《市场营销学》

《市场营销学》,第1张

营销: marketing,长远的、战略的,研究消费者需求和欲望。

1)以社会学、行为学为基础的消费行为学派。

2)以经济学、管理学为基础的营销管理学派。

3)以营销科学与工程为基础的营销科学学派

销售: sales.

市场营销规律。

营销力是企业的核心竞争力。

W(企业竞争力:生产制造能力+营销力)=f[M(营销力),P(p本企业生产力+p'企业可利用的外部生产力)]

e.g.耐克,利用外部生产力+营销力

1.生产观念(劳动生产率的提高、企业的产量、凭票供应)

2.产品观念(提高产品质量与性能 e.g.海尔砸冰箱)

3.推销观念(顾客处于被动)

1.顾客营销观念(以顾客需要为中心)

2.社会营销观念(企业承担相应的社会责任,保持企业利益与社会利益的一致性)

3.生态学营销观念(社会需求与消费需求的资源相一致)

1.文化(卓越企业)

2.标准(超一流企业)

3.品牌(一流企业)

4.服务(二流企业)

5.生产加工(三流企业)

1.发现需求(市场调研)

2.满足需求

3.创造需求(新技术、新产品)定制化营销

                                货币流

多~销售产品多

快~货款回收快

好~客户服务好

省~营销费用省

营销“三建一防”工程

“三建”工程: 营销队伍建设、营销体制建设、营销网络建设。

“一防”工程:营销风险预警与防范建设。

营销队伍的数量:(数量与销售额成正比、营销业绩1:1或1:2.5)

人员结构:

1.管理人员

2.辅助人员(技术维修,发货运输)

3.业务人员

素质结构:送货员20%,推销生60%,推销高手20%

                           

1.工程师的手: 技术技能(了解相关工程技术, *** 作)

技能:

e.g.推销纸

问题:

纸黑~国家标准60度,太白对小孩视力不好(钻研)

纸易破~用力均衡钝纸,不然人民币也是拉得烂的。

2.科学家的脑: 创新精神

创造市场、创造需求,发现特殊的市场机会

e.g.招聘会: 帮忙维持秩序,收简历,创造机会。

3.艺术家的心: 热诚之心

爱一行干一行,热爱,真诚。

练微笑,微笑服务(威廉·怀特)

4.劳动者的脚: 健朗体魄(身体、心理)

e.g.走访恐惧症

三次以上的拜访,平均29.5次能成功一次

1.考核方式(定量考核定性考核)

2.考核对象(个人团体)

e.g.过于重视个人考核,忽略团体考核

3.激励的方式

物质激励与精神激励(精神奖励如:奖牌等)

正激励与负激励(奖励与表扬,适当地批评)

事前激励与事后积极(事前激励效果更好)

e.g.养鸡的模式

农村妇女养鸡,散养式属于事后激励。

营销人员潜力大,养鸡场也需要公鸡,不下蛋。

1.防止自己的商业情报、信息被人窃取,综合处理信息。

2.产品、价格、渠道、促销。

3.说话是银,听话是金。

4.你要不要、你要多少、多少钱要、什么时候要。

5.找话题,找准话题。

6.人性共同的弱点: 都喜欢说,不喜欢听。

7.了解客户的特点,有效的沟通,听到别人说了什么给予适当的回应。

1.推销自己

2.推销产品的功效

3.推销销售服务

4.推销产品

(仪表、倾听、微笑、赞美、热诚、关心、信赖、牢记人名)

(1) 公司不同职能的营销管理体制

总公司与各事业部的营销管理体制

各事业部之间的

营销部内部

(2)公司营销管理职能分层

营销作业层~抓效率(营销业务人员)

营销管理层~抓效果

营销决策层~抓效益(营销高层)

(1)营销副总经理(营销管理经理~广告促销经理~销售经理~营销调研经理~新产品经理)

(2)地区性组织

市场面积大,市场覆盖率高

按地区、省市分

便于集中运输、集中管理

(3)产品管理型组织

按不同产品,两类产品关联性不强的

(4)市场管理组织

按照不同的市场用途,不同的客户类型

(5)产品/市场管理型组织(复合型)

市场部的职能: 市场调查预测、营销战略制定、营销策略研究。

市场部的地位: 时常信息中心、营销智囊中心,营销参谋中心。

(1) 营销环境的分析:

社会经济活动: 政治法律、人口、经济、社会文化、自然、技术。

宏观环境

技术进步(线上线下,e.g.企业的消亡~胶卷)

人口(单独二胎~母婴用品)

企业的营销活动: 企业内部、消费者、供应商、社会公众、竞争者、中间商)

微观环境

(2) SWOT分析

(3) 目标市场营销三部曲( STP战略)

市场细分sogmonting:

A.消费者细分的依据: 人口、地理、行为、心理。

B. 产品市场细分的依据:行业、位置、规模、利益。

目标市场选择targeting:

A.无差异营销战略

B.差异化营销战略

C.集中性营销战略(集中某个领域)

市场定位positioning:

A.企业以什么形象参与市场竞争(价格高低、服务好差)

B.定位差异市场的领先者: 市场领先者、市场挑战者、市场跟随者、市场拾遗者。

C.营销战略模式: 低成本、差异化、集中化。

A.制造业

4ps策略:产品、价格、渠道、促销

4Cs策略:需求、成本、便捷、沟通

B.服务业

7Ps策略:产品、价格、渠道、促销、人、有形展示(建筑物)、服务过程

Q 业务量=n 顾客数(开发新市场)· q (做好老客户维护,维护老市场)

1.市场开发是种投资(投资-收益费用-节俭)

2.营销渠道是企业的无形资产(渠道的借用、交叉)

3.营销渠道的转换需要慎重(要维护,渠道相当于血脉)

4.开拓渠道的方式(广告促销,营销推广)

5.营销渠道的维护(已欲立而立人,已欲达而达人) 伦理学

交易谈判:信息,时间,力量。

品质管理(最基础)

价格管理(定价策略:成本导向、需求导向、心理导向价格调整: 降价、提价)

合同及订单管理

商品发运

品牌管理(品牌保护、宣传、充分利用,品牌延伸,不能乱延伸品牌)

信用政策制度:信用标准、信用条件、信用政策。

A.未付款、拖欠款、呆坏账(环节过程控制)

B.重视客户资信调查

C.加强回款技能培训

A.只有货款回收了才算完成了销售任务

B.鼓励现款现货

C.应统一价格政策

D.能要现款的不要承兑汇票

E.不到万不得已,不用转抹账

F.公司应建立货款回收排查调度制度

动之以情,晓之以理,辅之以利,诉之以法。

A.要款不力类(主动要)

B.合同纠纷类(解决纠纷)

C.货物积压类(促销、货物流)

D.经营不佳类(能要多少要多少,能拿多少拿多少)

E.资金周转不灵类(公关的手段,缓讨协议)

F.故意拖欠类(缠的工夫要比托的功夫厉害)

G.客户遇到意想不到事故类(缓讨,做坏账,保留追诉权)

1.先弄清拖欠原因再讨债

2.不要怕催款而失去客户

3.当机立断,及时终止供货

4.收款时间至关重要

5.采取渐进的收款程序

6.不能客户一诉苦就心软

7.发挥“罐”功

8.能够协商解决的不要动用法律

德鲁克的解释: 营销的目的就是使推销成为多余,理想的营销会产生一个已经准备来购买的顾客,剩下的事就是如何便于顾客得到这些产品和服务。

1) 顾客满意理论V

产品价值、服务价值、人员价值、形象价值

2) 顾客总成本C

货币成本、时间成本、精力成本、体力成本

当V >C,顾客很满意。

当V<C ,顾客不满意。

当V= C,顾客不满易。

A.服务网络的建立

B.客户服务的跟踪

C.客户投诉登记和处理

D.对生产企业的质量追踪

(1)市场信息的内容: 客户信息、商品、行情、对手、政策

(2)信息收集的方式: 业务人员的观察、市场人员的调查、领导干部的考察

(3)信息的处理: 建立营销管理信息系统

一手数据、二手数据、问卷、访谈、收集分析

A .产品质量风险(3.15晚会,尼康摄像机)

B .产品组合风险(两种产品组合不利于销售,求大求全的过程)

C.产品品牌风险(产品延伸造成的无限滥用)

D .

1)新产品开发的风险(新产品的成功率30%以下)

原因:

市场调研信息失准,项目决策方法不科学。

新产品的技术可行性存在问题。

新产品研制中的问题。

新产品正式生产时发现的问题。

新产品试销时遇到的问题。

2)新产品开发失败的营销原因分析

营销63%      技术37%

A.营销人员的道德风险

B.营销人员的心理风险(对社会黑暗面…)

C.迎战人才风险防范(不喜欢培养人才,挖人才容易导致间谍)

D.营销队伍组织风险(组织不合理)

A市场开发的投资风险

B市场开发的机会损失风险

C营销渠道转换的风险

客户风险的排查方法:

看: 看人、看现场、看环境

听:听汇报、听反映、听议论

问:有目的的询问、有重点的问、具体的问

查: 查活资料、查历史资料、查原因

A 合同签订前审查

B 合同担保、变更和解除的条件

C合同违约的责任及投诉处理程序

D合同交付后的剩余风险

A定价策略风险的防范:

新产品定价策略、系列产品定价策略、心理定价策略、声望定价策略

(出厂价、批发价、零售价_价格系列体制的控制)

B产品体系变动中的风险:

