安联保险集团的发展现状

通过收购国内保险公司、建立和完善销售网络等一系列措施，安联很快跃升为德国保险界的先导，并积极寻求向外发展。1893年安联在英国伦敦开设了第一家海外分支机构。至1913年安联的保费收入当中已有1/5来自于德国以外国家。

一战结束后，安联开始发展寿险业务，1922年在与几家大型寿险公司谈判失败后，安联仅用10天的时间就成立了自己的寿险子公司——安联人寿保险银行公司（Allianz Lebensversicherungs-AG），并且发展相当迅速，1927年即成为欧洲第一大寿险公司。同样在1927年，安联还收购了当时德国最大的意外险和责任险公司斯图加特协会保险（Stuttgarter Verein）。这样，通过新业务部门的设立和并购，安联成为了一家综合性的保险服务商。

不过，在第二次世界大战期间安联的业务受到沉重打击，连总部大楼也在1943年毁于战火。然而，两次世界大战都没能击倒生命力顽强的安联：1949年安联将总部由柏林迁至慕尼黑，重新建起了总部大楼，开始了二战后的恢复期。随着1950-70年代联邦德国经济的迅猛增长，一跃成为欧洲最大的经济体，安联保险集团也在此期间实现了飞速的发展，巩固了自己德国第一大保险公司的地位。

从1950年代起，安联开始恢复国际业务，先后在法国、意大利等西欧国家开设分公司，不断在德国境外扩大业务规模：1959年安联在巴黎设立办事处，开始进入法国市场，1966年起又在意大利设立办事处拓展业务。不过直到1970年，安联的国外保费收入仍只占到总收入的3.2%，显示国际化的进程并不乐观。其后，安联开始加快海外扩张，自1975年起先后在英国、西班牙、荷兰、法国和美国等国开设了法人保险公司。

1980-90年代西方经济陷入了“滞胀”，一些企业的经营业绩显著下滑，掀起了一阵并购的热潮，安联也加快了企业并购的步伐。1984年安联收购了意大利第二大保险公司RAS超过一半的股权；1989年又收购了法国保险商VIA/Rhin Moselle公司65%的股份；同年由于东西德统一，安联接管了原民主德国国家保险公司，并在东欧剧变后收购了匈牙利布达佩斯保险公司。1990年安联则以11亿美元的出价收购了时为美国第11大财产险公司的消防队员基金保险，此次并购使安联在美国的保费收入增长了3倍；收购瑞士保险公司Elvia的举动让安联在瑞士市场上成为第五大保险服务商；收购专营汽车保险的Lloyd Adriatico和Vereinte Group则令安联在意大利市场的地位更加巩固。除此之外，还有像英国的Cornhill、美国的USA人寿、澳大利亚的Manufacturers' Mutual Insurance Group以及总部位于开罗的阿拉伯国际保险（AIIC）等保险公司在近20年当中陆续加盟安联。

在诸多并购案的决策当中，安联十分注重收购对象是否能填补区域或者业务上的空白领域，这使安联的收购大部分都对公司发展起到了正面作用，海外业务比重有了大幅提升，在1989年已占到总保费的40%，之后这一比例还在不断攀升。

1998年初，安联出资45亿欧元成功收购了法国第三大损险和意外伤害保险及第八大人寿保险公司—— AGF保险集团57.6%的股份，由此成为其控股股东。作为法国主要保险商之一，AGF当年同时还是巴黎证交所CAC40指数的成份股之一，截至2007年完全收购该公司并停止在巴黎证交所挂牌交易为止，安联为这一并购案总共投入了约143亿欧元。除此之外，安联还在2006年以59亿欧元的价格收购了意大利RAS公司剩余的44.5%股份。

安联在欧美地区的成熟市场当中，已形成了德国、意大利、法国、美国四大主体市场，仅在意大利的年保费收入即达140亿欧元。同时，安联还将新兴市场中的亚太、中东和北非地区作为下一阶段重点发展的区域。

在亚太地区，安联集团经过多年来的精心经营，已拥有强大的业务网络，并在几乎所有的重要国家和地区设有分支机构。1996年安联整合该地区业务后，将地区总部设于新加坡。此后，为了加强在亚太区的市场地位，安联的举措不断：

