专家解读《大连市物业管理条例》 未交物业费将限制业主公共管理权
千呼万唤，《大连市物业管理条例》将于2019年6月1日起施行。专家对《大连市物业管理条例》的具体细化规定、创新点等作出详细的解读。
根据国务院《物业管理条例》，我市于2009年出台了《大连市实施〈物业管理条例〉办法》。但是，随着住房制度改革的深化和城市化进程的加快，我市物业管理发展不平衡不充分的问题不断凸显，有关物业管理的投诉成为社会关注的热点。主要表现为：物业管理体制机制不健全，缺少顺应简政放权需要、加强事中事后监管的制度支撑，物业管理工作重心向街道和乡镇下移不到位，业主大会、业主委员会成立难、运行难以及监督机制不健全，物业服务质价不符和收费难等。因此，社会各界对物业管理立法的呼声很高。
为了适应新的发展阶段的需求，2017年辽宁省人民代表大会常务委员会重新修订了《辽宁省物业管理条例》，2018年国务院重新修订了《物业管理条例》。出台一部符合我市实际、更具针对性和可 *** 作性的物业管理地方性法规更是势在必行。
千呼万唤，《大连市物业管理条例》(下称“《条例》”)经2018年12月27日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第七次会议表决通过，2019年3月30日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准，将于2019年6月1日起施行。
《条例》共七章七十五条，立足我市物业管理工作的实际和特点，分别对物业管理区域与前期物业管理、业主、业主大会及业主委员会、物业服务与物业使用维护、监督管理以及法律责任等做出明确规定，突出了“一个推进，两个强化，三个确立，四个细化”， 即：推进了“智慧物业”的建设;强化了齐抓共管的物业管理监管体制和公开透明的公示制度;确立了物业服务收费机制和原则、物业服务企业信用管理和评价制度、业主委员会履职培训制度;细化了前期物业服务合同的内容，业主大会、业主委员会组建和运行规定，物业承接查验的条件，物业管理区域内的禁止性行为等。
下面我们将对《大连市物业管理条例》的具体细化规定、创新点等作出详细的解读。
一、总则部分
总则部分共有九条，对《条例》的立法目的以及立法原则、立法依据、效力范围等作出明确的阐述，创新点在于：
1、进一步明确物业行业协会的职责，为建立完善的物业服务体制打下行业根基。
《条例》第七条结合《辽宁省物业管理条例》第七条以及《大连市实施物业管理条例>办法》第四条关于行业协会的规定，明确行业协会的职责包括以下几个方面：制定行业服务标准，建立和完善行业诚信和自律机制，开展物业服务从业人员职业道德教育和专业培训，加强业务指导，调解物业服务企业之间的纠纷，协助物业主管部门做好信用信息管理，维护物业服务企业的合法权益。
2、提出“智慧物业”概念，将信息化智能化技术与物业服务相结合的概念上升至法律层面，为物业服务企业的管理做出指导性意见。
《条例》第八条规定“推进智慧物业建设。鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术，提升物业服务质量和管理水平，方便业主参与公共事务、开展协商活动”，这一规定，将信息时代的发展特点与物业管理的结合上升至法律层面，旨在促进物业服务企业管理的信息化、无纸化、智能化，为物业服务企业不断改善物业管理与服务做出指导性意见。
二、物业管理区域与前期物业管理
1、明确细化《前期物业服务协议》的具体条款，为规范建设单位的条款设置提供法律依据，明确规定《前期物业服务协议》应当作为商品房买卖合同的附件。
《前期物业服务协议》系建设单位与依法选聘的物业服务企业对新建物业实施前期物业管理的依据，在未成立业主大会或业主委员会阶段，对于小区的物业管理、业主各项权利的维护、物业公司的职责等有着重大的意义。
《条例》第十三条明确规定《前期物业服务协议》应当包括以下条款：
(一)物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项;
(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;
