培训进房流程的目的和意义

培训进房流程的目的是为了让员工更好地了解岗位业务职责，以及培训计划所要求的技能水平，为了落实职责、达到完成任务的要求，同时也为了提高服务质量，保持服务的一致性。培训进房同时也有利于提升员工的业务认知能力，提高服务质量。

1、资格审核

买房之前要先确认好自己的购房资格和贷款资格，不然跟开发商签了合同，才发现自己没资格购买或没资格贷款，可是要承担违约责任的。因现在很多城市都已限购，若是外地人要确认好自己是否符合当地的购房资格，当然本地人也要确认自己名下的房屋套数，限购也是有套数限制的。最稳妥的办法是去不动产登记做一下资格审核，也叫房查。

提前打一份征信报告，确保自己的征信良好，征信有过多逾期，银行会拒贷。签了购房合同贷不了钱，最后难受的是自己。同时也要确认自己名下的负债及是否有过贷款记录。

2、看房选房

购房者应该去现场看房，开发商必须要拿到“五证”，才具备合法销售的条件。购房者要关注的是开放商的预售证，若没有预售证，支付首付有风险。当地的建委网站上会有楼盘预售证的公示。

选房要根据自己的资金、贷款能力以及需求去挑选自己喜欢的房子。

3、交定金、首付

挑选好自己的房屋时，要签一份认购书，一般开发商会要求先交定金（毕竟谁也不是天天带那么多现金出门的），交了定金再后悔，定金不一定退还。定金数额不等，要看开发商要求。

交完定金，就要准备首付了，这个要根据自己的实际情况去准备相应的首付，在交定金前，要跟置业顾问确定好自己的首付金额和贷款比例。切记首付不能直接给置业顾问，而是要转给建委的三方监管或者开发商。

4、网签、面签、批贷

网签即在建委备案，确定唯一的买卖双方，防止一房多卖。网签合同是正式合同，一定再三确认，确保自己的权力，确保合同的公平性。

面签即客户及配偶到场，提供收入证明、流水、网签合同等，向银行申请贷款。

批贷，银行根据客户情况，批准贷款，并将贷款金额打给开发商账户。在放款后的次月，购房者就要开始还房贷了。

注：很多开发商会要求先面签，确认客户贷款能力后再网签，这么做是开发商为了防止购房者贷款能力不足而注销网签。

5、公共维修基金、交房、交税、办房本

维修基金，售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。每平米100-200不等，存入专户银行。

房屋如期交房，验房是必不可少的，要根据购房时的合同及交房通知上的约定验收房屋。

交税，即缴纳契税，会根据第一步资格审核的结果和房屋的面积判定缴纳的税率，为网签价的1%至3%，由当地地税收取。不管新房二手房，涉及到房屋买卖，都要缴纳契税。

房本，交税后就可以预约去不动产登记中心办理房本了，拿到属于自己的红色房本，这一套流程就算圆满结束了。

买房要花费大量的金钱，且进行房产交易时手续繁琐，并且交易需要一个相当长的时间过程。买房流程有哪些步骤呢？

买房 要花费大量的金钱，且进行 房产交易 时手续繁琐，并且交易需要一个相当长的时间过程。买房流程有哪些步骤呢？下面我就从制定购房预算、收集购房信息、进行实地调查、签订 认购书 、交纳 定金 、签订 商品房买卖合同 （契约）等七个方面为大家介绍购房的一般流程和步骤，一起来了解下吧！

（一）制定购房预算

购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。

1、估算家庭可动用的全部资金。

2、衡量家庭偿还贷款的能力。

3、考虑欲购房屋的面积。

4、调查有关 物业管理 的各项支出。

5、确定购房时的 税费 支出，包括 契税 、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费。

6、准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等。

（二）收集购房信息、进行实地调查

从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及 房地产中介 等多种渠道尽可能授集所有关于期房和 现房 的资料，从中比较、挑选出自己满意的 楼盘 ，全面了解其地理位置、环境、商业网点密集度、生活便利度、附近的学校、医院等，对其有一个感性认识。

实地调查主要需要了解的情况是：

开发商 必须在工商局注册，有 房地产开发企业 的 营业执照 ，并且在市建委开发办取得资质审核证明或已有备案。

查询商品房的合法性，主要查看开发商的“ 五证 ”和“ 二书 ”，“五证”指国有 土地使用权 证、商品房内（外）销许可证、 建设工程规划许可证 、 建设用地规划许可证 、建设工程开工许可证及经计委、建委批准的立项报告、可行性研究等文件，“二书”指 住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 。

对于现房，要到现场亲自去查看其质量、 户型 、环境、交通状况等是否与其广告符合，是否令自己满意。

（三）签订认购书，交纳定金

签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的个实质性环节，买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括：认购物业、房价（户型、面积、单位价格（币种）、总价）、付款方式（一次付款、 分期付款 、 按揭 付款）、认购条件（签定认购书应注意事项、定金、签订正式合同的时间、付款地点、帐户、签约地点）等。

在签完认购书后，销售方应给购房者《签约须知》，内容主要包括签约地点、所需证件、交纳有关的税费说明等。购房者一定要认真阅读《签约须知》，明白需要做的事情。

在此过程中，买房者要交纳一定的定金，定金数额根据购房款的多少不等。

一般情况下，签订认购书后约15日内左右，双方签订正式买卖合同或契约，购房者不签署，开发商有可能不返定金，这是购房者一定要注意的事情。

（四）签订商品房买卖合同（契约）

这是整个过程中最关键的一个环节，购房者的权利和义务尽在其中。购房者必须把想谈的、敏感的问题尽可能落实到文字上，签订的合同（契约）条款一定要准确、清晰，特别是有关 房屋面积 、付款金额、付款方式等关键性条款。

购房者在签订合同时，要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，以防止在合同中出现欺诈行为。

除正式合同外，双方通常还要签订 补充协议 ，购房者对补充协议一定要特别重视，因为少数开发商就是利用补充协议来转嫁本应承担的责任和风险，购房者对补充协议一定要做到字斟句酌，必要时请律师帮忙。

补充协议通常包括的条款有：

1、限制买方擅自改变室内结构条款。

2、卖方因不可抗力 延期交房 免责条款（包括供气、供暖等）。

3、房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款。

4、不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款。

5、具体转让条款。

（五）办理 预售 登记手续

办理预售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要，只有登记后合同才能生效。一般来讲，在签订完 购房合同 后一个月内（30天）到市房屋土地管理局办理预售登记手续。

（六）办理入住、签订物业管理公约

在购房者入住前， 发展商 要审核购房者的各项手续，确认无误后签发入住单。每位发展商都有其物业管理公司，购房者应与物业管理公司或 业主委员会 签订物业管理公约，在签约前，购房者要对公约仔细研究，充分了解自己所享受的权利和被要求承担的义务。

（七）办理 产权过户 、领取房屋及土地 产权证明

进行房屋交易后，买卖双方一般要在三个月内到市房地产交易所办理 房屋过户 登记手续。办理完过户手续后，开发商应为购房者办理产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在 新房 刚竣工之后，不可能马上获得 房产证 ，需要相关部门的各种手续。购房者要有这方面的心理准备。

在此值得一提的是，在办理产权证时，要填写“ 房屋产权 申请表”和“土地使用权申请表”。由于房产包括地上建筑和土地两部分，两权缺一不可，购房者一定要注意自己享有的土地使用权。办理完房产证后，整个商品房交易最终完成。

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