尽管房价始终down不下来，荷包不够深的族群只能锁定小坪数宅邸，但这未必代表小宅的生活品质就得打折扣喔！20坪以下的小家也许气派度不足，但调整和改造的d性却更高，怎么做才能兼具机能、风格与舒适度呢？让我们从几个案例来看看。
18坪现代风格宅，靠多元卧榻坐拥舒适三房考量长辈或亲友可能有来访过夜的需求，与其在家中特别预留一房，建议应运用可随时敞开或关闭、具备d性隔间效果的多功能室设计，会更为实用。像是这个简约素雅的房子里，即借助了窗边空间打造出一列休闲卧榻，必要时透过活动式拉帘便能瞬间变成客房，平日搭配桌面又能化为书房使用。小小一方天地，既可满足多种机能，又有助维持明亮宽敞的视觉，坪效完美发挥！
18坪Loft 居宅，斜向动线缔造宽阔尺度屋龄已达30年的老屋，原本是方正而封闭的格局，无论是客餐厅、卧室或卫浴等区域的隔间和走道，都让坪数不大的住宅显得更局促。设计团队于是拆除了不必要的木作隔间墙，并改以斜向格局切割空间，不但生活尺度与动线得以放大，原有采光被遮挡的问题也因此大为改善，摆脱昏暗老旧印象，围塑出开阔无拘、温暖悠闲的Loft工业风场域。
13坪日式禅居，巧用格栅元素界分区域常见于传统和室与日式建筑的木格栅，具有若隐若现的美感，对于想保有穿透视觉与适度隐私的人来说，是取代厚实隔间墙的绝佳方式之一。像是在这个小宅设计里，入口大门和室内之间便采用了格栅滑门，客厅与卧房间则以格栅屏风配搭纱帘的手法，巧妙区分各个机能区域，提供适当隐蔽又不影响光线、空气的流通。同时，客厅电视墙柜直至卧室的收纳柜体也做了一体化的设计，也让视觉能有效向外延展。
19坪清新北欧宅，半高柜墙串连全屋视角与动线在以开放式为布局的空间里，此个案借由一面半高的多功能墙形成客厅、厨房、餐厅、瑜珈练习区的分界。朝向客厅处可满足基本的电视柜机能，背侧面对大片明镜的瑜珈区则转为展示与储物层架，紧邻厨房的这一侧透过延伸桌面，达成用餐与工作阅读等目的。由此发展而出的回字形动线，不但十分灵活流畅，空间也没有一丝一毫的浪费，弱化了小宅容易给人带来的狭隘感受。
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乡村民宿作为乡村 旅游 的重要组成部分，对于盘活农村经济、促进农民增收、推进乡村振兴发展具有重要意义。利用闲置农宅开发民宿，必须要以正确的改造方式为指导，对旧民居建筑进行优化设计，融合本土的人文精神和自然景观、古朴建筑和现代生活，焕发新的生命力。本文通过三个案例，解析如何将闲置农宅变身人气民宿。
一、凤凰居 ：古老建筑肌理的新灵魂
老房子是不是一定要拆建？乡土味的东西就没有一点价值？其实，恰恰是这些被人遗弃的老房子代表了独具中国传统色彩的乡村建筑文化，它们跟自然的关系远远要比现代的钢筋混泥土建筑来得和谐、永生。
坐落在莫干山上的凤凰居，原建筑结构老旧，已被废弃多年。经过向当地农民学习与土地相处的伦理以及以自然和谐相处的智慧，在原有的基础上进行修缮和改造，将本土的人文精神和自然景观、古朴建筑和现代生活相融合。
项目改造前
项目改造后
门前有石阶，是用有纹理天然石块的削成。种一些野花草在石阶缝隙内。取带有苔藓痕迹未经斧凿的石块砌成围墙，这样便有了山谷间的风味。
相较于“室” 的隐秘性而言，”客厅“是对外敞开的部分，位于建筑前部，是用来宴请宾客、朋友聚会的场所。
山中居室适宜明亮干净，不可太宽敞。明亮干净则令人心旷神怡，过于宽敞则费人目力。为了复原山中原始风味，让居住体验更加的神清气爽，后室的墙全部改成了全景玻璃，让后山的景色一览无余。透过玻璃，室内的人可以看到外面的阳光、风雨、感受到自然界的变化。
亭子下是SPA冲浪池，花池中种满了罗勒和香料，方便烹饪时新鲜采摘。
开放的大厨房有些夸张，为了瞒足众多客人可以同时参与料理，共享度假欢乐的时光。顶面天窗采光的设计让室内更具室外感。
吧台后面隐藏着顶级的BOSS音响设备和TV设备，可以移门推开却又不经意被发现，为了不同客人需求而设计。
柔软舒适的多功能榻榻米床。为满足度假时而超出人数而准备，能满足2-4人同时入住，也具备儿童在此同时玩耍沟通的场所。
精心挑选制作的橘色旧瓶灯，让房间更加温馨，床品按照5星级酒店的标准配置。
房间的浴缸将是推开度假时间后续的故事......