(三)调整物业服务收费的约定;
(四)物业服务质量的评估方式;
(五)物业服务用房的面积和位置;
(六)共用设施设备清册;
(七)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算及分配办法;
(八)违约责任及合同解除的条件;
(九)合同期限;
(十)与前期物业服务有关的其他事项。
2、明确规定新建物业交付使用前应当具备的条件，并且规定建设单位应当与物业服务企业签订《承接查验协议》作为《前期物业服务合同》的补充协议，未经查验合格的，物业服务企业不得承接。并进一步明确新建物业的交接公告时间不得少于七日。
《条例》第十四条规定承接查验的物业应当系查验的设施设备均合格或取得许可文件或资料完整齐全或符合规划要求的，未经查验或查验不合格的，物业服务企业不得承接。查验的内容包括：
(1)建设工程竣工验收合格情况，规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件以及备案情况;
(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用设施设备按照规划设计准许使用情况，供水、供电、供气、供热是否已安装独立合格的计量表具情况;
(3)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书情况;
(4)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全情况;
(5)车位、车库和物业服务用房等公共配套设施符合规划设计要求、满足功能使用情况;
(6)住宅小区分期交付的，交付的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;交付区域内道路、绿地等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求情况;
(7)住宅小区整体交付时，教育、邮政、文化体育、医疗卫生、环境卫生、社区服务等公共服务设施按照规划要求设计建成情况;
三、业主、业主大会及业主委员会
1、进一步贯彻权利义务相统一原则，对于违反《物业管理条例》规定的业主，限制其投票权、表决权等公共管理权。
《条例》第十七条规定，对于拒不按照物业服务合同约定支付物业服务费;拒不交纳住宅专项维修资金;拒不执行业主大会、业主委员会依法作出的决议、决定的业主，业主大会可以在管理规约以及业主大会议事规则中限制其行使公共管理权。
该规定类似于《公司法》中对于拒绝履行股东出资义务、抽逃出资的股东权利的限制，系权利义务相统一原则的贯彻与落实，迫使业主更加积极的履行自身义务。
2、《条例》第二十三条增加一种应当召开业主大会临时会议的情形，即“业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一但尚未超过半数且无候补委员递补的”。
3、《条例》第二十四条明确召开业主大会应当通知的事项、人员以及通知的时间，并且进一步加强街道办事处、居民自治组织对于业主大会的参与程度。
召开业主大会会议，应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果(含业主未参与表决情形)等于会议召开十五日前通知全体业主。住宅物业管理区域内的业主委员会组织召开业主大会会议，应当及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会。
4、完善投票机制，提倡决策方式多样化，积极推进决策电子投票系统的建设。
《条例》第二十六条规定，对于未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。市人民政府应当逐步推进业主决策电子投票系统的建设。
5、《条例》在《辽宁省物业管理条例》的基础上，增加一项业主委员会的职责，与业主委员会的禁止的三项行为。明确要求业主委员会建立规范的财务管理制度与印章使用监督管理制度，并对违反规定使用印章的业委会作出处罚性规定，进而保证物业管理的制度化、规范化。
