完整的房地产开发商做一个项目都有哪些程序

1．在土地部门获取土地使用权；\x0d\2．在 规划部门办理选址意见书，并在规划部门对地块提设计要点；（也有在获取土地前，规划部门已办理的）\x0d\3．根据设计要点，对地块做详细规划方案，报规划业务会审批，规划审计费：2万/公顷，3公顷以下5万包干；\x0d\4．规划方案通过后，建筑方案再报规划业务会审批，然后进行施工图设计，同时办理用地许可证（规划办理）；\x0d\5．在进行施工图设计的同时（或之前）到计委、综合办、建委办理立项、报建手续，如：定点通知单、立项批复、工程建设手册、项目咨询意见书等；\x0d\6．施工图设计完毕后（地质勘探、建筑、结构、水电），报施工图审查，其中包括防雷检测（11元/m2）、综合办办理项目押金1%、消防审查等；\x0d\7．凭审查后的施工图到规划部门办理规划定点图，同时开出各项缴费通知单，交纳费用，申请规划许可证；\x0d\包括：人防费：普通住宅30/ m2，办公商业36/ m2，高层1800/底层面积；\x0d\ 城市建设大配套费：大于2万平方的40/ m2，小于2万平方的60/ m2；\x0d\ 墙改费：8/ m2\x0d\ 发展散装水泥专项资金：15/ m2\x0d\ 规划综合技术服务费14 m2\x0d\ 白蚁防治费：2/ m2\x0d\ 城建押金：2%；\x0d\ 档案押金：现免\x0d\ 市容：3‰，环卫：3/ m2\x0d\8．办理招投标，发中表通知，签施工合同；（ 34%的劳保统筹、2%的招投标费用）；\x0d\9．施工场地的三通一平同时进行；\x0d\10．商品房预售许可证，办前期产权证3/ m2，物价局核定物价15/ m2单户面积测定费80/ m2\x0d\11．税费、营业税554%\x0d\各地有差异，仅供参考

完成工程建设项目前期工作审批需经发改委、城乡规划、国土资源、环境保护、水土保持、地震、防洪、通航、水纹、园林、交警、城管、人防、消防、建设工程质量监督、市人力资源和社会保障局部门等，约十七家管理部门审批。详述如下：

一、项目审批、核准和备案管理

(一)关于实行审批制的政府投资项目。项目单位应首先向发展改革部门报送项目建议书，依据发展改革部门的项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续（桥梁等工程还需向水土保持、地震、防洪、通航、水纹等管理部门申请办理水土分析和保持、地震安评、防洪影响评价、通航论证、水文分析等审批手续）。完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发展改革部门报送可行性研究报告，并附规划选址、用地预审、环评审批文件和其它需提供的材料。无需省里配置资源(包括土地资源、矿产资源、水资源、能源资源等)，且使用市、县本级财政资金建设的项目，由市、县发展改革部门审批，并实行项目建议书、可研报告审批“两步并一步走”的程序，即项目单位在完成规划选址、用地预审和环评审批等手续的前提下，可直接向发展改革部门报送可行性研究报告（党政机关办公楼项目按国家、省规定）。项目单位依据发展改革部门的可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。

(二)关于实行核准制的企业投资项目。项目单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完成相关手续后，项目单位向发展改革部门报送项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件(外商投资项目按国家发改委第22号令要求附相关文件)。项目单位依据发展改革部门的项目核准文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。能源项目属限制类项目，参照国家发展改革委做法，项目单位应先向发展改革部门报送项目预可研报告，取得同意开展项目前期工作的复函后，再向国土、环保、水利、规划、电网等部门申请办理相关手续。工业项目另有具体规定的，从其规定。实行核准制的项目标题规范为：关于核准XXX项目的批复。内容应包括：1、项目单位和项目名称；2、项目建设地点；3、项目的主要建设内容、建设规模、主要设备选型和技术标准等；4、项目总投资和资金来源；5、项目节能审查意见和相关要求；6、项目资源利用、环境保护、公众利益维护等方面的要求；7、文件有效期限。