这种不破坏原有建筑外观的改造型乡村度假小屋被称为“超五星”，因为星级酒店所有的空间都是公用的，从公用区域跨到私用的房间，不会有诸如院子、客厅这样的过渡空间，但改造类的乡村老屋不同，它通常私密性非常好，有很大的院子，独立的客厅，视野开阔的露台，加上创意十足的配饰，柔软的床垫，绿色无污染的食材……，从内心的享受来说这些其实已经超过了五星级。
二、霸王岭雨林酒店：建筑与自然交融
霸王岭位于海南岛西南部昌江县境内，是海南省面积最大的林区，也是规划纲要首批17个重点景区之一。雨林老屋酒店位于霸王岭山脚下，原来是上世纪六七十年代青石结构职工旧住房、旧厂房，通过设计改造后，打造成了一家集黎苗风情、森工文化为一体的森林 旅游 度假酒店。
设计充分体现节能、环保。酒店拥有24栋青砖灰瓦的墅式院落，每套房都配有独立庭院、温泉泡池等设施。融和“霸之林、王之木、奇之石、温之泉”同时也拉开了霸王岭 旅游 风情小镇建设的一个序幕。
项目改造前
原始状态，上世纪六七十年代青石结构职工旧住房和旧厂房，宿舍联排单间，庭院、围墙。
项目改造后
雨林老屋的24栋小院依地势而建，分列三排，第三排位于最高处，第一排位于最低处，项目组仅用了8个月的时间完成了改造。
雨林老屋酒店改造按照修旧如旧的规划改造思路，通过修复、加固、重建、保留手工痕迹，营造农家院原生态的建筑风格。
房舍分为三排，最边侧是一条直接通向前厅的石板小道，两旁是葱郁的绿色植物，还有翠竹；一套一个院落，进入院子都是打开半人高木门。
夜晚的林荫小道，这是中间一排的房舍，有起高的阳台，都是独门独户的小别墅构造。
院落各有不同，有石板铺的小道，散落各处的鹅卵石，石桌、竹子，设计中充满意境。进入小院内，有树有石凳，到了晚上还有射灯，让人感觉到非常宁静。
这是带有桑拿室和温泉的院子，院中石阶上下有起伏，充满层次感。整个风格既乡村又现代。
室内装修豪华，房间分为一室一厅一卫，布局得当，动线合理；装修采用部分文化石点缀，肌理感很强，卫生间采用大量石灰石和鹅卵石，积极乡村气息。让人有种回归大自然的感觉。但房间内的设施却是非常现代化的，而且配备齐全。
到处是充满设计感的景观，大多是生活常见的物品，稍作加工便成了艺术品，石头、木头构成了景观的主元素。
风格独特的围墙设计，细高的塔楼、茅草门楼和文化石块堆砌构成了围墙，数十米之外就能看到木牌上刻着的雨林老屋四个字。
纯木结构的酒店大厅，木梁、木柱的错落，整个大厅通透宽敞，船木桌椅、红灯笼、木质窗棂构成了独特、质朴的民宿风格。进入雨林老屋酒店，会感觉一阵雨林气息迎面而来，不仅因为它的整个基调很让人放松，外观上给人感觉既 时尚 又古朴。
三、沿坑岭头村：艺术点亮民宿产业
浙江省松阳县的沿坑岭头村，有近400年 历史 ，距县城较远， 历史 上交通极不便利。如今的沿坑岭头村已入选为第三批中国传统村落，村内黄泥墙、小青瓦的传统民居随处可见，成片上百年的古金枣柿树更是村里的一大景观。
沿坑岭头村局部鸟瞰
2012年5月，浙江省丽水市技术学院美术系副教授李跃亮老师被下派到松阳县枫坪乡担任农村工作指导员兼枫坪乡党委副书记。画家出身的他闲暇之余常走村进户寻找可以写生的地方，一个偶然的机会他来到了沿坑岭头村——一个在当地下山脱贫政策鼓励下即将被废弃的村庄。
村落所在地自然环境非常好，整体山势如同一把金交椅，很是特别，村落周围植被繁茂，有良田美竹散落其间，传统民居高低错落的成片分布于各个小山坳中，两片集中成片的金枣柿树群可金秋时节可谓美不胜收。“画家村”的想法应运而生。
沿坑岭头村“金交椅”格局之座面部分
金枣柿树群局部（已落叶的前景树）
经过第一代住宿、第二代住宿的开发，促进了沿坑岭头村的 旅游 发展，村子的名气也随之大增。
沿坑岭头村错落有致的民居
第一代民宿（习称1.0版本），主要接待前来写生画画的学生，条件相对比较简陋，仅仅满足了基本的住宿需求。
