商品房销售有什么种类

法律分析：商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

法律依据：《商品房销售管理办法》

第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证(四)已通过竣工验收(五)拆迁安置已经落实(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期(七)物业管理方案已经落实。

第一章　总则第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第二章　销售条件第六条　商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。第七条　商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。第三章　广告与合同第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

9月16日，梧州市住房和城乡建设局发布关于加强商品房销售管理、严惩违规销售行为的通知。

以下为全文：

为进一步加强商品房销售管理，保障购房人的知情权、选择权，维护房地产市场秩序，根据《城市商品房预售管理办法》有关规定，现通知如下：

加强商品房预售管理

未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、选号等形式收取定金、认筹金、意向金、团购费等预订款性质的费用。

落实明码标价和账户公示制度

房地产开发企业要合理定价，制定销售方案。房地产开发项目取得预售许可后须一次性公示全部销售房源及价格，按照价格主管部门要求落实“一房一价”明码标价和资金监管账户公示制度。

规范商品房营销行为

房地产开发企业必须落实商品房买卖合同网签备案和预售资金监管工作，销售场所依法依规公示相关证件、合同示范文本等资料。开发项目销售广告对城市公共服务设施的介绍应符合政府部门相关项目规划和建设状况，不得作误导宣传。

房地产开发企业应加强销售现场和销售人员（包括代理机构人员）管理，不得发布虚假房源信息，不得利用网络软文、自媒体公众号、微信、短信等形式发布、传播炒作房价涨跌的不实信息，扰乱市场秩序。与购房者签订《商品房买卖合同》前，销售人员应引导购房人了解现场公示信息，提醒购房注意事项，告知相关不利因素。

房地产开发企业应当在各楼盘销售场所显著位置公示《商品房交易风险七项提示》（附件）。

规范车位交易行为

房地产开发企业应当将车位的分布位置、数量、面积以平面示意图形式公示，并公示车位出售、出租（附赠）方案。不得以转让车位使用权的名义销售普通产权车位。人防工程范围内的车位应当明示“本车位属于人防工程范围内车位，无法办理不动产登记”。人防工程范围内车位仅可出租不可出售，并于相关协议中予以注明，保障购买人的知情权。

承担销售主体责任

房地产开发企业与房地产经纪机构合作销售商品房，须签订书面委托合同，规范代理行为，开发企业对经纪机构代理项目商品房销售宣传、交易、收费违规违法行为依法承担主体责任。

各房地产开发企业须严格执行以上事项，开展自查自纠和整改工作，未及时整改的，将依法予以严肃处理。

截图：梧州市住房和城乡建设局官网

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