(三)关于实行备案制的企业投资项目。项目单位应先编报项目建议书，向发展改革部门申请办理备案手续。项目备案后，项目单位依据发展改革部门的项目备案文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地和环评审批手续。实行备案制项目不再使用企业投资项目备案通知书的方式备案，改用同审批、核准项目一样的正式文件形式，并抄送同级城乡规划(建设)、国土资源、环保、统计等部门。实行备案制的项目标题规范为：关于XXX项目备案的通知。内容应包括：1、项目单位和项目名称；2、项目建设地点、建设性质；3、项目的主要建设内容、建设规模、产品方案和主要工艺技术；4、项目总投资和资金来源；5、项目节能审查意见和相关要求；6、项目资源、环保等方面的要求；7、文件有效期限。

(四)关于投资项目管理权限。根据省政府有关文件要求，为了建立项目审批(核准、备案)与项目用地审批等方面相互衔接的机制，在继续执行《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004]20号)、《企业投资项目核准暂行办法》(国家发改委第19号令)、《江西省企业投资项目核准暂行办法》(省政府第45号令)和《江西省企业投资项目备案办法》(省政府第46号令)等文件、法规规定的项目审批(核准、备案)条件和程序的基础上，决定对部分投资项目审批管理权限作相应调整，即下列项目一律由省发改委审批(核准、备案)或转报国家发改委审批(核准)：一是需省里配置资源(包括土地资源、矿产资源、水资源、能源资源等)或平衡建设条件的项目；二是需列入全省重大项目调度会议调度的重大项目和列入使用省级用地指标的重大项目。国家或省另有规定的，从其规定。

注：需省里配置建设用地指标的项目还需向省国土厅申请无压覆矿产资源审批及地灾评估报告的审批、向发改部门申请节能评估报告的审批。

(五)关于项目咨询评估和论证。要求审批和核准类项目，项目审批（核准）机关认为有必要进行评估的，应委托有资格的咨询机构进行评估论证。接受委托的咨询机构应在项目审批（核准）机关规定的时间内提出评估报告。对于可能对公众利益造成重大影响的项目，项目审批（核准）机关应采取适当方式征求公众意见。对于特别重大的项目，实行专家评议制度。

二、由市城乡规划建设局完成的建设工程规划建设行政审批流程

(一)办理《建设项目选址意见书》

1、建设单位或个人提出建设项目选址申请，规划分局（建筑类）或市政规划科（市政类）受理；

2、规划分局（建筑类）或市政规划科（市政类）组织选址踏勘用地，审查确认，建规科（建筑类）或市政规划科（市政类）向建设单位或个人核发规划条件，规划分局（建筑类）或市政规划科（市政类）向行政审批服务科（以下简称审批科）发出可办理《建设项目选址意见书》凭证。

3、建设单位或个人持申请材料（需提供资料详附件1）、规划条件，到审批科办理《建设项目选址意见书》。审批科核实材料要件齐全和符合要求的，直接核发《建设项目选址意见书》。对要件不齐全或不符合要求的，要求申请人限期补正。在限期内不能补正的，按退件重新受理处理。

(二)办理《建设用地规划许可证》

1、建设单位或个人提出确认建设用地范围申请和用地范围图（1：500-1：2000地形图），规划分局（建筑类）或市政规划科（市政类）受理；

2、规划分局（建筑类）或市政规划科（市政类）审查确认，并向审批科发送办理《建设用地规划许可证》凭证；

3、建设单位或个人持申请材料（需提交材料详附件2），到审批科办理《建设用地规划许可证》。审批科核实材料要件齐全和符合要求的，直接核发《建设用地规划许可证》。对要件不齐全或不符合要求的，要求申请人限期补正。在限期内不能补正的，按退件重新受理处理。

