克而瑞正式发布“CRIC数据营销系统”，在新政后楼市持续低迷这样的形势下，克而瑞率先发布真正的地产大数据产品。不仅仅是“顺势而为”，也是“水到渠成”。近年来，房地产领域中的众多分支包括物业管理、地产金融、社区电商、共享空间等，都已借互联网数据实现了飞跃。相比之下，传统开发领域的房地产数据主要集中在房地产开发的前期，营销环节还是习惯用经验主义和人海战术，财力人力巨大却事倍功半。今年以来，楼市更是经历剧烈震荡，尤其是近期上海市场从高位速冻，成交量跌幅8成，行业一夜回到解放前，瞬间无所适从沈阳出台了世上最宽松政策，但成交数据却不升反跌，开发商都在寻求新的销售机会和营销手段，营销亟待破局。因此，克而瑞的大数据营销新产品在3月23日发布当天，就吸引了大量目光。
近日，三特索道发布公告称，将投资3.53亿元开发千岛湖田野牧歌牧心谷休闲运动营地。对于以门票和索道为主营业务的三特索道来说，此举略有些“出格”——放着有景区“茅台”之称的索道不做，选择更考验综合运营能力且早已玩家济济的主题乐园，三特索道，是被逼无奈，还是精心布局？
花1年索道营收“挤入”乐园
3.53亿元对于三特索道而言，是一笔不小的支出。据三特索道2020年业绩预告，年度营业收入为3.8亿元—4.2亿元，也就是说，投资建设千岛湖牧心谷项目要花费三特索道近1年的营收。
公告显示，牧心谷项目位于浙江省杭州市千岛湖风景名胜区内，占地面积约3,280,000 ，项目拟以千岛湖生态山水为基底，打造多种业态集聚的一站式 旅游 目的地。其中景点建设分三个区：入口区含沉浸式体验乐园、光影体验馆、特色主题民宿、商业综合体、萌宠乐园、夜游产品、停车场等建设；森林景区含索道、威利车、MCC(山地冲锋车)及观光栈道、山顶地标等项目；科普研学区含节点驿站、研学课堂、沿线商服等项目。
之所以要花费大额资金建设牧心谷项目，三特索道给出的理由是：原本的千岛湖梅峰、黄山尖两条索道，产品较为单一、依附性强。尽管两条索道年接待量已达百万人次，但客流转化价值暂未显现。所以，三特索道希望通过投资建设牧心谷项目，拓展深度开发和新项目拓展的机会，实现在华东片区的规模扩张。
而三特索道近年来的经营状况，也成为其必须寻找新出路的佐证。据其公布的财报数据，2017-2019年三特索道扣非后净利润分别是-3013.48万元、501.26万元、211.72万元，利润微薄，很多时候只能靠变卖资产度日。因此，主题乐园成为了三特索道改变现状，并实现深度开发的出路之一。
不过，这并不是三特索道首次进军主题乐园。早在2019年8月，三特索道就以2.8亿元收购武汉龙巢东湖海洋公园有限公司80%股权的动作试水主题乐园，对于当时一季度末净资产为11.83亿的三特索道而言，其所付出的代价不亚于这一次的3.53亿。不过幸运的是，三特索道的收获同样匪浅，据业内人士透露，“此次收购完成后该项目将成为继梵净山、猴岛、华山后，三特索道第四个年游客量超百万的项目。”
尽管有过成功经验，三特索道看重的主题乐园新赛道也并不好走。近年来，主题乐园市场处于持续升温的状态，据克而瑞乐苇文旅地产年度发布会数据显示，2018—2020年拟建“中国主题乐园、公园”的投资总额为人民币745亿元。其中不乏强有力的头部乐园玩家，华侨城、华强方特、长隆集团、宋城集团，还有恒大集团、融创集团等房企领军企业。而与乐园热形成鲜明对比的是，数据显示全国共有4000多个各式各样的主题乐园，其中70%的主题乐园处于亏损状态。
从坐拥景区“茅台”到“挤入”主题乐园赛道，三特索道的转型不可谓不努力，都知道景区靠门票和索道的时代已经过去，但新的道路也是各种“如履薄冰”。
索道为何卡了景区的“脖子”？
作为支撑三特索道的主营业务，索道有景区“茅台”之称——索道往往在特定景区里面特许经营，而且一旦建成，不需要持续大额投资，只需要一定的维护费用，便可长期提供大量现金流，实现高达60%的毛利率，被 旅游 行业称为首屈一指的“现金牛”业务。从2019年三特索道的营收数字来看，全年营业收入6.7亿元，其中仅华山索道、海南猴岛景区、千岛湖索道、庐山三叠泉索道利润合计在1.2亿左右，占据了近20%。