1996年安联在印度尼西亚开设了集团在亚太地区的第一家寿险分公司；

1998年底，安联收购了澳大利亚第七大保险公司MMI的全部股份，使其成为安联的全资子公司；

在亚太其它地区，安联持股89%的安宜信用保险香港有限公司于1999年4月正式开业；同年5月，安联收购了在韩国排名第四的第一人寿保险公司后成为韩国最大的外国保险公司；6月，安联在中国台湾收购了两家保险公司从而进入台湾保险市场；7月，安联在越南获得经营非寿险业务的许可证成为当地首家外商全资保险公司。

2001年，安联收购了马来西亚的华侨保险，成立安联普通保险马来西亚有限公司，在2001-2004年间，该公司在大马保险行业的排名从第13位上升至第7位；2007年易名为安联马来西亚有限公司。

2001年，安联还与印度著名的家族企业巴贾吉集团组建了一家合资企业，安联持有其26%股份，客户数量超过1300万，年保费收入突破20亿欧元，位居安联亚太区各国/地区之首。

2007年安联（台湾）人寿实现的保费收入位列宝岛外资寿险公司之首，也是安联人寿全球第7大分公司。在保诚、ING等欧洲保险公司因经营不善陆续退出台湾市场之际，安联却显示出对华人保险市场良好的适应性，取得了不俗业绩：2007年安联人寿（台湾）新单保费增速高达79%；2009、2010年连续两年投资连结保险业务当地市场份额超过30%，其中2010年销售投连险新单533亿新台币（约合18.5亿美元），连续第2年位居台湾各保险公司投连险业务之首；总保费收入接近910亿新台币（约合31亿美元），名列台湾各寿险公司第5位和安联亚太区各分支机构前列。

安联集团在亚太地区10余个国家、地区开展保险业务，已拥有超过2200万客户，其中印度、中国台湾、澳大利亚和韩国的业务量位居该地区前四位，在2009年累计保费收入达85亿欧元。2010年安联在亚太地区的净保费收入则进一步上升至93亿欧元，占整个集团保费收入接近10%。 为了把公司发展成为一家国际性的金融综合服务提供商，在1998年安联作出了一个重要的战略性决策：集团将把资产管理业务作为集团独立的核心业务加以大力发展。2000年，安联出资33亿美元收购了美国太平洋人寿旗下PIMCO Advisor（太平洋资产管理公司）70%的股份，当时该公司管理着2560亿美元资产，是美国最大的资产管理公司；随后安联又以22亿美元将Nicholas Applegate收归旗下。借助这两起大型并购案，安联仅用了两年时间就由资产管理领域的空白变为掌管6000亿美元资产的强者，这标志着安联集团由单一的保险公司向多元化的金融集团发展迈出了重要的一步。

如今，安联旗下的太平洋资产管理公司是全球最大的债券型基金管理公司，拥有像全球“债券之王”比尔-格罗斯这样的投资专家，2007年该公司还聘请了美联储前主席格林斯潘作为经济顾问，主要负责资产管理咨询；安联旗下的另一家资产管理公司德盛安联资产管理（Allianz Global Investors）是全球第三大资产管理公司，并从2008年起成为全球最大的主动型资产管理公司。

2011年9月，安联新成立了安联资产管理公司（Allianz Asset Management），旗下包括太平洋投资管理公司和安联全球投资者（Allianz Global Investors）两家企业，这意味着PIMCO在业务上与安联其它资产管理部门进行了拆分。

安联在全球范围内管理超过400余只开放式基金，种类涵盖货币市场基金、债券型基金、股票型基金等。这些基金投资于全球主要地区的金融市场，客户 既包括公共养老基金、中央银行、保险公司、大型企业、政府机构及慈善团体，还包括各类金融服务机构与个人投资者，资产管理市场以美国、德国、法国、意大利和亚太地区为主。中国社保基金于2006年也成为安联集团的客户，安联旗下的PIMCO与德盛安联成为社保基金海外投资的管理人一共取得了15%的投资份额：其中，德盛安联为社保基金香港股票积极型产品投资管理人，PIMCO为全球债券积极型产品投资管理人（详见社保基金理事会《关于境外投资管理人评选结果的公告》，2006年11月29日）这标志着安联集团的资产管理能力也得到了中国政府的认可与信任。

