人性大师·杨国强

联想成立那年，年过40的柳老板决定戒烟。理由很简单，办公司少不了交际，当时好烟五毛钱一盒，如果公司上下都这样花销，成本负担不起。

后来，柳传志自己做了个总结：一辈子没抽过好烟，戒了就没有再吸过。

所以，冯仑常常用一句话形容柳传志：

伟大在于管理自己而不是领导别人。

这个世界真正的领导，叫做偶像领导粉丝。

在地产行业，二十年前大家学中海，十五年前大家学万科，十年前大家学龙湖，五年前，被全行业骂的最狠，也是抄得最多的，就是碧桂园。

这就像《颠覆式创新》一书中曾提到的： 所有颠覆式创新在初期都难以被主流企业理解和接纳。

碧桂园前高管吴建斌先生离任之后出版过一本神书，在市面上一度一书难求，甚至被炒到了5000元一本，说它神并不只是因为卖得好，而是不管加印几次，都被某企业购走，为了阻止流通，硬生生的把一本小众的企业管理自传，干成了畅销书。

活了这么久，这样的罗生门也是没见过。

那这本书到底泄露了什么“天机”？理解总结一下，大致三点， 杨老板的性格、“同心共享”计划和被囤积的博士。

杨老板的性格用他常说的一个故事可以蔽之“如果明天我有事要去广州，那我一定会赶到。如果没有 汽车 ，我就开摩托车去；如果没有摩托车，我就踩单车去；如果没有单车，我就走路去；如果前面有河流挡道，没有渡船，我就游过去，走得累倒，我爬也要爬去。”

杨老板甚至对内说“如果喜马拉雅山上有机会，我们都可以去。”

但是，杨老板又是怎么把一个人的目标洗脑成所有人的目标？

人性中的贪念首先被祭出，同心共享和成就共享计划应运而出。

简单的加以包装，便成了杨老板宅心仁厚，高远慷慨，愿意把利益拿出来和员工们分享。

在醉心于激励机制和高周转机制的过程中，碧桂园颁布过一系列和时间、成本有关的数字，内部人员亲切地称之为数字密码，更绝的是，他们会集中天时地利人和，先打造出一个标杆项目，以此向其他人昭示，这个是可以实现的，至于为什么你不能实现，那只能说是能力问题， 一个完美的PUA闭环。

例如当时的灵川碧桂园，35天展示区开放。

这个节奏对标其他房企如何呢？有的房企35天项目总都还没招到，有的还在讨论设计方案，有的甚至桩机都进不了场。

然而碧桂园，已经把活干完，就等开盘卖房收钱了。

虽然灵川碧桂园的展示区后来因为不合格拆了重建 ，但在吹捧神话的年代，已经没有人在意了，标杆已经立起来了。

“所有人”都只相信这个“可以实现”。

此后那些拿到成就共享和同心共享激励的人们，也就成了这个计划的现实真人版，激励着后继者挖空心思去节省成本和压缩时间， 佛教三毒中的贪嗔痴 在这个制度之下，被完美的激发出来，直到2018年才集中爆发出来。

作为 人性拿捏大师的杨老板 很快便调转了方向， 开始对内反腐 ，对大家说“贪腐，是人生最大的亏本生意”。“我如贪污受贿，污点将会伴我一生，让我永远抬不起头。”

“贪来的钱，不是用来救命的，反而就像放在床下的炸d，不知哪天爆起来炸死自己！”

为了警醒厂工，杨老板甚至还亲手写下一篇《廉洁自诫》，要求员工背诵，时不时会打电话突击检查。

但是应付检查容易，可长久以来被贪欲支配的内心，想要断了念想何等困难，之后便是一列贪腐的经理人被查撤。

2020年7月30日，碧桂园集团发布监察通报（2020）14号文件。2017年9月，河北区张家口下花园项目，河南富世建筑、天津今日家园装饰、昌陆建筑等3家第三方施工单位，在下花园项目地块抢工工程中，虚报工程量1100余万元。多名项目员工和两任项目总、区域成本管理部多名员工、区域副总裁工作失职，被处理。区域总裁李晓明仅被降薪处分，处理力度可谓十分宽松。