但我们也必须看到，在 旅游 业不断变化的今日，传统景区索道的热度下降，既有外因，又有内因。
首先，索道的营收困境。一方面，无论是票价调整或是施工都会对索道收入有所影响。2019年丽江股份旗下的 旅游 索道接待游客量同比增长22%，但受索道票价调整影响，索道营业收入同比却下滑15.09%。鄂旅股份旗下的恩施大峡谷景区客运索道则因为部分游步道路改造升级，游客必须乘坐客运索道进入七星寨景区观光，这导致该索道2018年上半年的游客接待量同比增长9成以上。但道路改造完成后，索道收入“每况愈下”。
此外，索道的营收问题，常常需要文旅企业自身为其买单，以三特索道为例，旗下成熟景区和项目成为贡献营收和利润的主要来源，但这些优质项目创造的利润却大多被三特索道旗下众多处于建设期、培育期的项目“吞噬”，使得企业不得不重新进行资产梳理，剥离旗下盈利能力差的子公司和亏损资产。
其次，索道“存量时代”的到来。尽管我国索道行业起步发展的时间非常短，20世纪70年代之前，中国还没有 旅游 客运索道，80年代之后，索道业进入快速发展的时期，到90年代，发展速度达到高峰。据前瞻产业研究院统计，到 2017 年我国索道缆车数量已增至到 813 条，近十年来索道缆车数量年均增长超过 40 条，预计 2024 年我国索道数量将达到 1068 条。一些大流量景区的索道配建早已完成，而三四线城市景区的索道因为营收寥寥无几，入局者鲜有。大流量景区索道市场从原本的“增量”进入“存量”运营的时代，索道的增长空间逐渐缩小。
其实，索道在景区里只是作为一种“工具”，而很难成为“ 旅游 产品”，景区仅靠有用的“工具”，一方面很容易被取代，另外一方面，对新兴游客很难构成粘性，口碑和复购效果不好。
上述三点“内因”之外，原本的观光 旅游 早已疲软、游客对于索道的新鲜感衰退、本地游、周边游的火爆分流消费客群以及“去/低门票化”的大势等“外因”之下，景区“茅台”香气淡去，更影响到了依托其生存与发展的文旅企业。
三特索道的两次战略转型
景区“茅台”的发展困境，使得靠其起家的三特索道在历经高光时刻后，也常困顿于艰辛苦楚之时。为了打破现状，三特索道做了两次战略转型。
首次转型：“全才”变“索道专家”
成立于1989年的三特索道，原本是一家武汉民营高 科技 企业。早期，三特索道的业务板块多元化，从索道、电信、服装、房地产均有涉及。6年之后，三特索道抓住了时代跳动的脉搏，聚焦 旅游 客运索道进行专业化发力，开始了第一次的战略转型。
1996年亮相的华山北峰索道，结束了“自古华山一条路” 历史 的同时，也拉开了三特索道的高光时刻，确立了其在客运索道领域的江湖地位。因为垂直落差达755米，施工难度和技术含量在当年堪称亚洲第一，因此华山索道至今也仍是三特索道的一个标志性作品，并为其创造可观的收益。
第一次转型尽管略有大胆，但是落地结果是傲人的。2007年8月17日，三特索道在深交所中小板成功挂牌上市。目前三特索道建设运营的索道共有20多条，包括陕西华山三特索道、浙江千岛湖梅峰索道及黄山尖索道、海南猴岛跨海索道、江西庐山三叠泉缆车等等。
二度转型：从“门票+索道”到复合型文旅产品体系发展
景鉴智库创始人周鸣岐认为，三特索道的二度转型，可以说是“不得不为”。不同于三特索道专攻索道建设之初，拿下索道项目相对容易，时至今日，大流量的景区一般都不会将索道项目交由其他公司运营。加上索道营运本身成本高，回收期长，而三特索道主营业务单一，过于依赖索道收入，这就造成一旦索道业务不景气，整体营收必然受影响。因此，三特索道不得不重新寻觅营收的增长点。
基于上述情况，三特索道开始践行“经营一批、开发一批、储备一批”的转型发展战略，从索道转向复合型文旅产品体系发展。几年的努力，让三特索道有所收获：三特索道目前已拥有（运营及建设中）13个索道，8个景区、5个营地住宿以及1家主题公园。
不过，不同于首次转型，三特索道的二度转型见效有些滞后。据年报数据，2019年该公司的索道收入占比为70%左右，景区收入占比仅在17.5%左右。2020年，三特还未公布年报，但种种数据已经显示，索道收入也遭遇不小的下跌。
