小区车位买还是租

“买房送车位”和“租多送多”的开发商车位坑可千万要小心！

现在大部分家庭都会配备汽车，方便出行。所以买房的时候也会适当考虑买车位。很多开发商抓住这个需求点，在房地产项目的广告中，打着买房送车位的旗号。开发商送的车位很多是人防车位，不是物业车位。

认识人防车位和物业车位。

一、两者分别的意义

1.人防停车位

民防车位通常是指没有产权的车位。根据人防法空的规定，开发商修建人防工程，然后改造成地下车位，称为“人防车位”。这种车位的产权不属于业主，也不属于开发商，属于国家。不能出售，可以出租，期限不超过20年。

2.酒店停车位

产权车位是可以交易的，这个车位是属于开发商卖给购房者的，所以一般开发商收房的时候不会轻易给产权车位；由于是开发商计划销售的一部分，已经通过审批，这种车位可以办理产权证。车位寿命已与商品房相同，业主取得产权证后也可以出售车位。

第二，两者的区别

1.不同用途

(1)人防车位一般适用于部分人防工程，是指为保证战时人员掩蔽、人民防空指挥空和医疗救护而单独修建的地下防护建筑。它们是国家要求的强制性建筑，禁止开发商出售。按照目前小区规划的规定，小区公摊面积包含的共用空间、车位、车库归小区全体业主所有，开发商或物业公司无权出售。

(2)物业车位是开发商用来卖给业主的，车位所在的土地使用权是有使用年限限制的，跟车位的土地使用权一样长。购买时要查看开发商的《土地使用权证》，确认开发商取得的土地使用年限。但根据《物权法》规定，居住用地使用期限届满后自动续期。

2.不同的建筑结构

(1)人防工程停车位属于人防停车位。在区分人防车位的时候，从建筑结构上就可以看出来。如果在地下室内分区域修建人防地下室，一般居民区需要进行集中处理，那么人防门(防护门和密闭防护门)将空内的车位围起来，一定是人防车位。

(2)产权车位没有什么特别的，就是一般的车位，主要看开发商能不能办理产权证。

3.看开发商的方案做个区分。

具体看小区车位的时候，如果分不清是不是属于人防车位，可以通过观察小区规划图来辨别哪些车位是人防工程。一般情况下，开发商在规划时就已经明确了地下室的功能，哪些部分是人防工程，哪些部分是可以出售的物业车位。这些都很清楚。

争议:无产权车位22万元挂牌20年。

今年4月底，陕西Xi华龙太乙城苑小区开发商单方面取消临时停车和月停并锁定车位，要求小区业主以22万元的价格选择长期租赁，合同期限20年。还口头承诺“租20年送50年”，引起业主强烈不满。

“开发商用各种方式强迫业主长期租赁。实际上是他们变相高价出售没有产权的人防车位。”业主李先生说，之前小区居民通过多个渠道反映他们的问题后，开发商同意短租，租金从过去的每月350元涨到500元。但与市场行情相比，小区停车位从硬件到服务都与这个价格相差甚远。

租送，名租实卖。安徽省阜阳市某小区业主告诉记者，开发商通过承诺“20年长租，50年交房”诱导业主。业内人士分析，这一行为已经违反了相关规定。《安徽省物业管理条例》明确规定，物业管理区域内依法建设的人防空工程，平时应当向全体业主开放，建设单位不得出售或者赠送车位；租赁的，租赁期限不得超过三年。

隐藏属性，高价出售。在福建省泉州市德化县某小区，100多名业主在不知情的情况下，以当地商业车位的价格从小区购买人防车位。目前面临着领不到产权证，遭受经济损失的情况。

收入归属，纠结。因为人防车位的归属问题，开发商和四川成都西体奥林花园小区全体业主对簿公堂。法院一审判决认为，纠纷中的人防车位(车库)并非原告(开发商)专有，而是全体业主共有。开发商不服判决提起上诉，目前案件正在二审。据专家称，此类案件的数量正在增加。