《条例》第三十一条将“整理、保存物业相关图纸、档案以及业主大会、业主委员会会议记录等资料”的职责归为业主委员会负责，并在第三十二条明确规定，业主委员会不得阻挠业主委员会履行职责;不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料;不得违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。
《条例》第三十四条规定“业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、公共收益应当按照财务要求分别建账管理”，第三十七条规定“ 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用监督管理制度。擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主。”
进入21世纪以来，一些发达国家为了推动信息社会发展，提出建设“无所不在的网络社会”，并将其作为国家或地区信息化发展的重要组成部分，纷纷出台相关的战略和政策。2010年，我国发布的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，也把新一代信息技术作为战略性新兴产业的重点领域，提出加快建设宽带、泛在、融合、安全的信息网络基础设施，推动新一代移动通信、下一代互联网核心设备和智能终端的研发与产业化，加快推进“三网融合”、促进物联网和云计算的研究和应用示范。
一、物联网是传感网、互联网、自动化技术和计算技术的集成及其广泛与深度应用。
物联网是互联网的延伸与拓展，是新理念引导下新一代信息技术的应用集成创新。物联网以互联网为基础设施，是传感网、互联网、自动化技术和计算技术的集成，及其广泛和深度应用。其功能是，各类实物信息被不同的传感器感知、采集、形成数字信号，通过各类网络快速传输到信息处理层，加工处理的信息形成信号或知识，一方面为管理服务提供信息依据，另一方面可以通过传输层反馈至传感设备，实现对实物的 *** 作。物联网既是网络技术的发展，又是自动控制技术在巨型复杂系统中的应用。物联网的应用是工业化与信息化的深度融合。过去，信息技术与制造业“两层皮”，信息基础设施与实物基础设施“两层皮”，信息基础设施建设、通信、互联网、数字内容等领域独立发展。物联网集合了许多现代信息技术，实现信息基础设施与实物基础设施相结合，把信息化融入产业发展、人民生活和社会管理的各个方面，推动信息技术、互联网技术、自动化技术在更多领域深度应用，促进更多行业、更大范围的信息化与工业化的融合。如智能交通是在车辆大幅度增加后，传统的交通管理模式不能满足交通安全需要的情况下发展起来的；城市智能化管理是在城市功能不断丰富和互联网普及的情况下，为了提高管理效率而发展起来的。物联网产业是传统产业与新兴产业的有机结合。物联网技术的应用与推广，将改造提升一批传统产业，带动一批新兴产业发展，扩大一批传统产业的市场规模。目前，物联网大都在传统产业应用，如交通、物流、电网、石油天然气、食品等行业，极大提升了这些传统产业的效率，改进了发展方式。同时，物联网的应用带动了相关制造业和服务业的发展，包括芯片、传感器、集成模块及设备、中间件制造业，以及应用系统设计与集成、软件开发、试验检测、工程实施、云计算等高技术服务业的发展，扩大了其市场规模。
二、物联网功能多、应用面宽，产业链中服务业比例高，产业发展潜力巨大。
从物联网本身的特点和规律看，物联网产业发展潜力巨大，大有作为。一方面，物联网功能多、应用面宽，以市场需求为发展动力。物联网技术的应用是运营、管理和商业模式创新引导的集成创新。发展物联网的动力是满足市场需求，节约能源、降低成本、改善管理、提高效率和便捷生活。物联网不仅应用于诸多影响国计民生的重要行业，而且在日常生活等领域拥有巨大潜在市场。一是以政府公共服务为主的公共管理和服务市场。如电子政务、城市管理、医疗、教育等领域。二是企业为主的行业应用市场。如电信、电力、物流、石油天然气等行业。三是以个人和家庭为主的消费市场。如购物、家用电器、休闲娱乐等消费领域。随着技术的不断发展，物联网服务的领域正在扩展。