一代民宿“得造花香”天井院
“得造花香”客房床铺
“得造花香”餐厅
二代民宿摈弃了高低床，以标准间为主。在一代的基础上对房子进行了适当的装修，屋内相对整洁干净，房内采用明瓦，窗户加大，满足通风和采光的需求。每个房间有了独立的卫生间，也出现了公共空间，布置了茶几、沙发等现代生活的元素。这样的民宿，以“速写小院”为代表。
二代民宿“速写小院”入口
“速写小院”标准间两张
二代民宿简单舒适，却满足不了画家创作的灵感。需要一个集住宿、茶歇、创作间等于一体的多功能三代民宿（3.0版），已成为“画家村”发展到此时能否有所突破的一个瓶颈。“柿子红了”便慢慢的生根发芽。
三代民宿选址根据房屋的位置及周边环境，民居的可塑性，以及主人的态度等，最终选择了现在“柿子红了”所在的这一栋民居。
民居位置不错，坐北朝南，刚好在路边，门前有开阔的山谷和层层叠叠的远山，且离村口近，交通比较方便。除去房子本身比较破旧之外，其他条件都很不错。民居建于1976年，占地160平方米，建筑面积300平方米，院落面积80平方米。主体两层加附属用房，坡屋顶，可以有较多的空间利用，也可形成丰富的空间层次。民居为木构结构，梁架结构完整且较为稳固，仅需局部进行结构加固，无需进行大的调整。夯土墙体，同时二层窗户本身较大，较好的规避了夯土墙开窗困难的问题。
“柿子红了”对面的山田景观
县领导给予了大力支持，由政府作示范、打头阵，以向村民租赁20年，并出资改造。原主人住在一楼的大房间，民宿的日常经营也由原主人打理。
整个房屋的改造主要由李跃亮老师和知秋画廊的吴小芳完成。李老师负责是建筑改造和硬装部分，主要包括结构的加固、屋顶的改造、门窗的替换、楼梯的设置、室内墙面的设计与处理、室内的地板处理、以及院落的设计和铺装。改造主要以安全性、舒适性、多样性与本土性为原则。
“柿子红了”一楼接待厅
安全性主要体现在民居结构的加固、屋顶的防水（防漏）处理。沿坑岭头的降雨量较大，当地的屋顶做法是在檩条上铺设望板，望板上直接搁瓦，屋面没有做防水处理，时间长了容易出现漏水、雨水腐蚀梁架结构的现象，需要经常对屋顶进行检修。这里解决办法是檩条上放木板，木板上做防水层，防水层之上才是望板，上面再搁瓦。檩条上的木板一是给室内一个比较平整舒适的屋顶界面，再则可以避免人直接看见防水材料。
改造民居所在地自然风光极好，南向可见远山、山谷、林木，阴雨天的云雾景观又是这里不可多得的自然之美。通透不仅在于“通”，更要“透”！将四时美景收于眼底，最重要是便是——窗，把原有窗户增大。因夯土墙体结构特征导致开窗面积不宜太大，因此窗户主要在纵向方向增高，并增加木过梁。一层原有的楼梯间十分暗，没有窗户。为了增加通透感，在楼梯间的墙上开了四个小窗，增加采光的同时，又创造了画框一样的效果。
这里还出现过一个有趣的小插曲：当地流传着一种在堂屋后面（正中间）开窗会漏财的说法，于是主人极不同意开窗。游说村民也是需要技巧的，如果四小窗避开中轴线来开，是不是就不算正中开窗了呢！增加了四个小窗之后原有的墙体“透气”了，屋外的绿色也被画框收入屋内。在二层的客房中，都增添了“天窗”采光，也为客房营造了温馨浪漫的氛围，白昼的阳光，夜晚的星空，只要你抬头，它们一直都在。
在公共区二层的咖啡吧有一处很有创造性的改造，原有南面墙体上有一处局部倒塌后残留的墙洞，改造成了顶部倾斜的大面积条形窗，在传统的老房子里又增加了几分现代的 时尚 感。
左：原有楼梯间墙面，比较封闭
右：在此墙面上增设了四个小窗
左：南部墙体原有的墙洞
右：墙洞改造后的效果
“柿子红了”与一般的民宿或农家乐的重要区别在于空间使用的多样性，这里既有针对不同使用需求的单间和套房，又有可供创作或交流的公共空间。从建筑平面上看，“柿子红了”在常规三开间正房的东侧有一个不规则平面的两层的结构。
