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房地产营销中存在的问题及对策
房地产营销中存在的问题及对策
一、我国房地产营销中存在的问题 （一）忽视品牌形象的塑造，缺少核心竞争力虽然我国的房地产商有很多，无论是实力雄厚的大企业还是地方的小企业在企业形象的品牌塑造上做的好的并不多，这和其品牌形象的营销不到位有着很直接的关系。尤其是很多小企业在营销中往往采取的是学习和模仿大企业的营销策略，虽然取得了一定的效果，但在企业品牌的宣传上却不能给消费者留下深刻的影响，所以就不能占据更大的市场份额，取得长远地发展。由于缺少对企业品牌形象的良好营销使得很多房地产没有属于自己的企业品牌，进一步丧失了企业的核心竞争力，忽视企业品牌形象的营销是我国房地产营销中的一大问题。（二）价格策略单一以及促销策略单一影响营销效果的一大问题就是过于单一的价格策略，一旦制定一个价格就不愿意改变，可以说价格是影响消费者购买房子的主要原因，但长久不变的价格一定会影响消费者的购房积极性。即使有的会调整房价，但也是没有任何规律可言，这失去了大量的消费者。（三）市场定位和目标市场不明确很多房地产商在营销中大都存在一个问题就是市场定位不明确，这和其缺少科学仔细的市场调研有关系，在营销中往往只考虑怎样卖出更多的房子，怎样获取更大的经济效益，预先很少对市场进行一个科学仔细的分析调研。同时对于自身也缺少一个清晰的认识，对自身在房地产市场中处于什么样的位置，自身有什么样的优势和劣势都没有一个清晰的了解和判断。另一方面就是营销中的目标市场不明确，很多房地产商在营销中往往采用的就是大范围的广告宣传，认为这样可以让更多的人了解到房产信息，但效果却不是很明显。很多房地产商家在营销中仍然坚持着“以我为主”的宣传方式，不懂得顾客的真正需求。总之，只要能够把房子推销出去甚至会欺骗消费者以及承诺不兑现都会出现。（四）营销手段单一，效果不明显房地产营销的另一大问题就是营销手段的过于单一，营销中采用过多就是传单派发以及广告宣传，对互联网以及其他传播媒介的使用不多。落后的营销手段就不会取得太好的营销效果，甚至很多收效甚微，浪费了大量的人力物力。二、解决我国房地产营销中存在问题的策略研究 （一）树立品牌意识，打造鲜明的企业品牌品牌是企业的核心竞争力，树立品牌将会大大地提高企业的核心竞争力。随着人们生活水平的提高，其对房子的要求也开始更加讲究品位和文化内涵了，所以在营销中要注重文化气息和绿色气息的宣传。同时为了增强客户的幸福感，在营销中还要注重服务质量的宣传，努力为客户提高优质的服务、人性的关怀以及个性化的生活，这样可以做到与众不同，凸显个性品牌特色。同时还要努力提高营销人员的能力素质，要培养他们的服务水平，其中业务水平和亲和力是非常重要的，在营销宣传中就给消费者一种舒服愉快的感受将会大大刺激消费者的购房热情。还要培养营销人员的企业品牌意识，要让他们充分认识到其一言一行对于企业的品牌形象都有着直接地影响。总之，在营销中塑造企业的品牌形象需要商家的全体努力。（二）制定动态价格策略以及完善促销方式价格是影响消费者购房的直接因素也可以说是主要因素，在购房之前消费者往往都会仔细考虑价格，有的甚至会花费大量的时间来观察房产价格的变动。为了促进房子的可持续销售，在营销中要制定动态的价格策略。一般情况下，会根据消费者的购买力定价，但当楼盘开售一段时间后就要主动调整价格，如果前三个月销售情况良好，就可以适当地提升一些价格，这样可以加快消费者的购买欲望。但过了这一销售高峰期之后，可以适当地降低一些价格，但不要降低的太多，这样还可以吸引一部分消费者。（三）明确市场定位和目标市场为了避免由于盲目进行而造成的经济损失，房地产商在进行市场营销前要明确市场定位和目标市场。首先要做好市场调研工作，房地产的销售与当地的政治经济、教育文化卫生等发展都息息相关，所以在营销之前一定要了解当地的经济发展情况。同时还要放宽眼光，对周边地区的经济形势也要有所了解，看看当地有没有升值发展空间。同时在对于当地的房地产市场也要进行仔细的分析，对自身在当地的房地产市场中有一个准确的市场定位，认识到自身的优势和劣势所在，争取做到扬长避短。另一方面在市场调研中还要明确目标市场，避免那些无用的营销，要根据自身特点选择目标顾客，对特定的人群进行营销宣传，将自身特点与消费者的个性消费者有机地结合起来，抓住目标人群的消费心理和消费需求，这样才能起到事半功倍的营销效果。（四）加强营销策略创新以及拓宽营销渠道随着人们生活的不断提高，其对生活质量的要求也在不断提高，所以其对住所的要求也不仅仅局限能够居住那么简单了，其在购买楼房的时候往往会考虑多个方面，例如建筑的设计、小区的环境以及文化内涵等。所以房地产商就要努力创新营销策略，要对客户做好精神关怀以及文化关怀，从物化到文化也是房地产发展的必然趋势。所以房地产商可以根据消费者的需求来做一些文化营销以及绿色营销甚至是服务营销，例如在进行宣传的时候可以增加一些人文气息和绿色气息，让客户能够感到舒适和自然进一步上升到幸福感。另一方面，根据市场变化的新要求，传统的营销渠道已经不能吸引更多的客户注意了，所以房地产商要加大对传播媒介的利用，尤其是对网络以及媒体的利用。