另一方面，物联网产业链长，是制造业与服务业的有机融合，对加快发展现代服务业具有重要意义。纵向看，物联网的产业链可以分为上、中、下游。上游是网络设施、终端设备、传感器、芯片、集成模块、中间件制造等相关制造业；中游是互联网及其运营服务；下游是物联网的用户和服务商，包括应用系统设计和集成、软件开发、试验检测、工程实施、云计算和系统运维等高技术服务业。物联网涉及众多应用领域，是一个跨多学科多部门的细分市场。每个物联网应用领域又构成各自的产业链。物联网产业链中服务业比例较高。物联网产业的中、下游大都是信息技术服务业。发展物联网不仅将带动相关制造业发展，而且将极大促进高技术服务业的发展，形成服务业新业态。同时，由于物联网是根据应用系统特点设计的网络，解决的问题不同，应用方案也就不同。因此，发展物联网不能简单地引进技术，不能照搬照抄国外经验，必须有本国的技术支撑。物联网应用具有本地化优势和主动权，主要体现在应用设计自主权和采购主导权方面。
三、物联网应用一般在社会效益较大的领域优先布局，逐步向生活消费领域拓展。
目前，全球物联网产业部分领域处于重大技术突破的孕育期和产业发展初期，物联网技术的研发和应用主要集中在美、欧、日、韩和我国。从世界范围看，物联网技术发展和应用主要呈现以下趋势：
第一，需求导向，整体规划，目标明确。近些年来，欧美日韩等纷纷出台发展物联网的战略计划。一是在社会效益较大的领域优先布局，逐步向生活消费领域拓展。目前，各国政府主要在医疗、电子政务、电网、教育、交通、城市管理等领域推行物联网计划。如，近年来，美国政府以刺激经济为目标，重点支持宽带网、智能电网、卫生医疗信息技术应用等。欧盟从发展绿色经济的角度出发，优先发展智能汽车和智能建筑，2009年发布的《欧盟物联网战略研究路线图》又提出了航空航天、汽车、医药、能源等18个物联网主要应用领域。日本从营造“使国民安心和有活力的社会环境”出发，以交通、医疗、教育、环境监测、政府治理等公共领域的信息服务为重点。韩国则从寻求增长动力和发展优势产业出发，在食品和药品管理、交通和物流管理、环境监测、安全监测、工业自动化等方面进行应用示范；国际金融危机发生后，又提出发展智能通信、家庭应用和娱乐等，推动物联网在消费领域应用。二是根据实际需要确定物联网应用重点，有针对性地解决行业问题。三是市场需求驱动，企业自发创新发展。大部分物联网技术的应用是水到渠成，当信息技术发展到一定程度，就出现了应用物联网技术的市场需要。如物流行业最初应用物联网技术是出于对食品安全监控的需要；发展云计算是一些掌控信息资源的企业，为了利用剩余的计算资源，通过商业模式创新与技术创新发展起来的。
第二，坚持成本效益原则，提高社会整体效益。有些大规模应用的物联网投资巨大，只有当其整体效益超过提供者和用户负担的成本时，投资才有意义。与此同时，还要发挥各种合作机制的作用，多层次、多渠道、多方式推进国际科技合作与交流。鼓励境外企业和科研机构在我国设立研发机构；鼓励我国企业和研发机构积极开展全球物联网产业研究，在境外开展联合研发和设立研发机构，大力支持我国物联网企业参与全球市场竞争，持续拓展技术与市场合作领域。
第三，应用导向，技术和标准先行。目前，全球物联网产业的核心技术尚不成熟，标准体系正在构建中。研制与物联网有关的标准不仅有利于规范市场、指导产业发展，而且对各国掌握物联网产业发展的主导权具有重要意义。因此，发达国家在发展物联网的过程中，一方面根据应用需求进行技术研发，掌握关键核心技术；另一方面要在制订标准上狠下功夫。
（作者系国务院发展研究中心技术经济部部长）
2006至2020年，物联网应用从闭环、碎片化走向开放、规模化，智慧城市、工业物联网、车联网等率先突破。中国物联网行业规模不断提升，行业规模保持高速增长，江苏、浙江、广东省行业规模均超千亿元。
截至到2019年，我国物联网市场规模已发展到15万亿元。未来巨大的市场需求将为物联网带来难得的发展机遇和广阔的发展空间。
近年来，我国政府出台各类政策大力发展物联网行业，不少地方政府也出台物联网专项规划、行动方案和发展意见，从土地使用、基础设施配套、税收优惠、核心技术和应用领域等多个方面为物联网产业的发展提供政策支持。在工业自动控制、环境保护、医疗卫生、公共安全等领域开展了一系列应用试点和示范，并取得了初步进展。