“广撒网”式的投资加上疫情影响，在营收数据上未能实现三特索道的初衷——从索道运营延伸到景区开发运营，形成协同效应，索道依旧承担着营收增长的主要动力。但很显然，三特索道的千岛湖牧心谷项目项目，表明其在转型路上，仍在力图撕开一个新的天地。
戒掉“依赖症”，旅企景区的三个转型
三特索道的转型努力，绝非特例，在如今诸多旅企景区中，戒掉“索道/门票依赖症”，摆脱单一的营收结构，从疫后的“焦虑期”中脱身逃出，几乎可被视作共同渴望。空间秘探汇总以下3个旅企和景区需养成的转型方向，仅供参考。
01、大文旅时代，“工具”也能变“网红”
索道作为传统工具，早先非一般角度观测风景的优势已经渐渐失去新鲜感。但当代 旅游 的大文旅时代，工具依然发挥其工具的价值。特别对于山地景区来说，索道还是某种必须，不过，面对越来越追求刺激的新 旅游 群体，仅仅是工具远远不够，“工具”变“网红”，完全有可能。
例如松花江索道，以前是松花江两岸共同繁荣的重要纽带，将斯大林公园、防洪纪念塔、中央大街与江心太阳岛紧密连接在一起，是哈尔滨市重要 旅游 景点之一。 近年来，松花江索道适应新时代发展，开始全方位的升级改造，将其改造成为黑龙江省大型的、集 旅游 观光、 娱乐 休闲、艺术展示、 时尚 餐饮等复合功能于一体 旅游 商业综合体。城堡内多元化的 娱乐 休闲设施也将成为沿松花江商业区的一道特色景观，成为摄影爱好者、影视剧导演所青睐的哈尔滨市著名 旅游 景点，两座欧式外形的古堡坐落于松花江两岸，将一湾江水用缆车和塔峰串联起来。独特的拜占庭式建筑风格，让游客眼前一亮，纷纷来打卡，其也从一个工具变成了“网红景点”。
02、度假化转型，提升消费辐射半径
对于索道经济的转型，景鉴咨询创始人周鸣岐提出，瞄准景区度假化的变革，索道应尽快推进景区从观光型基础收入向度假型二次消费的升级改造和经营模式转变，引入亲子、户外、研学、民宿、文创等新业态，通过增强游客体验感，拉伸游憩时间，刺激旗下景区的 旅游 消费。
以三特索道此次投资的牧心谷项目为例，其所在地为千岛湖国家级风景名胜区距离上海300公里、杭州133公里、黄山150公里，距离千岛湖高铁站仅30公里，具备良好的区位条件。2019年，千岛湖接待游客1884.5万人，核心客源市场江浙沪合计占比71.72%，游客人均消费500元以上占比75%，有孩家庭占比75%，为国内游客消费能力最强、客群品质要求最高、亲子休闲需求最旺盛的区域之一。
事实上，早在投资牧心谷项目之前，三特索道在千岛湖已运营管理梅峰、黄山尖两条索道，年接待游客近百万人次。牧心谷项目建设一方面可打破公司在华东片区产品较为单一的现状，将现有客流转化为公司价值，另一方面也能有效补足了当地缺乏夜游、沉浸体验、亲子休闲类的业态。
03、重视“内容文化”，打造不可复制IP
在文旅融合的时代下， 旅游 作为文化的载体，正不断焕发出新的生机。以华山为例， “侠文化”就是华山的主打文化牌，春节期间，华山的工作人员身着古装，手持表演道具，以金庸笔下华山侠客为背景，每天上午和下午分两场，为游客表演自编自演《迎宾》、《拜新年》、《华山论剑》等十余个侠文化节目。此举放大了华山文化底蕴，借助金庸笔下的“华山论剑”，深挖华山文化内涵。
旅企景区对于文化的重视，并非“形而上”的悬浮设想，而是要以自身资源为基础，以文化进行重塑，让项目的一花、一木、一屋都可成网红，同时在本土文化融合中，形成地域符号，成为IP传播的首选。深挖内容，并与其为伍，做一个文旅理想主义者。只有真正的拥有了不可复制的景区IP，才能摆脱门票依赖和索道的工具属性。
综上，三特索道的转型，或许是所有传统旅企和景区转型的必由之路。卡脖子也好，阵痛期也好，都是必须经历的。2020年的疫情对不少旅企的业务营收、现金流带来巨大冲击，多家企业甚至公开破产清算或破产重整，2021年，复兴之路依然不容乐观，但可以肯定的是，时代的新机遇一定先给予——那些敢于改变的拓荒者、先行者、自我变革者。
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最近看了很多的文旅项目，无论在传统景区、现代景区，还是新型景区，都面临如何通过活动和演艺等来增加景区的收入。但演艺在国内发展情况如何，本篇会进行解构和分析。
