我国房地产企业营销中存在的问题及原因

目前我国的房地产企业在营销方面已经非常重视，现在大部分开发商都把开发的项目交给代理商来销售。这样做虽然会付出些报酬，但是回款却2得到了保证。目前我国的营销团队的建设也已经由以前的第一代销售理论逐渐转变向第四代营销模式，现在的营销团队很重视营销理念的建设，甚至现在的购房群体也已经有了自主购买的模式。这种发展是营销的进步，也是人性化的转变。但是并不是说这样就没有问题，相反随着房地产市场的透明化逐渐显示出来代理公司人难找、人难留、团队不稳定等等现象。营销靠团队，但是市场透明化了售楼人员工资反而低了，说虽然有个好听的名字--置业顾问，但是待遇不稳定。团队建设不稳定：很多公司发展良莠不齐甚至有些做过两个月的置业顾问就跑去做售楼经理了，团队的管理还没有正规化。

我个人认为只要还是利益在作怪，营销中需要的人才第一要专业对口。第二要长线发展，公司要签合同，要不然人员流失客户就流失，汇款的不到保证谁来负责。第三要向国际化接轨，虽然房地产市场在中国逐渐成熟，营销模式天天更新，但是还没有正式和国际接轨，将来的营销手段肯定会是面对面的营销，也就是说开发商直接面对客户，甚至一定会出现预订式开发和销售。

目前来看也就是营销队伍不健康！

排除外部因素，销售团队常见的问题主要来自以下方面1、疏于培训 企业如果疏于对销售人员的销售培训，而仅靠目标和奖励驱动，虽然也可能取得一些业绩，但长此以往，必将导致成长后劲不足，业绩动荡不稳，团队信心不足，配合协同合作能力降低等诸多问题。如果一个企业只是把销售人员的销售培训挂在嘴上，而不是落实到实际行动上，销售人员只能是“八仙过海，各显神通”：有的销售员对产品的了解比较深人，于是以产品来打动客户；有的酒量很不错，于是经常与客户“煮酒论英雄”；有的则心无旁鹜地搞“灰色诱惑”，展开针对客户的多种旁门左道的公关手段……2、管理体系设计不当 在实践中，管理体系设计不当是导致销售团队问题产生的重要原因。它主要体现在以下几个方面（1）销售目标设计不合理 如果销售目标设计不合理，要销售人员服从日常的销售过程的管理就十分困难。因此，可以说，销售目标设计不合理是滋生销售团队间题的温床。销售目标设计不合理主要体现在：销售指标定得太高。销售目标太过单一。（2）关键业务流程梳理不顺。 关键的业务流程梳理不顺，就必然会导致“内部推诿，得过且过”等团队内耗，进而伤害到整个团队的战斗力。因此，关键业务流程的梳理必须解决以下几方面的问题：大客户部在签订订单之后，计划建设部是否应当全力保证项目的实施进度。（3）市场划分方式不够系统 企业在面对市场进行销售团队的分工时，通常可以从以下几个方面人手，进行市场划分：按产品来划分销售团队。按行政区域来划分销售团队。按客户群来划分销售团队。3、管理控制不够 对销售团队的管理控制工作主要有以F几个方面的内容：疏于对销售活动过程的管理和控制，不仅会导致团队涣散，战斗力丧失，还必将招致客户的抱怨和流失。对销售团队过程管理失控主要表现在以下方面，你可以对照自己的经营现状，加以相应的调整。（1）急功近利，动作变形。由于销售人员的急功近利而导致动作走样变形，他们当中，有的动用自己与上级领导或主管部门的关系强压客户，有的承诺多给客户好处催促客户，更有张冠李戴把“小灵通”说成“超级全球通”的，甚至还有杜撰公司有优惠承诺的等等。（2）自暴自弃，破罐子破摔。有三位负责“党政军”系统的客户经理非常典型，两周多的时间里，他们品味了失败的痛苦，心灵又得不到抚慰，业绩指标也已经是可遇不可及了，因此他们不约而同地选择了“晚出早归”，每天的拜访，都是草草收场，之后，所有的心思就都花在家里看电视和网络聊天上了。（3）借鸡生蛋。这部分客户经理非常聪明，在尝试了主动进攻客户，取得了一定的成果之后，他们忽然发现自己有很多可以自己支配的时间，他们中很少有人会想到进一步地做客户的工作，为未来打下更好基础，而是想着能否发展点副业，因为这样改变自已的生活似乎更快更合算。本文出自广州朴石咨询有限公司，专注销售组织业绩成长，提供具有实力和专业的电话营销培训，电话销售培训，大客户销售培训，营业厅销售和渠道销售等品牌培训课程 相关阅读：改造现有的销售团队确保销售团队成功的八大支柱论销售团队的基本信念及行为准则