(三)办理《建设工程规划许可证》（含临时建筑）

1、建设单位或个人提出办理《建设工程规划许可证》申请（需提交材料详附件3）；

2、审批科核实材料要件齐全和符合要求的，直接核发《建设工程规划许可证》。对要件不齐全或不符合要求的，要求申请人限期补正。在限期内不能补正的，按退件重新受理处理。

(四)办理《建筑工程施工许可证》

1、建设单位或个人提出办理《建筑工程施工许可证》申请（需提交材料详附件4），审批科对符合法定条件的受理；

2、审批科核实材料要件齐全和符合要求的，直接核发《建筑工程施工许可证》。对要件不齐全或不符合要求的，要求申请人限期补正。在限期内不能补正的，按退件重新受理处理。

附件：

办理“三证一书”申办材料具体内容如下：

(一)办理《建设项目选址意见书》申办材料：

（1）建设项目选址意见申请表（网上下载）；

（2）以划拨方式取得国有土地使用权的批准证明文件；

（3）有分局（建筑类）或市政规划科（市政类）审查确认的拟建项目用地范围1：500—1：2000的地形图；

（4）对法律规定需编制《项目建议书》或《工程可行性研究报告》的项目，提交经审查批准的《项目建议书》或《工程可行性研究报告》；

（5）按《环境影响评价法》及《建设项目环境影响评价分类管理名录》规定的提交环境影响评估报告和环保部门的审批文件，在地质灾害易发区的建设项目提供经主管部门审批的《地质灾害评估报告》；《江西省对城市建设项目试行交通影响评价的通知》规定的建设项目应提交具备相应资质单位编制的《交通影响评价报告》。

(二)办理《建设用地规划许可证》（建筑类）申办材料：

（1）建设用地规划许可申请表（网上下载）；

（2）行政划拔用地需提交《建设项目选址意见书》；

（3）发改委审批、核准或备案文件

（4）规划分局审查确认的用地范围1：500—1：2000的地形图；

（5）行政划拔建设用地提供政府划拨决定书或预审意见；公开出让用地提供《国有土地使用权出让合同》；

（6）非划拔用地建设项目需提供工商营业执照或机构代码证，房地产开发资质证（房地产开发项目应提供）等；

(三)办理临时《建设用地规划许可证》申办材料：

（1）建设用地规划许可申请表（网上下载）；

（2）经审查同意的临时建设方案；

（3）在批准使用期限届满前自行拆除的承诺书。

(四)办理《建设用地规划许可证》（市政类）申办材料：

（1）建设用地规划许可申请表（网上下载）；

（2）发改委立项审批文件（限政府投资类）；

（3）已标示道路、桥梁红线经市政规划科审查确认的1:500—1：2000地形图四份；

（4）划拔用地批准文件或预审意见复印件；

(五)办理《建设工程规划许可证》（建筑类）申办材料：

（1）建筑工程规划许可申请表（网上下载）；

（2）《建设用地规划许可证》及附图、附件复印件（需验原件）；

（3）经分局审查确认的总平面规划图（或修详规）、建筑设计方案（含平、立、剖面图和效果图，采用《SUN日照分析软件》对规划建筑方案日照分析合格结果），批前公示资料；