决定最终价格、决定价格体系、修改价格(提价、修价)

谨防价格欺诈

A .回款与销售的二难困难

B.货款回收的控制方法

建立客户货款回收管理台账(回款台账、考核办法)

滚动清账放法(账龄缩短到当期)

利用账龄分析监督应收款的收回

利用软件系统进行货款回收预警控制

A .市场竞争战略风险

B.市场竞争与合作风险

C.供应商风险的内容

D.商业情报宇与欺诈技巧

含义:营销活动的不确定性队营销目标的影响。即在企业营销过程中,由于各种事先无法预料的不确定因素带来的影响,使企业营销的实际收益与预期收益发生一定的偏差,从而有蒙受风险和收获额外收益的机会或可能性。

均衡化经营

决定风险大小的因素:

风险概率用十万分之一算

期望值

忧虑价值的高低

营销风险因素上升~营销风险事故~营销风险损失~营销实际结果与预期结果的变动(营销风险)

A .营销风险管理的主导概念

实证论思想(客观存在的)

相对论思想(投机性风险)

B.营销风险管理的概念

营销风险管理是指为了应对营销风险与建构营销风险,所采用的各类监控放大与过程的统称。

(中医)

“养” 提升企业素养

“调” 调整小问题

“治” 治理大问题

     

A.按营销风险的形成原因分类:

营销环境的突变

迎战系统震荡

营销管理失效

B.按营销风险导致的后果分类:

纯粹营销风险

投机者营销风险

C.按营销风险的损害对象分类:

营销人身风险、责任、财产

A. 营销环境突变

社会经济活动: 人口、经济、社会文化、自然、技术、政治法律(宏观环境)

企业营销活动:消费者、供应商、社会公众、竞争者、中间商、企业内部(微观环境)

B.营销体系振荡

营销流的运行:主辅流、协同流、波动流

C.营销管理失效

营销环境突变~营销系统震荡~营销惯例失效~营销风险损失  (营销风险形成机理)

公司风险管理委员会

公司风险管理部

公司风险管理总监

A .损前目标

经济目标、安全系数目标、社会公众责任目标

B.损后目标

生存目标、收益稳定目标、持续发展目标

C.目标的冲突

识别、分析、评价、应对处理

客户档案信息

客户资信评估

合同风险排查

营销物流管理

货款回收控制

营销费用管理

销售服务惯例

营销人员考核

市场分析:研究需求,满足需求,创造需求。

营销环境的分析:微观环境,宏观环境,竞争幻境,战略环境。

市场调查与预测:市场信息,市场调研,市场预测,市场反应。

市场信息的收集与整理。

房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容,欢迎大家阅读参考!

篇1

浅析房地产市场营销风险管理

摘 要:房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节,是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会,从而实现企业自发展的有效手段,从某种意义上说,房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键!

关键词:市场营销市场机会风险管理

1 房地产市场营销管理的意义

房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点,又处于这种不断变换的外部环境下,房地产企业经历的风险就比较多,在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天,市场营销学发展迅速,市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展,也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会,而在企业所遭遇的各种风险中,营销风险的危害最大,也最难预料和预防。因此,要想在这复杂的环境生存发展,就需要加强房地产市场营销的风险管理,对其进行探索研究,用科学的方法对其进行规范管理,有着极其重要的意义。

回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备,运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具,及有关的安全计划,以最合理的处置方式,把损失控制到最低限,以尽可能低的管理成本,达到最大的安全保障,取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高,使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。

2 房地产市场营销风险的形成和成因

从实质上分析,市场营销风险的成因主要有两种:一种是企业主观因素造成的,另一种是市场环境的客观因素形成的。

2.1 房地产市场营销风险的主观因素成因

1企业未摆脱传统计划经济体制的影响,仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求,传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则,强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下,商品供应相对过剩,消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误,导致行为错误,因而产生风险。

2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销,资金搁浅。

3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规,也极易引发市场营销风险。

在市场经济体制下,为了维护公平的竞争环境,长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等,如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范,重者则受到国家法律的制裁,轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击,最终使企业败北。

4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后,由于缺乏处理营销风险的经验和知识,风险就不能被及时控制并化险为夷。

2.2 房地产市场营销风险的客观成因

市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰,并由此而引发市场营销的风险。对此类原因,企业必须加以研究。

1市场需求变化的客观性,是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善,企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求,已经由数量型需求转变为质量型需求,并且正朝着个性化需求演进。

2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来,我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化:纵观我国经济的方方面面,无一不在快速变化中,并继续快速变化著。从全球经济形势看,各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升,世界上某一国家的经济形势的变化,也导致其他国家的经济形势发生变化。

3 房地产市场营销风险管理的种类

3.1 内部环境的风险管理

企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础,没有良好的内部环境,风险管理很难发挥有效的作用,所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有:

