一手房按揭贷款的放款模式

银行一手房贷款业务是怎样放款的? 常用放款模式 第一组：见抵押登记证明、见抵押预告登记回执、见过户回执放款

1.定义:见抵押登记证。贷款是指房屋已经登记在借款人名下，由不动产登记机构完成抵押登记，取得不动产登记证后银行放款。见抵押通知书登记回执放款是指房屋已登记在借款人名下，并已提交不动产抵押登记申请，由不动产登记机构受理业务并出具回执。看到房屋收条后放贷，是指开发商已经取得房屋所有权，并向不动产登记机构提交过户申请，不动产登记机构出具收条后，才放贷。

2.特点:这三种贷款模式都要求开发商已经取得新建房屋的所有权。

3.优点:这种借贷模式的优点是银行的抵押权已经设立并生效(见抵押登记证明)，或者经过一段时间后即可生效(见抵押登记回执)，或者抵押物的权属已经明确，满足抵押登记的初始条件(客户来访回执)，可以最大限度地保障银行的债权，适合银行议价能力高的市场环境。

4.缺点:这种群贷模式对房地产开发进度要求高，与房地产行业的资金需求周期不匹配。一般情况下，房地产开发商前期投入一定资金后，后期主要依靠商品房预售资金维持资金链。但无论是抵押登记证出借模式，还是抵押登记回执出借模式，都与市场需求存在矛盾。

第二组：见抵押预告登记证明、见抵押预告登记回执放款

1.定义:前者是指不动产登记机构已经预先办理了抵押权登记，银行在取得相应的不动产登记证书后放款。后者是指不动产登记机构受理抵押预告登记申请，并出具受理回执。

2.特点:这组借贷模式涉及《物权法》第二十条规定的预告登记制度。《物权法》第二十条规定:“当事人签订房屋或者其他不动产物权买卖协议的，为保障将来物权的实现，可以按照约定向登记机关申请预告登记。登记后，未经登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，自可以进行不动产登记之日起三个月内，债权消灭或者未申请登记的，预告登记无效。”

3.优点:预告登记具有冻结不动产登记簿的效力，同时具有担保抵押权顺位的功能。通过预告登记制度，适当锁定未来风险，强化债权担保的正向预期，既向后锁定风险，又向前争取时间，体现了时间的价值和风险管理的有效性。

4.缺点:提前登记不能完全锁定风险，但要看登记机构 *** 作流程的完善程度。而且预告登记对银行从业人员的法律素质要求较高，需要严格按照三个月的时限办理这项登记。一旦错过期限，预告登记无效，银行债权回归普通债权。

第三组：见购房合同备案、见购房合同备案回执、见购房合同放款

1.定义:购房合同备案贷款是指商品房买卖合同已经在房管部门备案，银行依据备案的合同发放贷款。备案见购房合同收据。放款是指商品房买卖合同备案申请提交后，房管部门出具的受理回执，银行凭该回执放款。按购房合同放款，就是开发商和借款人签订了商品房买卖合同，银行根据买卖合同放款。

2.特点:该群的借贷方式都是围绕销售合同。商品房买卖合同的签订，表明交易实际发生。房管部门审核备案材料并出具受理回执，表明合同初步符合备案条件。最终合同备案，表明房管部门批准交易。

3.优点:在控制项目准入阶段风险的前提下，采用这种组贷模式最具时效性，符合市场需求，可以作为谈判的有力条件。同时，商品房买卖合同签订后是银行介入市场的最佳时机。一方面，它抓住了时间的优势，另一方面，它对交易的真实性进行了必要的审查。

4.缺点:采取看购房合同的贷款模式风险较大，最主要的是一房二卖。在房地产市场价格变化较大的区域，开发商有空的利润空间，一房二卖的风险系数更大。

重要性

进入一手房小区后，满足什么条件才能给借款人发放贷款？这就是借贷模式的问题。这个问题与房地产开发进度密切相关，与银行承担的信贷风险密切相关。讨论这个问题的重要性在于:

1.转贷模式有利于化解银行信贷风险。贷款模式划分越细，银行信贷风险分析就越细致。与差异化定价一样，差异化风险分析意味着差异化收益。

2.不同的借贷模式对应不同的风险偏好。风险偏好更激进的银行可以选择更宽松的放贷模式，保守的银行可以选择更严格的放贷模式，这样在风险偏好匹配的情况下可以获得相应的收益。

3.借贷模式具有很强的地域类型。基于对区域经济金融环境、不动产登记机构工作等因素的综合判断，审慎选择借贷模式有利于优化 *** 作流程，提高 *** 作效率。

结论

总之，选择合适的放贷模式，需要结合开发商资质等级、项目建设进度、区域市场环境、不动产统一登记实施情况、银行 *** 作流程、风险偏好等因素综合判断。