4月1日，罗永浩那张自带喜感的脸，出现在了直播平台上，他带货3小时，支付交易总额超过1.1亿。
直播得风生水起的罗永浩，后来对媒体表示，他的债务有望在一年半内还完。
除了罗永浩，今年上镜直播带货的，还有央视主播、地方政府官员、空调行业的大佬。当然，加入这股风潮的，还有房企。
6月20日，行业巨头融创在抖音举办了一场声势浩大的直播活动，在3个半小时的直播里，吸引76.8万名观众和17.3万个赞，相当于每秒收获了近14个点赞数！
PART.1巨头直播，80万观众的在线营销场
抖音的后台数据显示，该场直播从下午2时整正式开始，约5时30结束。3个半小时的直播里，总共吸引了76.8万的观看人数，获得17.3万点赞与近1600条留言。热情的观众，甚至还为该场直播贡献了5.4万音浪！
而融创推出的购房抵用券，获得超一千四百名用户付费。融创3个多小时内精确吸引到的这一千多名潜在客户，未来或将为融创带来巨额的销售量。 其实，不单是融创的直播办得红火，今年疫情以来，碧桂园、保利、富力、龙湖、中海等房企也各自展开了自己的线上营销之旅。
为什么龙头房企扎堆开始直播卖房？房地产这样的传统行业，与时下新潮的营销方式结合，为什么能带来这么多流量？未来，我们都将在网上买房了吗？
PART.2后疫时代，融创的直播“四大招”
我们认为，在直播这个新的营销场上，以融创为代表的房企能够得出彩，是因为这几个因素。
第一式 多盘联动+全域覆盖
互联网企业做产品都在强调用户体验，传统行业的营销当然也是如此。融创直播的火爆，首先是在于为目标群体带来了极致的观看以及消费体验。
融创以近年春晚常用的模式，即1个主会场+多个分会场连线的新形式，推介了融创华南旗下位于海南、珠海、广州、清远、东莞等地的多个项目。
首届融粉心愿节 直播主会场
海南分会场 嘉宾黄典（左）
这样的形式，不拘泥于单一的直播环境，室内与室外结合，主会场和分会场连线，带来海南、珠海、广州、清远、东莞等多个城市的风光，观众的视窗不显单调，不同城市的地域特色得以表现。
东莞分会场 嘉宾李俊怀（左）
融创也不局限于单一的产品类型，有珠海云水观璟和东莞云玺湾项目的住宅，也有清远春风岭南项目的洋房、合院，一次性将多类型、多层次的产品集中展示。
这样的安排，是因为传统的看房模式，置业者需要舟车劳顿地奔走在不同的项目间，长时间听置业顾问讲述项目信息，认筹、选房的时候还可能大排长龙。
购房者失去了时间、空间上的自由，还不一定能获取自己在意的决策信息。
而融创的集中展示，正是规避了传统看房、买房方式差劲的用户体验，解决了用户的消费痛点。
这些都有利于融创在大幅度改善观众用户体验的同时，高效、有趣地释放产品信息。
第二式 大咖连线battle，实实在在的福利
房企直播要成功，还需要另一个重点——KOL。
与很多行业不同，在房产这样的垂直领域做直播，观众需要的是一位意见领袖，而不是随便的流量明星。
毕竟，房产是中国人最核心的资产，对每个家庭来说，买不买、买哪里都是影响长远的重大决策。让专业的人做专业的事，购房者需要的，一定是专业的观点和建议，而流量明星不一定具备这样的能力。
过去很多带货直播活动，热衷于以顶级流量明星作为吸睛点。 但融创此次打造的“首届融粉心愿节”抖音直播，邀请的嘉宾都是经历了时间检验，在业内颇有建树，积累了大批稳定粉丝群体的KOL。
如抖音房产头部IP设计师April、《大胡子说房》系列IP创始人李俊怀、<点点看房Vlog>主播黄典。
深广电主持人楚乔，融创广佛城市公司副总经理李万雄先生，也分别作为主持人与活动嘉宾亲临现场。
这样的联合，对粉丝而言，将更容易获取关键的决策信息。对融创而言，则更容易迎来大量的精准目标用户群体。 一旦需求和供给精准地匹配上后，信息传递就将高效很多，置业者轻松获得大量优惠。
活动当天的嘉宾，在线与分会场区域的大咖battle砍价，特批直签优惠，为置业者释放了多重福利，如广州融创文旅城就送出了94折的购房优惠，另加成交送电视，海南无忌海项目甚至还送出了92折这样超高折扣的购房优惠券。
第三式 多轮精彩互动，深度定制的礼品
没有精美礼品的营销都是在耍流氓。 在融粉心愿节的直播活动中，融创释放了多达7轮的红包雨，7轮的精美礼品，还有锦鲤大礼包，以及相当数量的知名电商礼品卡、大牌口红，乃至“62元抵20000元”的优惠。
除了这些常规套路的奖品外，我们还能发现，融创还发放了以阿狸、罗小黑等融创文化旗下的热门动漫IP的相关周边。
同时，融创凭借自己在文旅板块的雄厚基础，还集中整合了旗下文旅乐园的通票、以及豪华酒店房券作为奖品。其中还包括去年6月份在广州花都区落地的融创旗舰项目——广州融创文旅城中融创乐园的套票。
第四式 发掘需求，融创的营销“组合拳”
能否根据市场、环境的变化，快速适应，适时部署新的战略举措，是衡量一家企业是否足够优秀与强大的标准之一。
早在疫情还未消退的2月，融创北京、上海、东南、华中四大区域集团公司，相继推出无理由退房、不同的线上优惠等政策。
融创华南区域也快速反应，疫情以来已持续推出了一系列营销新举措。
融创华南在2月营销体系总动员，率先启动直播看房、24小时线上营销中心；推出《融融看房》栏目，全方位解读产品价值资讯；联动全区域明星项目，启动首届直播星秀大赏……一系列的线上营销，为客户提供了全方位的服务，让购房者在隔离期间，也能足不出户，家中看好房。
同时，融创华南还正式上线了线上购房服务平台——好融e。好融e整合了在线看房、选房、购房、资讯共享、各类活动以及优惠福利于一体，为更多有购房需求的客户持续提供全面、高效、周到的服务支持。 疫情期间，大多宅在家中的公众，注意力和视角更加集中在自己的家庭、生活之上，对高品质服务的渴求更甚。
融创华南敏锐地嗅到了这一变化，基于后疫情时代城市家庭需求的转变，深度整合以往服务经验、企业资源，创新性地举办了归心社区全景服务体系云端分享会，对“服务”的概念进行集中阐释。融创的全景服务体系，旨在开启业内新一轮的服务认知，全面提升服务标准，通过自身探索引领业内服务体系的健全与完善。
推出了这样的营销连环组合拳之后，融创就在置业者群体积攒起了良好的品牌好感度。这样，在市场环境变换之时，融创就能早早抢占营销先机。本次融创华南直播的成功，其实也是消费者对融创品牌美誉度的集中评价。
PART.3美好生活之道，融创的“归心生活圈”
近年来房地产行业开始触碰到了总量的天花板，一些积极思变的头部房企，开始在核心的地产主业之外开疆辟土，打造多元的业务板块。例如融创就坐拥地产、服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养六大战略版块。