论文摘要：解决市场营销专业实训教学存在的问题，一是要开发和优化实训体系，二是要构建实训评价体系，三是要注重实训形式多样化，四是要发挥实训基地的作用。实训教学是指学校按照人才的培养规律与培养目标，对学生进行专业学科职业技术技能训练的教学过程。高职实训教学，从实训场地上可分为校内实训和校外实训从实训形式上可分为技能评定和岗位评定从实训内容上可分为 *** 作技能实训和心智技能实训。一、实训教学存在的问题1、实训教学定位不准当前高职市场营销专业实训体系结构和分类，仍然沿袭着实验、实训、顶岗实习三个层次构成的“三段式”的学科式课程通用模式。这种模式的实训体系没有从企业对营销专业人才需求的职业能力要求出发，没有将实训体系培养目标与职业能力进行结合，这种缺乏以职业能力培养为目标的实训模式，与企业的实际需求相脱节。市场营销专业是实践性非常强的应用型专业，目标是培养适应企业所需要的复合型营销人才。这一目标决定了在高职教育体系中，只有优化实训教学项目，才能使营销专业学生具备较强的解决一线工作现场问题的能力。2、实训内容与市场需求相脱节目前市场营销专业实训教学内容都是与相应的理论课程进行配套的，实训内容以理论课程为依托，而不是以市场和岗位的需求为依据，造成实训内容随意性比较大，导致理论课程与实训之间、不同实训项目之间内容上出现交叉重叠、衔接不当。3、实训教学形式单一由于实训条件的限制，大多数市场营销实训项目在校内依靠现有教学资源完成，实训教学手段大多数使用案例讨论、角色扮演、情境模拟等方式，形式比较单一。4、为应付上级要求，盲目签合同为了更好地满足市场需求，高职院校均积极建立和扩充自己的校外实习基地，与很多企业盲目签约，但从实际的运行结果来看，大多数校外实训基地在专业实训效果中作用不大。学生到实习岗位去接触不到本岗位的实质性工作。除此之外，实习基地提供实习内容的有限性也造成了实习难以达到预期的效果。二、相应对策1、科学定位市场营销专业的实训教学高职市场营销专业培养的学生面临的主要工作岗位是基层营销岗位、中层营销岗位。企业对这类知识型人才的共同要求就是能运用专门的知识、技术、业务经验，向特定人群提供支持与服务。市场营销专业职业能力包括职业通用能力、职业专门能力和职业综合能力等三种能力。在深入调研的基础上，我们将市场营销专业就业岗位分为产品销售、市场开发、客户服务三大岗位梳理了三大岗位的胜任力，即“基本素质—通用胜任力—专业通用能力—专业拓展能力”，由此形成了由职业素质课程包、职业基础课程包、职业核心课程包、职业拓展课程包组成的课程体系明确了毕业生的职业由“助理—经理—主管—总监”的清晰发展阶段，形成了“知识、能力、素质”一体化的教学内容明确了学生的认知能力发展阶段，由此形成了“模拟营销—数字化营销—真实营销”的教学方法与手段体系。2、实训内容要紧密结合市场需求根据“职业能力递进式”的市场营销专业实践课程体系构建的思路，结合高职市场营销专业的特色，通过岗位核心能力和工作过程的分析，以建设全真的工作过程为导向，设计实训教学的层次与体系，结合工作岗位具体要求，开发基于行动导向和工作过程导向的实训体系。实训体系应从感性到理性、从简单到复杂、从单一到综合、从能力到素质递进构建，做到层次分明、目标明确、循序渐进。