紧接着8月初， 碧桂园集团发布监察通报（2020）17号文件。碧桂园原佛肇区域营销副总经理麦文杰、片区营销总监周伟涛、营销经理吴丽华、营销副经理叶家畅受贿一案的通报。2016年10月，三人收受大沥华府项目分销单位贿赂，金额巨大，具体多大，碧桂园并未公布。

8月3日，碧桂园集团发布监察通报（2020）18号文件。2019年下半年，碧桂园贵州区域副总裁关秀云、原贵州区域营销一部总经理邓英华、营销二部总经理凌鸿等人，未经集团批准同意，擅自决定以“团购”名义低首付向大客户包销13个项目的房源，并通过黄金券的形式向大客户返现。涉案金额多少，碧桂园未公布。

此前，网传，碧桂园集团副总裁、碧桂园农控公司执行总裁、碧桂园海南区域总裁叶剑清，涉嫌严重违纪违法被查。

2020年，碧桂园15年老将黄士冯离职半年，顺利履新华鸿嘉信后，依然被移交司法机关。

2021年，碧桂园文商旅集团原总经理张强因涉嫌职务侵占、索贿受贿，已被移交司法机关处理。

除了高管，公司也有基层员工存在违法违规行为。济南大区的一名年仅27岁的出纳，在2018年12月至2020年4月期间，其利用职务之便挪用4800万公款，并将非法转账的资金用于网络直播打赏、网络 游戏 和手机 游戏 充值、酒吧消费、嫖娼等。

反腐也是PUA的一环。

老叶是干儿子，自己人，进去出来依然风光无限。

有些人……

今年1月，碧桂园集团召开的2021年集团工作会议上，碧桂园的审计监察部门负责人王华在汇报中指出， 2020年碧桂园处理经理级别以上占总人数的比重达74%，其中重大案件占总案件的比例达37%，财务、成本、营销占比高达88%。

乍一看数据惊人，但对于碧桂园这艘大船来说，仅仅是九牛一毛，更多的人已经成功上岸， 旅游 的 旅游 ，创业的创业，跳槽的跳槽，顺风顺水。

被杨老板自己释放出来的人性的恶，终究还是反噬了自己。

至于那些被人性拿捏大师玩废了的职业经理人，只能怪自己太稚嫩，杨老板自己都说，是在为 社会 管理财富，一个小小的经理人，想把把钱据为己有。

too young too navie。

我国的商品房从上世纪80年代出现之后，就迎来了长达几十年的黄金发展期，房价涨了很多倍，房地产开发企业获利颇丰，所以房企的数量也在不断增加。有数据显示，2019年时， 我国房企数量已经达到了99544家 ，目前正在朝着10万家的数量逼近。

房地产业的从业人员也在增加， 到2019年已经达到了2937379人 。这么多人争相涌进这个行业，主要是因为房地产业相比其他行业确实是工资更高。2021年5月19日国家统计局发布的数据显示，2020年房地产规模以上企业就业人员平均工资为 80523元 ，在16个行业中位列第十名。

当然这是平均过的数据，实际上有点规模的房企，给钱确实很大气，有的房企甚至校招的研究生月薪就是两万以上。这个行业以前也经常有“上亿年终奖”、“200万挖不到一个副总裁”等等职场暴富传言，因此不管再苦再累，年轻人都抢着进入房地产业。

不过黄金期也有过去的时候，而2021年似乎就是楼市的拐点，整体行情不好，房企们的日子不好过，相关的从业人员也迎来了职业的转折点。

楼市行情转变，房企业绩下滑

到2021年7月份，经过密集的政策调控，房价确实是得到了一定的控制。国家统计局发布的数据就显示， 7月份70个城市的新房环比涨幅仅为0.3% ，涨幅已经在回落了，下跌的城市达到了16个，上涨城市数量已经是2021年以来的新低了。