主体部分的一层正中是原堂屋改成的接待厅，东西两侧分别为西侧原主人的居住空间和东侧两间独立客房；客房之间的过道可通往东侧的公共区域；二层正中是一个疏朗的公共空间，西侧有两间独立客房，东侧则是一个集茶饮、创作、居住为一体的多功能套房。
主体建筑的东侧被改造为整个民宿非常重要的公共区域，分上下两层，以楼梯相连，一层通过西侧过道可达接待厅；一、二层均为的可提供咖啡、茶饮的交流空间，吧台设在一层。这样的公共空间即适用于熟人的小聚会，又为陌生人的相识、交流提供了更为便利的场所。
左：茶室改造前；右：茶室改造后的效果（一）
茶室改造后的效果（二）
在满足安全性、舒适性和多样性之外，“柿子红了”在材料的处理和使用上非常注重本土性。改造中多采用当地传统的青砖、保留夯土墙、木隔断、红黑瓦顶，延续了浙南民居特色；室内地板和天花板尽量采用当地的旧材料，尽管旧材料在使用存在着重新拼接的难度，人工成本也相对较高，但保留了原始古朴之感，这是新材料所不能达到的效果；在屋面瓦的使用也上，也保留了当地传统的红瓦和小青瓦；公共空间和室内的墙面基本保持了原有的夯土墙或木隔墙，夯土墙仅做了简单的处理，保持原有的肌理与色彩；客房部分为了满足使用者对干净整洁的需求进行了风格适宜的室内粉刷。
经过改造，“柿子红了”已经拥有了一个多样的、流动的、有 历史 记忆的空间本体，更进一步功能与品质的提升就要依赖于室内的软装来表现了。
二楼楼梯尽端的陈设
“热爱自然，回归简单生活，追求小而微的生活，以及这样的乡村生活所带来的心灵修复和成长。”是室内设计师在体验了沿坑岭头村生活之后对“柿子红了”的定位。希望把自己对美的感受，对生活的理解，对居住使用者的尊重与体恤，落实到“柿子红了”的一器一物。在独立客房的设计上，分别采用“幽兰生前庭”、“野竹自成径”、“采菊东篱下”、“为梅且拆屋”、“陌上缓缓行”五个主题，既符合中国传统审美，也富有乡村野趣。大部分的家具采用木质等自然材质。房间的装饰大部分是来自这个村子，如盛花的土陶、采摘的果子、野花，每一个微小的细节都是经过设计师仔细思考和精心挑选的。
左上：“幽兰生前庭”主题房间墙面
右上：“幽兰生前庭”房间内茶具
下：“幽兰生前庭”房间内灯具与摆件
左：“野竹自成径”主题房间改造后效果
右：“采菊东篱下”主题房间改造后效果
左：“为梅且拆屋”主题房间改造后效果
右上：“陌上缓缓行”房间内摆件
右下：“陌上缓缓行”房间内茶具
公共空间的室内设计也是“柿子红了”出彩之处。二层低矮木梁结构的保留为咖啡吧创造了独特的空间感受。同时，咖啡吧的设计聚集了乡村、工业化、自然和7080怀旧等各类元素。桌子是利用收集来的旧木料由村民亲手制作，天蓝色的旧墙壁是原来留下的，并保留了剥落的状态，没有刻意重新粉刷，这块墙壁成为了留言墙，让充满 历史 记忆的老墙得以续写新的 历史 。
主体建筑二层正中的公共空间被用作了茶空间，命名为“茶余云起”，没有多余的装饰。中式茶几、简易的家具和通透的落地窗，既可以品茶聊天，又能观云。在家具的使用设计师也逃离了固有的模式，将柱间横梁作为茶几、鼓当凳子。灯具的选择上则与当地编织手工艺相结合，保留了当地的传统元素。
咖啡厅一层改造前
咖啡厅一层改造后
咖啡厅二层改造后的布置及陈设
“柿子红了”民宿改造总共用了40万元，硬装30万，软装10万，于2014年10月完工并正式投入运营。之所以叫“柿子红了”正是源于那村中180多棵的古金枣柿树，而“柿子红了”庭院内已为金枣柿预留下了树池，也是希望沿坑岭头的标志景观可以在这院子中得以延续。
“柿子”红了之后，画家村的名声更响了，游客多了，柿子也卖疯了，还有人远道而来就为体验一下“柿子红了”……
从计划整村搬迁到如今的画家村，沿坑岭头有了 历史 的转折。一间民宿的成名挽救了整个村子，这是我们从“柿子红了”中看到的最直观也是最好的结局。
“柿子红了”
