对房子评估的计价原则

房产评估的计价原则是什么？需要什么手续？

办理房屋过户等手续时要进行房屋评估，那么如何进行房屋评估呢？

一、房屋估价方法

根据被评估房屋的共同结构、标准、材料计算出完全重置价值，再根据各类房屋的结构、装修、设备构成的新旧程度折价确定现值。

城市房屋进行交易、交换、抵押、拍卖、典当、转让、分析、合并、作价、划拨、拆迁或以房屋抵押、投资入股等。，所有涉及房价的活动都是按照这个方法评估定价的。

二。房屋估价的估价原则

它是指以房屋的完全重置价值确定各类房屋的价值，从而进行房屋估价的基本原理。

置换房屋的全价值是指房屋评估时，前一年重建该类房屋的总费用。

完全重置价值的确定包括建筑安装工程费、室外工程费、征地费、拆迁补偿费以及房屋的位置、朝向、楼层等调整因素的增减值。

1.建筑安装工程费用应根据XX省建筑工程预算定额及各市颁布的单位计价表、XX省安装工程统一预算定额价格表、XX省建筑安装工程费用定额及相关规定进行编制。

编制预算成本时，应确定建筑安装企业收费标准，省辖市按市属企业收费，县或县级市按市属企业收费。材料调价系数应根据当地政府当年规定的材料调价系数和实际调整的材料差价合理确定，并以工程造价作为确定完全重置价格的依据。

2.室外工程费是指建筑外部与建筑直接配套的给排水设备、电气照明、永路、粪井等工程费用。

3.征地费是指《土地管理法》批准的征地补偿和安置补助费。

4.拆迁补偿费是指购房费、临时过渡费、搬家费、业务损失费等。

5.房子的区位因素体现在基于级差租金的区位差异上。市、县房地产管理机关可以划分若干地段，并根据当地土地等级差确定相应的地段差价。

对于差价，各地房地产管理部门可根据当地情况和房屋不同朝向确定不同的差价率，单位内各朝向差价率的代数和应趋近于零。

楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层与其他楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

6.根据房屋的特殊结构，房屋的重置全价也可以增减。对于房屋的特殊屋顶做法和墙壁厚度，应根据当地标准和常见做法和厚度计算调整分数。

室内净高，一般住宅建筑以室内净高2.8米为基准。在其他条件不变的情况下，每增加或减少10厘米，建筑成本将增加或减少2%左右，可据此计算调整得分。

用于礼堂、剧院、地下室、隐蔽建筑、借墙、共用墙等。对房屋，可结合房屋的实际情况和技术、业务的具体规定，作出增值或减值的规定。

三。房屋分类

根据《城市房地产会计制度》的规定，房屋的常见结构分为四大类七个等级:

1.钢筋混凝土结构:全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括大框板和轻框板的房屋。一般这些房子里里外外都装修的很好，设备也比较齐全。

2.一级砖混结构:部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构。外墙部分为砌砖、水刷石、水泥抹灰、油漆粉刷或清水墙等。，而且是单元式住宅或非住宅，带阳台，内外设备齐全。

3.二级砖混结构:部分钢筋混凝土，以砖墙承重结构为主。非单位房屋或其他外墙无阳台、内部设备不全的房屋。

4.一级砖木结构:用料上乘、标准较高的砖木(石)结构。一般这类房子都是外部装修，内部设备齐全的四合院或花园洋房等高级住宅。

5.二类砖木结构:普通砖木结构房屋，结构规整，材料较好，一般不做外装修处理，室内有专门的给排水设备。

6.第三类砖木结构:低层砖木结构房屋，结构简单，材料较差，没有专门的室内给排水设备等。

7.简易结构:如简易建筑、平房、木屋、砖坯、土草房、竹木绑扎房等。

在考核中，如果施工情况比较复杂，各地可以根据具体情况在每个等级内进行评分。有些房子介于两个等级之间，要根据主体结构来分等级。

四。房屋新旧程度的评价标准

房屋新旧程度评定标准根据我部《房屋完全损坏评定标准(试行)》并参考典型代表城市的相关数据确定。房屋原则上按常见结构分为四种:钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易结构。

这四类房屋的新旧程度都是通过十二类项目的条件来评价的，这十二类项目是各类房屋的三个组成部分:结构、装修、设备。被评估房屋的新旧程度应与相应的质量等级相一致。

五、建筑面积的计算

房屋估价按房屋建筑面积(平方米)计算。家庭建筑面积的计算公式为:本楼总建筑面积=家庭建筑面积×本楼总建筑面积。建筑面积按国家经委《建筑面积计算规则》计算，房屋使用面积按建设部《住宅建筑设计规范》计算。

六。房屋估价计算公式

以房屋建筑面积(平方米)为基础，按实测重置单价计算房屋重置全值(原值)，按房屋评估新旧程度计算房屋现值(净值)。其计算公式如下:

1.房屋完全重置价值(原值)=房屋总面积×房屋重置单价+房屋增减值。

2.房屋现值(净值)=房屋完全重置价值(原值)×被评估房屋新旧程度(%)

3.房屋应付折旧=房屋全部重置价值(原值)-房屋现值(净值)。

4.年折旧额=房屋的全部重置价值(原值)×(1-残值率)÷使用年限。

5.年折旧率=年折旧率÷房屋的全部重置价值(原值)×100%

6.尚可使用年限=房屋耐用年限×被评估房屋新旧程度(%)

七。房屋评估与估价工作程序

1.凡进行房屋鉴定定价的单位和个人，必须持有关证件向当地房地产交易管理处(所)申报，由当地房地产交易管理处(所)安排专业鉴定人员进行鉴定定价。

2.估价人员应当审核核对房屋卡片信息，进行实地查勘、测绘和鉴定，准确测量房屋的建筑面积和使用面积，调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途，按照房屋评估标准对房屋的结构、装修和设备、总损坏程度、新旧程度、增减价值等进行调查和记录。

3.整理调查记录，计算重置全值(原值)、现值(净值)、尚可使用年限、残值等。

4.整理并填写房屋受损等级调查评估表和房屋价值评估表，作为确定房屋价格的依据。

市、县房地产主管部门可根据本办法，结合本地实际，制定具体实施细则。