房价不能持续上升就算了，偏偏房子销售也难了。克而瑞发布的数据显示，2021年8月份，重点监测的29个城市商品房成交面积都出现了下降情况， 同比下降22%，环比下降10% 。这两个情况已经证明了，现在楼市的行情正在迎来转变，对房企来说就不是什么好事了。

克而瑞发布的百强房企1-8月业绩榜单显示，2021年8月百强房企单月业绩同比下降了20.7%，环比下降了10.7%，这其中有 26家房企降幅更是超过了30% 。整个行业的行情都在变差，房企日子不好过，所以很多房企就进行“大瘦身”了。

房地产业离职潮来临了？

房企“大瘦身”可能是源于2020年，当年就有传言说很多房企大裁员，碧桂园甚至有2.5万人遭转岗。虽然后来碧桂园澄清了裁员是谣言，但是也给从业人员造成了不安。

直到2021年，各房企的减员行动是真的大面积来了。有数据显示，万科员工总数巅峰时期是13万人，但是近一年来已经下降了20%，截至2021年6月底，员工总数已是10.58万人。不仅是万科，其他房企如合景泰富、富力、泰禾等， 一年内员工人数下降比例超过了30% 。

就算是不被裁员，留在房企的人工资也受到了影响，克而瑞统计的数据显示，80家上市房企薪酬增速连续三年在收窄，就算是高管，薪酬也同比下降了5%。

裁员和降薪的幅度都这么大，许多人就感觉在这个行业里升职加薪都没希望了，对房地产业不抱期待了，纷纷离职转行，就算降薪几十万也要转行。不仅是普通员工，就连高管都有一大批离职了，行业的离职潮已经形成。

房产中介也在大量离职了

其实不单单是新房市场的从业人员在大量离职，就连卖二手房的房产中介从业人员也有大量离职的现象。

关键原因是二手房不好卖了。 首先是多个地方正在对二手房实行指导价制度 。2021年2月8日，深圳首先出手，以二手房指导价制度来限制了二手房的盈利空间，随后，宁波、成都、西安、上海等多个城市也相继出台了二手房指导价制度。

然后是二手房房贷停了 。从2021年6月开始，就有多个城市出现了二手房房贷暂停的情况，目前这种情况并没有终止，据中新经纬的报道，目前部分一线城市二手房的房贷申请已经排队到2022年了。此外，许多城市的房贷利率也上涨了，像上海市二套房房贷利率由5.25%上浮至5.7%。

所以现在的情况是，不仅是房产中介不能随意涨价卖房，利润在减少，人们就算想买二手房，也不一定买得了。因此，一些城市的房产中介也出现了离职潮，像是深圳就有大量中介门店关门了。

综上所述，我们可以发现现在房地产业已经不是一个能靠暴利且吃香的行业了，这也表明国家的调控效果还是很大的。只有先摘去这个行业的光环，让整个行业冷静下来，房价才能更好地降下来。这是国家的期望，也是无房者们喜闻乐见的。

受疫情等因素影响，今年的房企们可谓是夹缝求生。

近日，号称宇宙第一房企的碧桂园也出现了危机，到底是怎么回事，它旗下的项目又是否安然无恙呢？

01

8月3日《财富》杂志发布最新世界500强榜单，碧桂园以810.91亿美元营业收入、41.54亿美元利润，排名升至第138位。这是碧桂园自2017年首次登榜以来，6年间排名累计提升329位。

奇怪的是，8月18日碧桂园又发布了盈利警告，其中两项指标都下降了：

①公司核心净利润从去年的152亿下降到今年上半年预期的45-50亿，同比暴跌70%。

②股东应占净利润从去年150亿下降到2-10亿元，同比下跌90%以上。

对于业绩下滑的原因，碧桂园的解释有四点：

① 受房地产行业经营环境严峻及新冠疫情持续影响，市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业结转确认的收入减少；

