培养营销人员正确的人生观、世界观，培养他们客观分析问题的能力，洞察能力，站在对方立场上一分为二考虑问题的能力。增加其自信心的培养，业务技能的学习培训，营销案例的学习，锻炼每人人善于陈述自己观点的能力与口才，用发展的眼光看待每一位同事，并相互学习对方的优点，努力改正自己的不足之处，提高谈话技巧与水平，努力加强协调能力，特别是内部协调能力。

通过对营销人员的经常性的学习、培训，可为酒店的长远发展、发现人才、储备人才，一个高素质、善于总结学习、团结协作、拼搏进取的营销人员组织的团队，必定是具有战斗力的团队，也一定是酒店营销工作长远发展的基石。

总之，营销部、营销团队作为一个经营管理部门而言，就有着“对内团结，对外发展”的职能，酒店是一台“庞大”的机器，各部门比作各种零件，那么营销部只有与各部门各充分合作、协调，才能保证酒店正常的运营，反之，只有获得各部门的支持与配合，营销团队的工作才能顺利进行，营销部、营销人员作为酒店的窗口，时刻代表着酒店的形象，那就需要我们真正做到忠诚、友好、灵活、智慧，在营销过程中要加强与顾客的感情沟通，诚实守信、服务至上，通过各种渠道、方法维系与客户的感情，不断把暂时客户变成长久客户，时刻为酒店的生存发展创造“天时”、“地利”、“人和”的条件，力求做到原则性与灵活性相结合，努力发挥营销团队的战斗堡垒作用。

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