实训体系由四个层次组成。第一层次为企业认知实训。通过基础技能课程学习和以沙盘大赛为依托的企业模拟项目训练，观察考察企业，全面了解企业系统运行的过程，使学生对市场营销岗位及设计的知识和技能有了感性的认识，为进一步的学习奠定基础。第二层次为数字化营销实训+职业资格培训。通过核心能力课程学习和对客户关系管理软件、电子商务软件、营销渠道软件系统、电话营销系统等环节进行数字化营销实训，与企业真实项目对接，将职业资格培训与考核训练有机地融入到实训教学中。第三层次为综合技能实训。在掌握核心技能的基础上，以学生将来的就业方向为目标，通过典型行业个性化可引导学生加大对典型行业企业的深度认知，训练学生对就业岗位的适应能力，突出特定行业岗位核心技能与职业素质的培养。第四层次为定岗实训。突出综合素质与职业能力的培养，实现上岗就业零距离。3、注重实训教学形式多样化(1)学做一体为贯彻工学结合思想，实现供需零距离对接，“学做一体”的教学模式体现了教学过程中的边干边学、按照职业岗位的工作过程及要求组织教学内容、以职业活动为导向、以真实的工作场景开展教学活动的特点通过师生之间的边做边学搭建一个互动的交流平台。该教学模式体现了教学过程的职业性、实践性和开放性的统一。(2)案例教学案例教学是一种以案例分析、专题讨论为主的实训教学模式。该模式主要通过对大量真实案例的分析来加强学生对理论知识的把握和运用，加强学生的感性认识，培养学生解决问题和分析问题的能力。这种模式是从归纳的角度进行学习的，学生在学习过程中扮演了更为积极主动的角色，从而能够高度集中地投入到事先安排好的一系列精巧设计的案例讨论中，从而达到较好的教学效果。(3)顶岗实习以顶岗 *** 作、毕业实习为主导的实践教学模式。是指学生在第六学期转移到企业进行真实岗位的实习，目的是使学生掌握有关企业营销活动的程序和岗位职能，从中摸索市场营销的技巧，提高学生的 *** 作能力。在积累了一定的理论知识和顶岗 *** 作经验后，学生根据实习内容确定毕业设计题目，并在学校和企业指导教师的共同指导下完成毕业设计。这种模式依托企业，利用企业的资源和环境，具有零距离、深层次、契约化的特点。(4)模块化实践教学模块化教学模式要求首先根据就业岗位情况来确定其职业能力的基本要求，确定人才培养目标和教学目标按照确定的目标对专业知识内容按照学生应掌握的技能情况进行相应的分解、系统性的整合，形成相应的能力模块，利用递进的模块内容组织和实施教学。这种教学模式能够很好地体现职业能力培养的目标，提高实践教学的效果。4.加强实训教学的科学评价要克服形式主义，建立一套科学、合理的实训评价体系。应该针对不同层次的实训项目构建不同的评价方式。例如，综合技能实训评价可以采用项目评价法，以完成一项企业真实项目任务来设置评价标准。加强对教师实训教学效果的日常考核评价，构建学生参加社会实践活动的综合素质考评体系。5.发挥实训基地的作用要克服形式主义，切实安排好学生的实训，发挥实训基地的作用。加强实训基地建设，要为学生提供更好更实用的实训场地，也可结合专业特点，建立仿真模拟营销室等实训基地。

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