1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄,遇到问题再处理,不总结经验教训,上升不到风险管理的阶段,内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。

2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配,各尽其责。

3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则,统一评定标准,实行精细化管理。

3.2 市场监控的风险管理

市场唯一不变的法则,就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时,关注市场的变化,这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则,预测市场变化所带来的影响,对市场供求平衡的准确分析。

1资讯传递,有效的沟通。建立资讯系统,对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。

2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对,要重视蒐集关于风险的历史资料,遇到风险时及时记录,使其形成历史资料,作为以后的风险评估工具。

3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的,原来有效的风险应对可能对现在不起作用,控制活动也失去作用,需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。

3.3 产品的风险管理

产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括:建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。

4 市场营销风险管理的控制

在房地产营销过程中,不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理,因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动,系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估:

1提高风险意识,将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去,尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险,更要有清醒的认识和管理措施。

2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动,有条件的企业应建立相应的风险管理机构,条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时,企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务,做好企业的风险管理工作。

3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯,还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯,以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯,是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术,特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。

4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量,确实了解企业的风险度,并对可能发生的损失有足够的估计,收集企业自己和行业的相关资料,进行分析比较,并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化,发现潜在危险,力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律,摸清产生风险的各种因素,合理安排专案管控,制定系统制度,搞好风险专案的重点管理,提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险,或降低风险程度,以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。

5 总 结

总之,房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低,就必须识别所有重大的风险,采取必要的风险管理措施,通过完善的风险控制系统,确保企业的可持续性发展。

篇2

论房地产营销中的市场细分

摘要: 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上,对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述,通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展,提高企业竞争力.

关键词: 市场细分房地产

0引言

市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程,它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场,随着生活水平的日益提高,人们产生了各种各样不同的需要,形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点,更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此,准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。

1当前房地产营销中存在的主要的问题

房地产企业,是国民 经济的支柱产业,它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有:

1.1 重视后期销售,不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性,但他们并不真正知道什么是营销,什么是营销组合战略,不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如,有的消费者购房是改变自身的居住条件,有的是用来做投资,有的是用来度假,有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。

1.2 不重视楼盘差异化营销,没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征,每个城市和每个城市的不同区域,因为经济、 文化、及收入水平方面的差异,造成老百姓的购房需求有很大的不同。

1.3 不去分析细分客户的需求,而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天,挖掘产品概念,通过概念来拓展细分市场,已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等,无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识,不去分析细分客户的需求,在炒作“概念”时夸大其词,广告宣传不实事求是,不仅损害了消费者的利益,而且也影响了开发商的企业形象。

2房地产市场细分的作用

房地产市场细分是指在营销观念的指导下,依据一定的细分引数,将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群,其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在:

2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场,在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下,通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况,寻找市场空缺,避免过度竞争,不断发现和抓住新的市机会,使企业在市场中“左右逢源”,呈现新的商机。

2.2 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限,在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求,细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场,推出相应的房地产产品或服务,往往能获得较好的经济效益。

2.3 有利于房地产企业集中使用资源,制定适当的营销组合策略通过市场细分,企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务,从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中,针对目标市场制订适当的营销组合策略,以取得最大经济效益。

3房地产市场细分依据

市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分,首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类:

3.1 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性,地理变数考虑三个因素:

一是自然地理 环境,如地形、地貌以及气候条件二是经济地理环境,如距离市中心的远近、交通便利程度等三是人文环境,如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好,实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。

3.2 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括:

消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者,对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分,找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型,就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚,对小户型关注所开发出来的。

3.3 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征,作为划分消费群体的基础。

不同的消费者,其生活方式存在很大差异,有的喜欢经济实惠廉价房,有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的,有为了满足居住、经营需要,也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的,这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。

3.4 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应,主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。

待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道,有的己经是很熟悉,有的己有购买欲望,有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格,有的注重周围环境,有的注重是否增值快,有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈,房地产商只有通过市场细分,发现和利用市场机会,才能提高企业竞争力取得最大经济效益,更好地满足社会需要。

参考文献:

[1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711.

[2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社,2010.

竞聘演讲稿开头和结尾有:

开头:首先,感谢公司提供了这个展示自己、让大家认识我、了解我的机会。“公开、平等、竞争、择优”,这是历史的必然,也是时代发展的要求。这次竞聘对我个人是一个重要的激励和挑战,将有益于我个人素质的提高。此次竞争,无论成功与否,我都将一如既往的听从组织的安排,干好自己的本职工作。

结尾:我将在工作中逐步建立各品类人员、维护专家及相关厂家之间通畅的信息传送途径,共享知识,共享经验,共同提高人员水平和技能。同时,我还将努力建立一个通畅的维题解决途径,使出现的各种问题能够及时得到相关技术人员及专家的支持,并能将类似问题统一发布,使大家得到共同提高。

具体的范文模板

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