由于安联管理的资产数额十分庞大，涉及面很广，因此安联的投资运作一向以稳健为首要目标，选择投资项目时非常严谨，“草根研究”是安联旗下基金做投资决策时主要运用的方法。所谓“草根研究”，即行业研究员要长期亲临上市公司的生产、销售环节开展实地调研。譬如，要购买一只药物制造商的股票，研究员或分析师并不是首先根据财务报表数据分析其基本面，而是对医院的医务工作者进行大量访向，询问他们是否会为病人开出此类药物、这个药疗效怎么样等等。通过类似的大量访问写出调查研究报告，判断公司的经营状况和成长前景，进而反证该公司是否具有投资价值。

1987年，安联购入了一只业绩非常优秀的游戏机生产企业的股票，该公司的电子游戏机等玩具当时风靡儿童市场。但有一天，当安联的首席投资执行官回到家中时，发现女儿已经改为热衷玩另一种品牌的游戏机了，并告诉爸爸其他小朋友也都像他一样不玩以前那家公司生产的游戏机了，因为有些过时了。由此，安联认为透过财务报表来判断一家上市公司的投资价值具有一定时滞性，当其产品从鼎盛走向衰退之初，并不能立刻从报表上反映，仅仅根据财务数据可能会作出错误的投资决策。于是，他开始着手建立一只非金融研究团队，建立一套完整的市场跟踪、调研和分析的流程和方法，用于对传统的以财务报表分析为主的金融研究的补充和反证。

1999年12月，安联旗下的草根研究员通过对大量的市场实地调研，发现2000年英国和美国市场对高档红酒需求的增长极为强劲，而其中澳大利亚southcorp公司生产的高档红酒，虽然每瓶价格比市场同类产品高出12澳元，但仍然最受消费者喜爱。因此草根研究员向公司相关行业的研究员发出报告，提请行业研究员给予关注。草根研究员在随后一年中，密切跟踪红酒市场的发展动态，证实southcorp确实在所有竞争者中独占鳌头。其后，该公司同本国的rosemount estates公司合并，草根研究员发现，合并后该公司的市场地位进一步加强，而且其高价位的营销策略也并没有影响到他在市场中的竞争能力。由此，行业研究员分析认为，该公司未来的收入和利润都将是高速增长，具备巨大的投资价值。最后，基金经理根据研究团队的分析做出了投资决策。而该公司股票后来的市场表现，则证明了研究团队判断的正确，为安联集团带来了丰厚的回报。

经过10多年的发展，安联的草根研究团队遍布世界各地，分别由医生、律师和经销商等组成。“草根研究”理论和方法也已逐步完善，并在安联集团的全球范围作为系统的“独门兵器”予以运用，对投资收益贡献良多。 ——（以上有关“草根研究”的介绍摘自《中国经济周刊》2004年第12期）

在2001年，安联还尝试进入银行业领域，它们以235亿欧元的价格收购了德国第三大银行德累斯顿银行。这次收购使安联实现了金融混业经营，并且资产总额首次突破了1万亿欧元，成为仅次于花旗、美国国际集团和汇丰集团的世界第四大金融集团。

不过由于安联集团自身对银行业务不熟悉，对困难估计不足，在当时西方经济不景气的外部环境影响下，低迷的股市令德累斯顿银行的投资产品亏损严重，拖累了安联的财务状况及利润表现，并在2002年出现了亏损，表明这一合并没有达到预期效果。事物的发展令安联感到难以控制，其后展开了一系列的资源整合，规划了财产险、寿险、资产管理和银行四大板块的核心业务，顺利走出了周期性低谷，年净利润升至79.66亿欧元（2007年），在当年全球保险公司中名列第3位。

由于德累斯顿银行始终未能与安联形成有效整合，在2008年3月安联以98亿欧元的价格将其出售给德国商业银行，同时还获得了该行的资产管理部门Cominvest，以及长达15年的独家代理银行保险销售权。并购完成后安联不再直接经营银行业务，但成为德国商业银行最大的股东，而该银行的资产总额也超过德意志银行成为德国资产规模最大的商业银行，双方在银行保险等方面将开展更紧密的合作。 经过多年来的不懈努力，安联在全球许多领域的影响力也是与日俱增，这得益于公司拥有的雄厚实力和100多年历史的积累。

作为德国最大的金融集团，安联与大众汽车、德意志银行、慕尼黑再保险、西门子电气、曼恩重工等德国行业巨头有着千丝万缕的联系，特别是与德国最大的商业银行德意志银行之间存在着既竞争又合作的复杂关系，对本国经济起着重量级影响。