所有权是谁？

为什么人防车位争议不断？多位受访专家认为，根本原因在于对其归属缺乏统一明确的法律规定。

《人民防空法》[/k0/]的起草者之一、国家民防办原副主任王胜利说，《人民防空法》[/k0/]规定“民防是国防的组成部分”，而《物权法》规定“国防资产属于国家所有”。从这个角度来说，开发商在法定义务范围内修建的人防工程，其产权应归国家所有。

产权属于国家，谁拥有？在实践中，有不同的看法和做法，更多的城市没有明确的规定。北京德恒(深)律师事务所律师李国表示，作为人防停车位使用的人防工程，其权属问题在现行法律中并没有统一明确的规定，各地理解不同，做法不同。

可卖可买可卖的做法，所有权可归业主所有。重庆市住建委今年发布通知，规定商品房配套车位(含人防车位)在取得商品房预售许可证或依法进行首次登记后，可按规定出租出售。

还有一种办法，不能买卖，可以归开发商所有。上海规定，国家投资的人防工程作为车位使用，不能办理产权证，不能买卖。“借建”(结合城市新建民用建筑建设)人防工程的人防车位所有权归开发商，开发商可登记为产权人或出售给业主，并办理使用权证。

还有一个办法，禁止擅自转让或出租，所有权归国家。济南规定，经批准依法“修建”的人防工程所有权属于国家。未经批准，任何单位和个人不得擅自转让或出租。

归属不清，收益归属成了问题。《人防空法》规定“人防空工程通常由投资者使用和管理，收益归投资者所有”。人防车位的投资方是开发商还是业主？记者发现，法律法规对此问题没有明确规定，司法判决也不尽相同。

有的地方认为收益属于所有者。在四川成都西体奥林花园小区的一场诉讼中，成都市金牛区人民法院一审判决，争议的人防工程建设费用作为小区配套建设项目，已分摊到建设总费用中。随着房屋产权的转让，投资方将由开发商变更为全体业主，收益归全体业主所有。

但也有不同的声音。福建省高级人民法院、广州市中级人民法院在此类诉讼判决书中均表示，业主虽已出资购买房屋，但不能理所当然地转化为人防工程投资。

北京安博(成都)律师事务所主任陈军表示，判决之所以不同，是因为法律没有明确规定开发商将房屋卖给买方后，投资方是否必然变更、改变条件。此外，业内人士表示，很多地方对人防车位的转让和长期租赁没有统一的税收征管办法，很难合规地出售和租赁。

解决争议应明确所有权关系。

为切实维护各方合法权益，多位人防部门工作人员和受访专家认为，提高人防车位使用效率，应尽快从法律规范层面明确相关产权归属和权责分配。记者了解到，国家民防办去年启动了相关规范的修订工作。

“谁是人防工程的投资者”需要进一步明确，以确保权益归属清晰可控。陈军认为，明确投资人是谁，需要综合考虑开发商建设成本的投入、举证责任的分配等具体因素。立法应明确开发商将房屋出售给买方后，投资方是否变更或改变条件等关键问题。

目前在法律不明确的情况下，政府职能部门可以起到维护市场秩序的引导作用。易居智库研究总监严跃进建议，相关职能部门对住宅小区进行引导，明确停车场、车库等建设费用是否已分摊到房屋销售价格中，避免开发商二次收费。

消费者要明确人防车位的权属关系，不要盲目交易。Xi安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为，消费者往往不了解人防车位的权属关系，开发商为了盈利容易打擦边球。有关部门要加强监管，引导出租人和承租人合法交易，维护市场正常秩序。

除了明确人防车位的法律属性，李国建议，消费者还应了解小区人防车位的租赁和购买政策，并向当地人防或房地产交易主管部门咨询确认，避免不必要的经济损失。

在交易价格方面，杨东郎表示，车位租赁属于市场定价，双方协商。业主可以通过成立业委会来提高自己的谈判能力，维护自己的合法权益。