（4）经分局审查确认的和施工图审查机构审查合格的建筑施工图；经分局审查确认的小区给水、排水工程管线规划图；

(六)办理临时《建设工程规划许可证》（建筑类）申办材料：

（1）建筑工程规划许可申请表（网上下载）；

（2）临时建设用地规划许可证及附图；

（3）土地临时使用证明文件及宗地图复印件；

（4）经分局审查确认的修建性规划图，或规划建筑方案；

（5）经分局审查确认的施工图；

（6）批准使用期限届满前自行拆除的承诺书。

(七)办理《建设工程规划许可证》（市政类）申办材料：

（1）市政工程规划申请表；

（2）《建设用地规划许可证》及附图复印件、建设用地批准文件（道路、桥梁工程、园林工程需提供）复印件（验原件）；

（3）经市政规划科审定的道路红线图，市政设计方案（道路、桥梁、园林工程需提供）；

（4）经市政规划科审定确认盖章和施工图审查机构审查合格盖章的施工图；

（5）涉及园林、交警、城管等相关部门的审查意见；

（6）经市政工程规划科审定盖章的管线平面地形图（管线工程需提供）。

(八)办理《建筑工程施工许可证》申办材料：

（1）建筑工程施工许可申请表（网上下载）；

（2）《建设工程规划许可证》复印件（验原件）；

（3）经人防部门审定的地下人防工程施工图或人防部门同意异地建设的批文；

（4）按《消防法》第十条和公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条规定的项目类别须消防部门对项目消防设计进行审查的，应提交消防部门的审查合格意见。

（5）施工单位出具的现场符合开工条件的证明；

（6）中标通知书、招投标情况备案报告书、招标情况告知书；

（7）图纸审查报告、图纸审查合格书、图纸审查备案单复印件（验原件）；

（8）在招投标部门备案的《施工合同》附现场项目部人员组成名单及《安全防护、文明施工措施费用增加条款》；及在招投标部门备案的《监理合同》附现场监理人员名单；

（9）银行出具的建设资金证明；

（10）经监理单位审查批准的《施工组织设计》；

（11）建造师及“五大员”（施工员、质检员、预算员或造价员、材料员、专职安全员）原件或招标部门的扣证凭证；

（12）外地施工、监理、勘察、设计单位进入赣州市备案表复印件（验原件）；

（13）市建设工程质量监督部门办理的《质量监督书》、《安全监督书》、《安全条件审核表》；

（14）市人力资源和社会保障局出具的《防止拖欠民工工资保障金和签订民工工资劳动保障事务代理协议证明》。

根据发展国民经济长远规划和布局的要求，编制计划任务书，选定建设地点；经批准后，进行勘察设计；初步设计经过批准，列入国家年度计划后，组织施工；工程按照设计内容建成，进行验收、交付生产使用。

全部过程包括以下阶段内容；

1、计划任务书；

2、建设地点的选择；

3、设计文件；

4、建设准备；

5、计划安排；

6、施工；

7、生产准备；

8、竣工验收、交付生产。

项目管理主要有五个阶段，如下：

（1）启动过程。

在一个项目管理过程循环中，首要的管理具体过程是一个项目或项目阶段的启动过程。它所包含的管理活动内容有：定义一个项目或项目阶段的工作与活动，决策一个项目或项目阶段的启动与否，或决策是否将一个项目或项目阶段继续进行下去等工作，这是由一系列项目决策性工作所构成的项目管理具体过程。

（2）计划过程。

一个项目管理过程循环中的第二种具体管理是项目或项目阶段的计划过程，它包含的管理活动内容有：拟订、编制和修订一个项目或项目阶段的工作目标、任务、工作计划方案、资源供应计划、成本预算、计划应急措施等工作。这是由一系列项目计划性工作所构成的项目管理具体过程。

（3）执行过程。

一个项目管理过程循环中的第三种管理具体过程是项目或项目阶段的执行过程，它所包含的管理活动内容有：组织和协调人力资源及其他资源，组织和协调各项任务与工作，激励项目团队完成既定的工作计划，生产项目产出物等工作。这是由一系列项目组织管理性的工作所构成的项目管理具体过程。

（4）控制过程。

一个项目管理过程循环中的第四种管理具体过程是项目或项目阶段的控制过程，它所包含的管理活动内容有：制定标准、监督和测量项目工作的实际情况、分析差异和问题、采取纠偏措施等工作。这是由一系列项目管理控制性的工作所构成的项目管理具体过程。

（5）收尾过程。

一个项目管理过程循环中的第五种管理具体过程是项目或项目阶段的收尾过程，它所包含的管理活动内容有：制定一个项目或项目阶段的移交与接收条件，并完成项目或项目阶段成果的移交，从而使项目顺利结束。这是由一系列项目文档化和移交性、验收性的工作所构成的项目管理具体过程。