②上半年部分低毛利项目结转导致房地产业务结转毛利率下降；

③出于谨慎性原则对物业项目计提的减值增加；

④外汇波动造成预期净汇兑损失。

总之，影响碧桂园盈利的因素，更多是外部因素，不涉及现金性质。

这也不难理解，毕竟，在今年上半年多数房企还在考虑生存问题时，碧桂园的权益销售额就达到了1851亿元。

尽管与去年相比，下降了38.9%，但在今年的市场行情下，有多少房企又能独善其身呢？

业绩亏损已是不争的事实，真正重要的是，穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1（垃圾级），并撤销其Baa3的发行人评级。

要知道，评级下调可是暴雷的前兆，这不得不让人害怕。

且在此之前，碧桂园曾被爆料出降薪、裁员的消息，而碧桂园各地项目也传来了停工的噩耗。

02

就西安碧桂园云顶来说，已建设2年有余，但小猩每次下班路过都觉得建设地真慢。

果不其然，今年年初，有业主向上反映云顶一期施工滞后的问题，对此，业主们是催了又催，好不容易才从一动不动赶到6层，得，过了个年又没动静了。

近日，又有网友爆料碧桂园云顶一期延期交付了。

据了解，目前碧桂园·云顶一期确实发送了延期交付函，一期原定交付时间在2023年12月，延期时间大概在两个月左右。但二、三期暂时没有收到这类情况通知。

在这个敏感时期停工，业主们担心项目有烂尾的风险。

那么现在碧桂园·云顶施工到底是个什么情况？

小猩实地去看了看，还没走到项目跟前就听到了嘈杂的施工声，现场工人众多，塔吊、施工电梯等都在有条不紊的工作。

碧桂园·云顶一期，正在进行主体施工，多数楼栋都已达到了即将封顶的程度。

部分楼栋有的在进行外立面涂刷，有的正在进行窗户安装。

工地入口处工地状态看起来一切正常，还有拉材料的卡车进出售楼部有客户正常来往。

碧桂园·云顶二期，二期楼层基本已经封顶。

站在路边可以听到室内施工声音，小猩也看到工地上有少量的工人。

据工人师傅说二期部分楼栋可以在明年四月完工。

对比下来，二期的工程进度确实比一期的工程进度要更快一些。

碧桂园·云顶三期，正在进行楼栋主体建设，基本都已经在往封顶的方向发展，楼上、吊塔上都可以看到正在进行作业的工人。

这个楼间距看起来确实是有点密呀，也不知道会不会影响入住后的采光。

整体来看，三期的进度还是蛮快的，门楼也搭了起来，玻璃也安装完成了，现场工人也很多。

不过，虽然施工进度一切正常，但这建设进度着实有点慢。

03

此外，碧桂园目前在西安在售、待售的其他项目一共有5个。

其中，碧桂园云府和碧桂园香湖湾1号、碧桂园国湖都是准现房，交付问题暂时不用担心了。

而碧桂园云顶和碧桂园云墅也给出了交付节点，从施工现场来看，碧桂园云墅正在进行主体施工，现场施工材料众多，挖掘机正在工作中。

就目前来看，碧桂园的施工项目暂时还是安全的，那么问题来了，未来到底有没有交付风险？

确实，在现在的地产行情下大型民营房企，没爆的，不多了。大多数开发商在暴雷的前期，都会在同一个城市出现多个项目停工、延期、拖欠工程款的情况。

碧桂园就目前来看，没有出现大面积停工的现象，同时它的境外债务有3400亿，而万科境外负债在六千多亿，恒大则是一万多亿。

相比之下，负债率没有特别高，而且今年也没有需要兑付的债务，所以它短期内没有暴雷风险，至于以后无法确定。

但在不明原因下，云顶一期施工滞后，延期交房也是确确实实发生的事。如果不及时做出调整，诚如盈利警告所言：前景堪忧，如果没有大的改善，未来比较难。

既然项目并未出现差池，大家不妨再耐心等等，也希望碧桂园云顶可以早日交房！

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