老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经

“我们给老旧小区改造算的‘平衡账’是先用10年左右的时间收回投资成本，并保持每年8％ 10％的现金流入，再有六七年的利润回报期。这意味着需要拥有小区20年的低效闲置资产经营权。”近日，第一 财经 对话了北京愿景明德管理咨询有限公司（下称“愿景集团”）董事长陶红兵。

为什么要进入老旧小区改造的赛道呢？在陶红兵看来，对于类似于愿景集团的房地产服务、运营商们，这是存量市场上为数不多的待耕耘的沃土。

“由于不涉及土地增量开发，房地产开发商鲜有涉足社区综合整治，而政府又需要可长期下沉社区的运营机构。但没有资产做担保，很难获得金融机构的支持。”陶红兵也说出了他们具有的优势和面对的难题。

根据7月国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》）， 今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。《意见》还明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

目前，这场接棒棚改的工作已在全国多地铺开。17日，住建部消息称，2020年1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区数已经完成年度计划任务的94.6%。

“老旧小区改造是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业。金融机构是否能提供低息、优质、长期的贷款，政府是否给予更多的政策支持，关乎 社会 资本参与的可持续性。”陶红兵说。

投入逾3000万的“劲松模式”，后劲在哪里

在北京市东三环劲松桥西侧，距离国贸CBD不足4公里处，有一片上世纪70年代建成的住宅区，叫做“劲松小区”，这是申师傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，这里曾因环境差、配套设施不足，没有物业管理，一度成为都市核心圈内“隐秘的角落”。

2018年7月，北京市首个有 社会 资本介入的老旧小区改造项目选址劲松，作为 社会 资本主体的愿景集团和劲松街道达成了劲松一区到八区综合改造规划。当年，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理。作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权。

愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚透露，低效闲置空间经营所产生的租金收入占愿景集团投资回报的46％。此外，物业费占26%，停车费占19%，其他款项占9%。

“危房在改造中被拆除，我们开在危房里的理发店也就关了。后来被告知，作为腾退的便民商户，我们可以低价租到小区新建的商铺，生意又起死回生了。”申师傅说。现在，夫妻二人在劲松二区靠近马路的位置拥有了自己的合法店铺，叫“美好理发店”。

第一 财经 记者观察到，在愿景集团引入的5家商铺中，除了保留如“美好理发店”这样的底商外，新增了如百年义利的便民商业。郑旻砚表示，前者属于公益扶持型，收取较低的租金；后者的租金渐与市场接轨。

老旧小区改造中的劲松小区

既然采用了市场化 *** 盘的模式，为何却始终引入投资回报甚微的商铺呢？

“这是因为在老旧小区中，人均消费能力有限，消费需求不足，便民商铺是较为契合的商业模式。”北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说。

对于建筑密度大的老旧小区而言，将闲置空间的再利用为主要盈利来源，具有可持续性吗？

陶红兵称，纵向的空间开发是不合适的。一方面，无法增添容积率；另一方面，地下空间开发成本高，也涉及产权、安全等其他问题。但在横向的空间开发上，仍存在更多的想象空间。

他说，“我们预期新增一些简易低风险类建筑，这类建筑不占规划面积，相当于一个准临时建筑。”

将社区运营延伸至街区，是陶红兵对于空间利用的另一设想。他表示，街道的绿化、保洁工作，一般交由当地园林绿化部门外包给专门的保洁公司，未来这块业务有划归物业的可能。

这样的想象并非没有依据。日前，社区内的保洁、绿化工作已由愿景集团旗下的和家物业接管。前三年，政府给予每年143万元的转移支付。“政府方面，除了在前三年予以财政补助外，省去了后续的外包费和成本上涨的风险。而和家物业也将多了一部分营收来源，是一件‘双赢’的事。”陶红兵说。

作为比较稳健的投资回报方式，物业费和停车费的年收入情况如何呢？

郑旻砚称，目前，物业费已收缴约150天，收缴率达74%；而停车费一直保持93％-94％的收缴率。

第一 财经 记者做了一个简单的估算：

在物业费方面，按目前的收缴率，并以低层住户每月0.43元/平方米、套均房屋住宅面积55平方米为标准，结合劲松一、二区总户数为3605户的实际情况，每年物业费总收入约76万元。在停车费方面，小区共有停车位约600个，每个停车位的年费约为1800元，依照94％收缴率，每年停车费总收入约102万。二者相加，每年可带来总收入约178万。

除了日常工作外，和家物业已投入对劲松一、二小区智能化改造和适老化的提升。那么，物业费的收入是否可以填补物业的运营成本呢？

郑旻砚称，今年下半年，将开始劲松一、二区整体改造计划，同时会对劲松三区至八区启动物业确权和进驻工作。“未来，随着物业管理面积的扩大，物业成本将会摊薄，收入也会增加。”他说。

社会 资本盈利模式待破局

在陶红兵看来，“劲松模式”是 社会 资本参与老旧小区的具象化表述，具体到区域还应因地制宜。

山东省3月印发的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提到，创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。而改造方式中的四种模式包括，大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式和政府引导的多元化投入改造模式。

那么，制约 社会 资本盈利的因素有哪些呢？

陶红兵认为，政府缺乏长效的管理机制是老旧小区综合治理过程中的一大痛点。他举例称，在存量空间的利用上，由于一些小区配套商铺的产权被开发商拍卖或被政府部门占用，造成房屋的经营权无法收回，也失去成为 社会 资本增值提升空间的可能性。