项目管理是一项系统整合的工作，每个阶段都有不同的要求，这是对项目经理综合能力的考验。

一、项目建设需要政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目进行审批。

二、审批流程如下：

有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。

纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。

对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

扩展资料：

项目建设审批需要准备的材料：

1、书面申请（项目立项申请报告书）。

2、提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。

3、土地使用权证明。

4、由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件，规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。

5、房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）。

6、项目地形图。

7、项目建设投资概算。

参考资料来源：百度百科-立项审批

参考资料来源：百度百科-工程项目建设程序

项目建设分基本建设项目和技术改造项目，无论是基建项目还是技改项目，在条件许可范围内都可以充分利用外资。基本建设项目和技术改造项目的建设程序基本相同，由于项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件，国家都有成文的规定，而且要有一定资质的设计研究单位来承担，这里只对它们的主要内容作标题式的介绍。同时要说明的是目前正在进行审批制度的改革，项目建设的审批程序均按现已公布的办法办理。 （一）项目建议书１．项目建议书的地位和作用项目建议书是上级主管部门选择项目的依据。批准后的项目建议书是编制可行性研究的依据；涉及利用外资、引进技术、设备的项目，只有在项目建议书批准后，才能开展对外咨询工作。 ２．项目建议书的内容项目建议书应包括如下主要内容：（１）提出建设项目的背景、必要性及依据。 扩建项目和技改项目需说明企业现状，要引进技术和设备的需说明国内外技术差别及引进理由。 （２）市场预测。对国内外同类产品生产能力、产品市场容量进行分析和预测，确定本项目产品销售方向和预测价格。 （３）建设规模和产品方案的分析和确定。 （４）建设地点［厂址选择］有利和不利条件的初步分析。 （５）资源、能源、协作条件、建设条件的初步分析。即资源、能源、水、电、协作条件和建设条件、材料供应的可能性。对利用矿藏资源的，须有经过省级储委会批准的储量报告。 （６）投资估算及融资方案的初步分析。估算项目固定资产总投资，说明资金来源。申请银行贷款需银行贷款意向书。 （７）经济效益的初步估算。对利润、税收、内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等必要指标进行估算。 根据简化审批程序的要求，２０００万元投资以下的一般项目可以直接进入可行性研究。 外资项目都必须从建议书做起。 （二）可行性研究可行性研究报告，是项目最终决策的重要文件，可行性研究报告批复后，项目才算正式立项。初步设计、银行贷款、签订有关合同和协议及生产准备都以批复的可行性研究报告为依据。总的要求是：内容完整、论据充分、数据可靠、文件齐全、结论明确。按照项目审批制度改革的要求，应报批的项目可行性研究报告需报主管部门报批，凡未经批准可行性研究报告的项目，一律不准进行下一步工作。 可行性研究报告的编制依据是：（１）国民经济社会发展的方针、政策、中长期规划、地区规划、行业规划；（２）项目建议书批文；（３）国家和行业关于可行性研究的内容和深度的有关规定；（４）国家、行业和地区关于工程、卫生、安全、消防、环境保护的定额、标准、指标等有关规定；（５）所需基础资料。 可行性研究报告编制的主要内容（１）总论。 （２）市场预测。 （３）产品方案及建设规模。 （４）原材料、辅助材料、燃料供应。 （５）厂址方案及建厂条件。 （６）生产工艺方案选择。 （７）土建工程和公用工程方案。 （８）总图运输，包括总图布置和运输。 （９）节能。包括能耗指标及分析；节能措施综述；单项节能工程；建筑节能。 （１０）环境保护、安全及工业卫生，并附有经批准的环境评价报告。 （１１）企业组织、劳动定员及人员培训。 （１２）项目实施进度。 （１３）投资估算（包括前期工作中各种费用估算）及资金筹措方案。 （１４）经济效益分析和财务评价。 （１５）综合评价。

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