多元的业务版块之间可以相互引流、互哺，这意味着房企可以构筑起一个良性循环的生态圈。 以本次直播的主会场，融创精心挑选的广州融创文旅城为例，这就是融创为市民打造美好生活的范本。市民可以在这里体验商业购物，冰上、水下等不同形式的娱乐，舒适奢华的酒店等一站式服务。
凭借在文旅、文化等多板块上的庞大布局，融创得以在营销活动中整合、融入自己的优势资源，给用户延伸出更多服务，构建起一个以房子为原点，向外延展，家庭、社区、多业态链接的“归心生活圈”。
线上线下无缝导流，从直播中延伸出全方位、多元化的服务环节，这是其他许多企业的直播营销无法做到的。
融创在直播中，已经悄悄为置业者们开启了1个进入“归心生活圈”的大门。
继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑第一q，随即悄然离场。
而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。
调控方式各一
与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。
日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。
针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。
往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。
12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。
同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。
暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。
“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。
值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。
不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。
楼市进入调整期
放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧，此轮调控的效果已经开始显现。
据国家统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近2年市场最低点；房价下滑城市本月增至21个，为年内最高，其中跌幅最大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。
张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。
而数据显示， 11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个；房价上涨城市仅32个，处于近4年最低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%；31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。
“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。
中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。
从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%,同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。
社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负；惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响；调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用；防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。
在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为第一要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。
房企承压过小年
调控重压下，最先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国某大（03333.HK）的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前该集团通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业第一。
通过降价跑量，截至11月末，近7成房企目标完成率已达90%以上，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成全年目标。同时，也有超2成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。
在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看， 1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。
而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31,466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76,654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。
不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。
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