与此同时，融资难，也掣肘了 社会 资本经营的可持续性。

北京思源地产股份集团副总裁邢成刚告诉第一 财经 ，老旧小区改造具有“大投入、小产出”的特点，且仍处于 探索 阶段。这项业务获得融资的前提是该商业模式的成功。

中国指数研究院研究员石蕊称，目前，全国仅北京、上海等地有关老旧小区改造的金融产品相对成熟。

7月17日，国家开发银行与吉林、浙江等5省，中国建设银行与重庆、南京等9个城市，分别签署《支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议》。根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

“由于 社会 资本介入城市更新还是一个新业态，商业银行不能测算出其盈利模式，融资较为困难。未来，随着更多的 社会 资本进入，更多的项目落地，金融机构或将降低对 社会 资本的融资门槛。此外， 社会 资本还应考虑保险类对于投资回报要求低、更稳健的融资产品。”陶红兵说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，在“十四五”这五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多为5％的势头，老旧小区改造的市场总投资额或可达到5万亿~6万亿元。

01、老旧小区的整体建筑方案改造思路应因地制宜，综合考虑，改造后须满足现行相关规范的要求，当按临建考虑改造时，须定期对改造后的建筑物做安全检测鉴定，以确保安全使用；

02、须对老旧小区改造前进行全面细致的检测鉴定，对其结构状况进行全方位的深入了解；

03、根据需要改造的新建筑方案，通过结构验算复核，结合旧结构状况设计出“经济合理，安全可靠”的加固改造施工图，要求施工图的设计单位必须有丰富的老旧小区加固改造设计经验，图纸须通过专家会审和施工图送审；

04、选择有资质且有丰富经验的施工队伍进行施工，施工前应有细致的《施工组织方案》经专家会审核通过后实施；

05、为了防止低价低质的现象，为确保优价优质，对施工单位的选择应通过考察办公场所、过往业绩、组织架构、技术能力、储仓状况、正在施工业绩等等；

06、施工中应有很好的安全预案，当涉及到梁、柱、板构件增减时，应有严格的电子监测措施，确保施工过程的动态监测；

07、为确保加固改造施工后不留安排隐患，施工过程各工序的严格把关是非常重要的，可先做工序样板以确保各工序施工质量，并确保材料采购质量，严格把关施工过程的材料配方、新旧界面处理、连接部位的填料饱满度与砼浇筑质量与养护等等。

扩展资料

与旧城改造和棚改不同，老旧小区改造较少涉及大拆大建，改造内容主要分为三类。

一是保基本的配套设施：水、电、气、路等市政基础设施的维修完善，还有垃圾分类设施的配套；有条件的可加装电梯。

二是提升类的基础设施：包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。

三是完善公共服务类的内容：包括完善社区的养老、抚幼、医疗、助餐、家政、快递等设施。

改造的目的在于完善基础设施、增加服务水平、提升居民居住水平。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市经济与管理学院教授赵秀池在接受《中国报道》记者采访时说，老旧小区改造绝非“刷刷墙”这么简单，而是要有科学规划，动员社会多方力量协助实现居民居住环境和生活质量的双重提升。

老旧小区改造工程计划总体要求

1、指导思想

深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，践行以人民为中心的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，着力打造“六有”宜居小区，让居民群众享受更多、更直接、更实在的获得感、幸福感和安全感。

六有：有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系。

2、基本原则

（1）坚持以人为本、居民自愿

以居民对改造需求为导向，充分尊重居民改造意愿，积极落实居民参与改造，由居民决定“改不改、改什么、怎么改、如何管”。

（2）坚持因地制宜、突出重点

不搞大拆大建、涂脂抹粉，以改设施、改环境、改功能为重点，统筹实施好建筑改造，同步提升加装电梯、垃圾分类、消防安全等综合功能，确保一揽子解决老旧小区先天不足的问题。

结合各小区实际，按照必选类、基础类、完善类、提升类等菜单式分类实施，做到“一小区一方案”。确保工程技术有章可循、有标可依和工程质量安全可靠，实现“一次改造、长期保持”。

（3）坚持各方协调、共同缔造

实行各单位联动机制，强化联审作用，落实区级牵头组织、各街道发动实施、各级监督的责任分工。充分发挥社区与居民协调机制，调动社会力量和小区关联单位积极参与，形成各方力量共同推动老旧小区改造的良好条件和氛围，推广成立“共同缔造小组”等自治组织，激发居民主人翁意识。

（4）坚持创新机制、长效管理

探索建立多元资金筹措机制，创新拓展社会资本参与老旧小区改造的渠道。坚持改造与管理并行，落实“改造一个、管好一个”的要求。培养居民共建、共享、共治理念，通过加强居民自主管理、提升业委会服务水准、积极引入专业化物业服务等方式，建立“纵向到底、横向到边、协商共治”的社会治理体系。

扩展资料：

改造内容

按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，主要包括建筑改造、道路交通和停车、管网系统、景观绿化、适老化改造、社区服务体系等6大方面，分为必选类、基础类、完善类、提升类4种类型。

（1）必选类改造内容。针对突发公共卫生事件应急配套设施等方面的短板，重点解决小区防疫功能不完善、公共空间防疫设施不足、防疫管控不到位等问题。

（2）基础类改造内容。主要解决小区功能性、安全性等迫切问题，确保小区基本功能的正常运行，满足居民公共安全需要和基本生活需求。

（3）完善类改造内容。主要考虑满足居民改善型生活需求和生活便利型需要，改善公共空间和公共环境，打造宜居环境。

（4）提升类改造内容。主要完善公共服务设施的统筹配套，丰富小区及周边配套服务的供给，满足居民的社会服务要求。

参考资料来源：温州市鹿城区人民政府-【图文】《温州市鹿城区人民政府办公室关于印发鹿城区老旧小区改造实施方案的通知》政策解读

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