目前我国物联网行业规模已达万亿元。中国物联网行业规模超预期增长，网络建设和应用推广成效突出。在网络强国、新基建等国家战略的推动下，中国加快推动IPv6、NB-IoT、5G等网络建设，消费物联网和产业物联网逐步开始规模化应用，5G、车联网等领域发展取得突破。
政策推动我国物联网高速发展
自2013年《物联网发展专项行动计划》印发以来，国家鼓励应用物联网技术来促进生产生活和社会管理方式向智能化、精细化、网络化方向转变，对于提高国民经济和社会生活信息化水平，提升社会管理和公共服务水平，带动相关学科发展和技术创新能力增强，推动产业结构调整和发展方式转变具有重要意义。
以数字化、网络化、智能化为本质特征的第四次工业革命正在兴起。物联网作为新一代信息技术与制造业深度融合的产物，通过对人、机、物的全面互联，构建起全要素、全产业链、全价值链全面连接的新型生产制造和服务体系，是数字化转型的实现途径，是实现新旧动能转换的关键力量。
我国物联网行业呈高速增长状态 未来将有更广阔的空间
自2013年以来我国物联网行业规模保持高速增长，增速一直维持在15%以上，江苏、浙江、广东省行业规模均超千亿元。中国通信工业协会的数据表明，随着物联网信息处理和应用服务等产业的发展，中国物联网行业规模已经从2013年的4896亿元增长至2019年的15万亿元。
虽然我国物联网发展显著，但我国物联网行业仍处于成长期的早中期阶段。目前中国物联网及相关企业超过3万家，其中中小企业占比超过85%，创新活力突出，对产业发展推动作用巨大。
物联网作为中国新一代信息技术自主创新突破的重点方向，蕴含着巨大的创新空间，在芯片、传感器、近距离传输、海量数据处理以及综合集成、应用等领域，创新活动日趋活跃，创新要素不断积聚。
物联网在各行各业的应用不断深化，将催生大量的新技术、新产品、新应用、新模式。未来巨大的市场需求将为物联网带来难得的发展机遇和广阔的发展空间。
在政策、经济、社会、技术等因素的驱动下，2020年GSMA移动经济发展报告预测，2019-2025年复合增长率为9%左右，2020年中国物联网行业规模目标16亿元，按照目前物联网行业的发展态势，十三五规划的目标有望超预期完成;预计到2025年，中国物联网行业规模将超过27万亿元。
未来物联网行业将向着多元方向发展
标准化是物联网发展面临的最大挑战之一，它是希望在早期主导市场的行业领导者之间的一场斗争。目前我国物联网行业百家争鸣，还未有一个统一的标准出现。因此在未来可能通过不断竞争将会出现限数量的供应商主导市场，类似于现在使用的Windows、Mac和Linux *** 作系统。
合规化同样是当下物联网面临的问题之一，特别是数据隐私问题。目前数据隐私已成为网络社会的一个关键词，各种用户数据泄露或被滥用的事件频发，特别是Facebook的丑闻引发了全球担忧。
因此在未来，我国各种立法和监管机构将提出更加严格的用户数据保护规定，，用户的敏感数据可能会随着时间的推移而受到更严格的监管。
安全化是指预防物联网软件遭受网络黑客攻击，在未来，以安全为重点的物联网设施将受到更多的关注，特别是某些特定的基础行业，如医疗健康、安全安防、金融等领域。
多重技术推动物联网技术创新
从技术创新趋势来看，物联网行业发展的内生动力正在不断增强。连接技术不断突破，NB-Iot、eMTC、Lora等低功耗广域网全球商用化进程不断加速;物联网平台迅速增长，服务支撑能力迅速提升;
区块链、边缘计算、人工智能等新技术题材不断注入物联网，为物联网带来新的创新活力。受技术和产业成熟度的综合驱动，物联网呈现“边缘的智能化、连接的泛在化、服务的平台化、数据的延伸化”等特点。
—— 以上数据来源于前瞻产业研究院《中国物联网行业应用领域市场需求与投资预测分析报告》
不算。物业维修基金只适合用于对电梯维修维护及业主的房屋维修部分，电梯物联网只是对电梯进行监控，并不能算在维修费的范畴。
目前，电梯物联网服务真正实现全面互联，能够为政府部门、电梯企业、电梯业主提供统一高效的平台，加强政府监管力度，提升企业工作效率，保障乘梯安全。
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