乡村民宿设计主要是以旧民居建筑为载体，在实际设计改造过程中，需要以建筑本身为基础，实现物与景、人与物的完美融合。乡村老房子承载着时光的印记、记录着乡村的厚重 历史 ，通过对其进行改造设计，将老房子打造成为独具特色的乡村民宿，是老房子获得新的生命力、促进乡村 旅游 发展的重要途径。
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为更好地支撑销售，项目建设的对外展示道具，俗称为三宝，包括售楼处、样板房、景观示范区。
一、售楼处
1、售楼处选址：结合项目方案布局，需考虑是场外临建还是场内实体建设。
（1）临建：需考虑场地租赁问题，能否找到合适地块，该地块的使用年限、租金、周边环境，尤其是道路的通达性、便利性、昭示性、与地块的距离等。考虑是直接租用临时场地建设，还是租用已有建筑改造。若是改造，要考虑已有建筑内部构造，是否满足功能分区需求，以及外立面情况。
案例1：X项目计划租用建筑进行改造作为售楼处。该建筑离项目距离近10公里，且建筑比较老式，外立面无法按我设计方案进行改造，比如我方案想做铝板幕墙。该建筑层高较矮，建筑仅两层，周边环境较嘈杂，昭示性也较差。内部空间不大，不够摆放沙盘、影像室，区位图，游乐区、前台、财务室、沟通区等必要功能。该项目就租赁方案与该建筑业主沟通很长一段时间，谈妥了租金及相关改造事宜，最终综合评定还是决策放弃，最终消耗了工期。究其原因，对三宝的需求不够明晰，主要关键人物未至现场实地勘探情况，最终发现不可委曲求全，三宝应该慎重，是对外展示的重要窗口，不可将就，发现偏离方向时，已耗时已久，好在及时纠偏，没有发生重大偏差。
案例2：X项目计划租用地块周边场地建造售楼处。场地租赁和政府沟通时间周期长，几经转换，从东南西北各个方向找了个遍，政府要求诸多，要求不能有建筑物，又要求不能有大面积绿化，最终方案未能实现。配合着租赁计划，三宝方案做了多轮设计修改，最终未能落地。而且租赁地块最终实地踏勘，发现交通组织不便，离高架近，且高架下的地面道路正在施工，有围挡等，届时将影响看房通车，且因该项目定位高端，售楼处打造标准高，租赁方案造价不菲，沉没成本巨大。好在最终放弃租赁方案，但工期实质已消耗。
案例3：X项目地块小，定位快周转项目，产品刚需，快进快出，城市内我司项目众多，选择已有售楼处进行改造，时间快，造价低，临时样板房也在售楼处内部一并改造，实现快速展示开放，为快速首开奠定了有力基础。
（2）实体建设：结合项目总平布置，尽量考虑物业用房或商铺或门厅大堂或会所等改造节约成本。有些项目定位高端，对售楼处的面积规模有一定需求，无法才有已有业态改造，则退而考虑选取部分楼栋位置建造，比如两个楼栋联通，需二次改造，该方案需充分考虑售楼处使用周期，至少应覆盖强销期，且要考虑楼栋最晚施工时间，项目整体交付时间等。尽量考虑避开地下室，无地下室最佳，两层地下室则考虑尽量该部位仅布置一层地下室，避开人防区。这种考虑可以实现快速开工。
案例1：X项目的售楼处采用物业用房改造。
案例2：X项目的售楼处运用小区大门改造，门头设计业主意见比较大，觉得不够气派。
案例3：X项目的售楼处运用会所改造。
案例4：X项目的售楼处运用缓建个别低密楼栋，届时再拆除重建。
案例5：X项目的售楼处建在地块内，面积大造价高，运营周期短，受制于交付时间拆除重建，造成巨大浪费。
后续再介绍样板房、景观示范区
【最后的结束语】
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！ 如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。
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