作为一家全球范围内享有盛名的保险业巨头，安联一直在为世界500强当中上百家企业提供保险服务，包括IBM、可口可乐、波音、宝马汽车、阿尔卡特等跨国巨头。

作为国际主要的工业险承保人之一，安联在世界各地拥有一批高素质的工程师。这些专家不仅为客户提供专业咨询，还可根据客户的不同需求为他们设计特殊保险保障。设在慕尼黑市近郊的安联技术中心前身是1932年成立的“损害研究设备检测中心”（AZT），正是AZT率先将安全气囊引入了汽车工业，各类轿车中的安全气囊，就是来自AZT的技术专利。前苏联解体、东欧剧变后，跨国犯罪集团在德国活动猖獗，大肆盗窃车辆，运往东欧和前苏联地区销售，安联保险公司每年因此导致数亿马克的亏损。于是，该公司投入力量研制汽车防盗技术，先是设计出一种盗贼偷车时会自动鸣笛的防盗锁，又进一步研制出了汽车电子密码锁，高档轿车中的智能控制门锁，就是这样诞生的。另外，在一些德国汽车制造商的产品研发也得到了安联技术中心提供的支持，比如大众高尔夫6代的安全系统研发就得自大众汽车与安联技术中心的合作。

安联还是一家优秀而专业的投资者，在多年的业务拓展过程当中，与全球许多行业的巨子建立了亲密的合作伙伴关系。它持有西门子电气、巴斯夫化工、大众汽车、拜尔制药、道达尔石油、宝马汽车等多个世界著名工业集团的股份，同时也投资于德意志银行、慕尼黑再保险、法国巴黎银行等知名金融机构，凸显了作为金融巨头的影响力。

安联承保的大型工程建设项目遍布世界各地，例如马来西亚452米高的国家石油公司双子塔、曼谷地铁、印尼发电厂、丹麦与瑞典之间的跨海大桥、美国旧金山金门大桥、德国法兰克福歌剧院、新加坡轻轨等。

安联集团还介入了许多好莱坞和宝莱坞电影的拍摄与制作，《泰坦尼克号》、《哈利-波特》等大片的拍摄和制作过程当中耗费了巨大的投入，设备、道具和人员需要强有力的公司提供保障以防范风险，它们的制片方都是安联集团的客户；第81届奥斯卡的79 部获奖提名影片当中，有46部影片的拍摄和制作购买了安联在美国的控股子公司“消防队员基金保险公司”提供的保险。

安联还作为主赞助商出资冠名了2006年世界杯足球赛主赛场——位于慕尼黑市的Allianz-Arena大球场，该球场是德甲豪门拜仁慕尼黑俱乐部的主场。此外，安联保险集团还常年赞助世界一级方程式汽车赛及威廉姆斯车队（Williams F1Team），代表全球最高水准的莱德杯（Ryder Cup）高尔夫对抗赛和美洲杯帆船赛（America’s Cup）等经典体育赛事。

房地产市场营销的主要策略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。\x0d\x0a1、价格策略 \x0d\x0a在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。\x0d\x0a2、促销策略 \x0d\x0a房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种： \x0d\x0a一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。\x0d\x0a二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。 \x0d\x0a三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。\x0d\x0a3、渠道策略 \x0d\x0a从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。

影响房地产营销策略的有关因素分析

怎样尽快把房屋卖出去，是令开发商头痛的事情，所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，怎样才能制定出好的营销策略，是值得我们深入研究的重要课题。

消费市场比较突出的三个特点

一是消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位，收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。例如有人需要一室一厅，有人需要二室一厅、三室一厅甚至豪华别墅。

二是消费者市场对房屋需求多变性，消费者人数众多，差异性很大，由于各种因素的影响，对房屋就会有多种多样的需求，随着生产的发展，消费水平的提高，消费者需求在总量、结构和层次上也将不断发展，日益多样化。这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市常

三是消费者市场对房屋需求的可诱导性，消费者需求的产生，有些是本能的，生而有之的，但有时是与外界的刺激诱导有关的，经济政策的变动，社会交际的启示，广告宣传的诱导等等，都会使消费者的需求发生变化，潜在的需求可以变为现实的需求，微弱的欲望可以变成强烈的购买欲望。消费者需求的这一特征，要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求，而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。