政策解读
2019年4月，我国出台了首个促进旅游演艺发展文件《关于促进旅游演艺发展的指导意见》，明确提出，到2025年，旅游演艺市场繁荣有序，发展布局更为优化，涌现一批有示范价值的旅游演艺品牌，形成一批运营规范、信誉度高、竞争力强的经营主体。马先生认为未来几年将进入旅游演艺的黄金发展期。
演义的分类与特点：
从个体来看，目前千古情系列营收为全国第一，占全国旅游演出营收票房的 30%左右；从区域上来看，形成了长江三角洲、珠江三角洲与西南区域三大旅游演艺圈。
行业特点
一、演义产业行业发展空间巨大
国内旅游人数近年来一直保持着稳健增长趋势，2018年国内旅游人数超 55 亿人次，同比增长10.8%，14-18年复合增速为11%。休闲游兴起下，旅游演艺观众人次增速高于整体国内旅游人数增速，2018年旅游演艺观众人次增幅达 21.3%，14-18年复合增速达24%。
目前国内演艺的旅游转化率还处于相对较低的水平，相比国际城市还处于低位，但丽江、三亚等已经靠演艺成为主要的旅游方式。
二、科技带来演义新机遇
目前科技在演艺中的运用较成熟，VR/AR 、全息投影等技术不断发展，给观众带来新的体验，例如《禅宗少林.音乐大典》、《宋城千古情》都运用高科技手段，全新升级原有演艺项目，吸引年轻游客。
科技的成熟使得演艺的形式新颖，投资的成本可控，内容可以不断的变化，解决了实景演出的一些问题。
三、主题公园市场高速增长，带动主题乐园+演艺成长
主题公园+演艺得益于中国主题公园的旅游市场的蓬勃发展，以及国内周边的的市场的强烈需求。
主题公园+演艺一般具有较强的可复制性，一是因像宋城、迪士尼等主题公园，其体验性强为主要特征，演出场景易实现再造。二是创作与运营上大多为一家公司，质量管控能力高，不像实景演艺类项目因需依托当地资源建设开发而导致质量管控能力不高，且开发缓慢。
目前宋城千古情系列开业及储备项目共 12 个，基本保持一年 2-3 个项目的速度扩张，保持了整体盈利的稳定性。
表：宋城开业及储备项目
四、实景演艺市场目前存在一定的困境、盈利模式仍在探寻
实景演艺市场是景区夜游经济的产物，其能够延长旅游时间，增加旅游收益。2006 年印象.丽江上映，上映后每年客流基本上保持着 15%以上的增长；张家界景区共有多台演艺，其中较著名的《天门狐仙.新刘海砍樵》和《武陵魂.梯玛神歌》分别在2009 年和 2014 年上映，上映后整体客流增速也有明显提升。
实景演艺通常投资额度巨大、回收期漫长。其中一个主要原因是受季节影响。北方的实景演艺项目因为冬天气温低，基本会在冬天停演，比如《长恨歌》全年只有 4 月-10 月上演，《禅宗少林·音乐大典》12 月-3 月也为停演时期。而南方沿海演出，极端天气影响严重，像《印象.海南岛》受 2014年两次台风影响，场馆受损严重，2014 年 7 月已停演。
实景演出的投资较大，一般单个项目投资都在1亿以上，包括场馆设备可能投资额会超过2个亿。因此此类的投入带来了创造团队和服务团队的利润，而景区的回收期则较长。
说明；以上部分内容出自光大证券的研究报告，感谢专业的研究成果。
马先声点评
1、演艺产业具有很大发展空间，但需要根据不同景区设置不同的演艺内容，演艺只是形式，内容经济才是核心；
2、不同的演出形式创作、人力、运营的成本不同，在选择演艺项目上要谨慎，要结合自身的项目特点进行开发和创作，并且不能盲目的上马；
3、演艺的时间一般控制在1个小时时间，国内游客的特点还是嗨点型，意犹未尽最理想；
4、结合新科技、新媒体、新手段的阶段性演艺内容是未来不同文旅项目的打造关键；
5、以表演为核心的内容经济的旅游可以进行多方位的创新，其核心价值是让游客能够与体验结合在一起，通过表演的形式进行参与和延长时间，不应该只是局限在演艺上。
完整内容请点击：
马先声周周说 | 文旅项目解构与分析（演艺引擎）
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