实行限购的城市

2022年户籍全面取消限制（2022年，首个放开限购的城市出现了）

作者:子非鱼

01

2022年，第一个放开限购的城市出现，福建省会福州。

近三个月来，约有70个城市以各种名义放松楼市调控，或放松限售，或免征契税，或给予补贴，或启动棚改，或变相放松限购。但是还没有一个城市敢公开直接放开限购。

福州做到了，它会努力把救市提到一个新的高度。

据多家权威媒体从福州房产中心了解到的最新消息，福州的限购政策已经有一定程度的放开，并于3月18日接到市房管局的相关通知。

福州房地产交易中心表示:

即日起，非五市户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房，无需提供12个月医疗社保或纳税证明或近两年落户，即可在福州五城区购买一套144平方米以下普通住房。购房后，房子仍受限售政策影响。另外，长乐户籍也是福州本地户籍。长乐户籍的购房者，可以在福州五城区买两套房子。

福州原来的限购政策是，城五区144平方米以下、非户籍(含长乐区)居民，需要提供近两年连续12个月的社保或纳税证明。

这不是松绑，是放下。因为非户籍人口要达到社保要求才有资格买房。现在完全没有这个限制了，虽然只能购买一套。

枷锁消失了。非户籍人口不再受社保限制，可以直接在福州五城区购买144平米以下的房子。44平米以上，本来不限购，自然可以多买。

另外长乐区算是福州的户籍，没有任何限制，可以在福州五区买两套房子。

这意味着数百万人一夜之间拿到了房票。

根据2021年第七次人口普查和《福州市统计年鉴》数据，截至2020年底，福州市常住人口829.1万人，户籍人口715.4万人。即非户籍人口113.7万人。

13.7万人，理论上就是113.7万的房票。

02

其实，除了这次直接放开限购，早在2020年，福州就以零门槛落户，开启了曲线放松限购。

2020年12月，福州发布《关于进一步降低落户条件扩大人口规模若干措施的通知》，明确提出:

一是落户“零门槛”，即没有学历、年龄、就业、创业等限制。外省市人员可申请落户福州，六县(市)和长乐区人员可申请落户五城区。二是依托“零门槛”，即除大学生集体户外活动外，凡具有福州户籍的人员均可申请其近亲属落户。

楼市限购的关键是户籍。当一个城市的落户不再受到限制，户籍的门槛就可以轻易跨越，限制的意义也就几乎失去了。

无论是2020年零门槛落户放松限购的曲线，还是今天直接放开限购，目的都是非常一致的，底层都是救市。

福州楼市从2020年开始就比较冷，2021年最冷，2022年前三个月依然没有走出楼市低谷。

2020年福州新房成交面积略有增长，二手房成交面积有所下降。

2021年和大部分中心城市一样，市场前热后冷。虽然全年整体成交量上涨，但三四季度成交量跌至谷底，整体数据仅由上半年成交量支撑。

新房方面，9月份开始跳水，之后三个月虽有小幅上涨，但整体仍处于低位。

二手房方面，5月份开始下跌，10月份跌至谷底，成交量仅为2201套，4月份为4464套。

2022年，低周转的局面不变。

克而瑞数据显示，2月份，福州新房成交量较去年同期减半。三月，到目前为止，仍然没有反d的势头。

不仅仅是房地产交易市场冷，土地市场也是如此。

从去年第二次集中供地开始，福州出现了大规模的土地拍卖现象。第二次集中供地的流拍率为32%。

去年第三轮供地，福州未雨绸缪，放开部分地块新房限价。再加上国有房企，可谓双保险。

但仍未能阻止拍卖，流拍率高于第二轮，达到33%。

不久前，福州完成了今年首轮集中供地。在北京土地市场企稳，合肥、厦门土地市场回暖的背景下，福州一直保持着较高的流拍率。

出让的18宗土地中，仅有12宗土地成交(3宗土地当场收回，3宗土地流拍)，溢价率仅为4.2%，也处于较低水平。

03

房地产成交量低迷，不断推高福州去化周期。

克而瑞的数据显示，截至2022年2月，福州新房去化周期高达19.2个月，远超住建部设定的12个月安全警戒线。

9.2个月意味着，即使现在不增加供应量，按照现在的销售速度，也要一年半以上才能卖完。

不增加供给是不现实的。福州每个月都有大量新盘入市。如果不加快销售速度，去化周期继续拉长，房价下行压力很大。

房地产成交量的冷点与土地市场的冷点直接相关。如果福州的土地难卖，会影响福州的土地收入。

要知道，福州是一个高度依赖土地财政的城市。

中指院数据显示，2020年福州土地财政依存度高达140%，在各大城市中排名第三，仅次于温州和昆明。

为了缩短新房周期，节省土地财政，福州必须下大力气救市。

这就是福州目前放开限购的背景。但这样的救市力度，显然已经触碰了楼市需要稳定的红线。福州太嚣张，可能会被约谈。

关键问题是，如果不被约谈，对福州楼市有什么影响？

随着限购的放开，一夜之间113.7万人有房票。理论上，十分之一如果能转化成需求，就能带来十万以上的需求。

但问题的关键在于，包括福州在内的很多城市已经失去了市场信心，还没有回归。

只是在等待客户，价值投资者不愿意进场。

更关键的是，持续三年的疫情影响了很多人的收入。公众的消费能力下降了很多。但是福州的房价和工资差距巨大。

在这种背景下，放开限购的影响力已经大大减弱，未必能给福州房地产市场带来实质性的变化。