影响消费者行为的三个主要因素

一是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，还有知觉、学习和态度三个因素，知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映，属于感性认识。任何消费者购买商品，都要根据自己的感官感觉到的印象，来决定是否购买，所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的；学习是消费者在购买和使用商品的实践中，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为的过程，房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品，但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏，都是购买者学习的对象，消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响，所以开发商应树立品牌观念，注重房屋质量，让消费者产生有利于己的态度。

二是经济因素，概括地说，影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。

三是社会文化因素，每个消费者都是社会的一员，他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约，消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。

制定营销策略的五个条件

在把握住营销环境，掌握了房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，根据商品（房屋）本身的特点、制定出房地产的营销策略。房地产是一种特殊的商品，从房地产项目自身的商品特点和营销的角度来看，可 *** 作的有五点：

1、位置条件：房地产产品的位置条件其实是多重因素所构成的结构条件，包括不同位置区域的不同人文条件、交通条件、市政条件以及周边建筑条件、气候等。在制定营销策略时不同的位置条件，营销切入点的选择不同：人文条件越成熟的位置，其营销切入点与原始条件的差异性越大，反之则越小；交通条件越是发达的楼盘，其对于营销在交通方面所必需的商品特性和营销切入点就越少；市政条件越完善的地段，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择形成就越要奇特，反之则必须全面；在周边建筑条件方面，周边建筑条件对自身楼盘影响越大，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择就越要直接，避重就轻会适得其反。

2、建筑条件：没有两个建筑会是完全一样的，因此在建筑本身寻找卖点应该是可以的，但是应将营销切入点放在建筑单体的设计“限制”方面，而不应该过深地切入到建筑的使用及功能方面，因为无论是建筑设计师还是营销高手，对于建筑使用和功能方面的设计是“永远超不过客户”的，客房是直接使用者，客户更是“上帝”。

3、建造条件：建造条件包括了工程施工、建筑配套等方面，这些在营销推广切入点方面，过去一般都选择不多，大多数集中在工程进度和配套设施方面。建造条件方面的营销切入点选择，更多地选择在“建造技术的层次体现、建筑技术的标准发展”方面较为合适。目前，客户对房屋质量的投诉越来越多，撇开一些不法开发商不谈，仅站在营销策略的角度来看，如果楼盘的营销能够将其建造条件有效地传达给客户，就是其有部分不足的方面，客户不仅不会投诉，还可能是一个很好的营销切入点和商品特性表现。

4、使用条件：“良好的物业管理”是许多开发商的营销切入点，这只是作用条件作为营销切入点的一个方面，仅仅是房屋建成后的使用条件，还应该重视建筑本身提供的“先天服务条件”。如房屋的车位、绿地等。拿车位来说，小区停车位有多少个对客户来说并不重要，而车位与房屋的设计比例却关系到客户以后买车还有没有车位停车。物业管理费是多少，客户能否承担，客户自己能算出，但物业管理所提供的内容对客户居住水平的提高是否等值，客户却无从算起。所以，在“使用条件”方面，营销切入点的第一个选择就是设计，管理意图全面公开；营销切入点的第二个方面就是设计，管理意图的“成本核算”，不能只是诉说对客户的“全面呵护”却不讲这样的呵护值多少钱。

5、商品附加条件：开发商自身企业品牌的知名度，能够塑造这个房地产品牌的知名度，这是房地产商品附加条件之一；给一个房地产引进一个全新概念或营造文化氛围，也是房地产商品的附加条件之一。在当今竞争越来越激烈，信息交流越来越快，开发商模仿能力越来越强，房地产的附加条件就愈显重要。作为不动产的特殊性，完整的房地产商品不会只是一套房子那么简单，一个商品一旦开始它的使用过程，品牌就进入了再塑造品牌意识。在商品附加值的营销应用中，一般来说商品附加值都是后天的，但是这个后天的商品附加值是可以预支的。因此，后天商品附加条件在营销切入点的选择上是可以“预支”可能会更直接、更明确，也更有利于消费者预先选择。

综上所述，房地产营销策略的制定应根据营销环境、消费者市场特点、影响消费者行为的因素、结合实际房地产的自身条件因素综合考虑，才能在瞬息万变的市场中把握方向，使自己的营销策略完善，可 *** 作，有效益。

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