单一的原因是没有把市场打开，推广没做好。
大量依赖传购销渠道，销售渠道较为单一，时至今日，中间贩子在生产端都有重要的话语权。甚至有些地方，没有这些中间贩子的存在，客商想收走农产品，都会比较困难。这从侧面说明了一个问题，传统渠道依然占比很重。
单一的销售渠道将复杂变为简单，提升效率，促进社会分工。单一的销售渠道对现代生产企业来说，也是充满风险，随时都会因为单一渠道问题在别无选择的情况下而使企业遭受到致命风险。这同样适用于果农，在当前情况下，没有了更多的销售选项。
种植风险无时不在，痛定思痛，销售在多元化仍然不能完全放弃。毕竟是一年一售，若不逢时，一年尽废。
网络营销是以现代营销理沦为聚础，利用网络对产品的售前、售中、售后各环节进行跟踪服务。自始至终贯穿在企业经营全过程，寻找新客、服务老客户，最大限度地满足客户需求， 以达到开拓市场、增加盈利为目标的经营过程。网络营销的出现为企业提供了适应伞球网络技术发展与信息网络什会变革的新的技术和手段，是现代企业走入新世纪的营销策略。一、我国网络营销的发展现状
我国网络营销起步较晚。1997——2000年是我国网络营销的起始阶段，电子商务蓬勃发展越来越多的企业开始注重网络广告、Email营销等多种形式的网络营销方式。2000年至今，网络营销进入应用和发展阶段，网络营销服务市场初步形成。企业网站建设发展迅速；专业化化程度越来越高；网络广告形式不断创新；搜索引擎营销出现；网络论坛、博客、RSS、聊天工具、 络游戏等网络营销方式的不断涌现和发展。截至2008年6 底，中国网民数量达到2．53亿人，网民规模已跃居世界第一位；同时网络购物已跻身十大网络应用之列，用户人数达到6329万人， 网络购物使用率为25％。
二、网络营销在我国市场经济发展中发挥的作用和存在问题
网络营销作为一种全新的营销方式，它与传统营销方式相比具有明显的优势，这也将注定它必将成为今后我国营销市场发展的主流。
(一)网络营销在我国市场经济中发挥的作用
1、网络营销为中国企业提供更广泛和有效的销售平台。网络媒介具有传播范围广、速度快、内容详尽、双向交流、反馈迅速等特点，有助干企业实现全程营销的目标。其次，在网络环境下，消费者和企业可以通过网络双向互动，这种双向互动的沟通方式提高了消费者的参与性与积
极性，更重要的是它能使企业的决策有的放矢，从根本上提高消费者满意度。再次，网络营销无店面租金成本，能助企业减轻库存压力，降低经营成本。
2、网络营销更能满足多样化、个性化的消费需求。网络营销迎合了当今社会个性化、多样化的消费需求的发展趋势。与传统营销相比，消费占拥有更大的选择自由，网络营销还可以把目标市场细分得更为详尽，使企业可以深入每一个消费者家中去寻找商机，实现与消费者的一对一沟
通，使十企业针对消费者的个别需要，提供一对一的个性化服秀。
(二)目前我国网络营销发展存在的问题
目前我国网络营销还存在着一些亟待解决的问题，充分认识讦积极解决这些问题，一定能更好地推动我国网络营销的发展。
1、政策法规滞后。目前，我国在电子商务法律法规建设方而严重滞后监管体系还未形成，相关标准也不统一，远不能适应网络营销发展的需要。
2、交易的安全问题。网络营销涉及多面的安全问题，如资金安全、信息安全、货物安全、商业秘密等。目前我国的社会信用体系不健全，假冒伪劣商品屡禁不止，欺骗现象时有发生，市场行为缺乏必要的自律和严厉的社会监督，消费者担心买到假冒伪劣商品及售后服务问题、网上购物的隐私权问题等。我国网络支付的技术手段还不成熟，网络安全技术及其认证机制均不完善，病毒、虚假网站和黑客攻击现象严重。
3、企业网络营销总体水平不高。网络营销效果不佳，方式不活。目前，我国企业对网络营销策缺乏系统的研究，还没有形成一套适合我国国情的网络营销策略，企业对网络资源的开发利用率很低。不少企业的网络营销仅仅停留在产品的网络广告、企业的网络宣传及网络促销等几个环
节上。对网络调研、网络分销、网络新产品开发、网络服务等营销活动，涉足者更是寥寥无几，企业网络营销的优势和潜力没有被挖掘出来。
4、税收流失严重。关税、消费税、增值税、所得税等税收流失严重。网络营销存网上交易并直接传送数字化的商品和服务，税务当局很难确定交易的内容是商品还是劳务或是特许权等，使征税对象的性质和数量认定困难。
5、网络基础没施建设较差。我国计算机网络虽然发展很快，但在普及程度、技术管理、通汛速度、安命保密等诸多方面仍远不适应网络营销的要求。低水平设施的网络与高水平收费限制了用户上网，束缚了网络市场的发展，并已成为制约网络营销发展的一道瓶颈。
6、物流设施不配套。拥有全国配送能力的企业不够多，物流的配送效率、价格很难让企业、顾客接受。以网上购物为例，在网上商店购一本10元的图书，速递费可能达到l5元，更有确认支付后的不能按期送达及物流中纠纷难以解决的问题出现。
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