房地产众筹应该怎么玩

在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资。但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业的一些问题也突出表现出来，发展也开始降温。下面我来告诉大家房地产众筹应该怎么玩。

“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式应景成为新的融资渠道，房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。

第一、理财型房产众筹为主

事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。

一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。

对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。

第二、房地产众筹仍处于摸索期

国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。

国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。

除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。

“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。

他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。

第三、房产众筹最大阻碍是政策风险

众多业内人士均表示,房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。

此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”

他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。

最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。

虽然房地产与众筹的结合仍面临着相关法律法规作保障、沦为营销推广工具、投资者承担较大风险等问题。但相信在相关政策逐渐明朗，以及证监会确定2016年开展股权众筹试点双重利好的刺激下，众筹模式将会与越来越多的行业紧密结合。

1收益权转让并非保本,风险仍需自担

目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。

2理财型房产众筹产品收益率难暴涨

对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。

3房产估值难界定,投资前功课要做足

什么是众筹 如何进行项目众筹融资

众筹融资是指用团购加预购的形式，向网友募集项目资金的模式。众筹利用互联网和SNS传播的特性，让小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意，争取大家的关注和支持，进而获得所需要的资金援助。

“众筹”是什么?

众筹是互联网金融模式之一，主要是指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。相对于传统的融资方式，众筹更为开放，能否获得资金也不再是由项目的商业价值作为唯一标准。只要是网友喜欢的项目，都可以通过众筹方式获得项目启动的第一笔资金，为更多小本经营或创作的人提供了无限的可能。

“众筹”有哪些分类?

众筹模式目前国内主要有以下几种：

1、债权众筹，它是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。

2、股权众筹，投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权。

3、回报众筹，投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务。

4、捐赠众筹，投资者对项目或公司进行无偿捐赠。

“众筹”的规则是什么?

1、筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。

2、在设定天数内，达到或者超过目标金额，项目即成功，发起人可获得资金筹资项目完成后，支持者将得到发起人预先承诺的回报，回报方式可以是实物，也可以是服务，如果项目筹资失败，那么已获资金全部退还支持者。

3、众筹不是捐款，支持者的所有支持一定要设有相应的回报。

“众筹”的优缺点：

优点：能有效规避风险。广大创业者可通过众筹平台和潜在用户进行双相互动，实现产品设计随用户反馈进行及时调整，以提高市场匹配率，提升品牌知名度，开拓新客户，可以理清产品的营销思路，争取与投资机构的合作机会，有利留才及引进等!目前做众筹有三个诉求：1.筹集资金。2.营销推广。众筹做的是小众，积累到的是精准客户。客户拿到产品觉得不错会进行口碑宣传，形成口碑营销。3.测试市场水温。新产品出来不知市场反应如何，盲目量产风险大。项目放在众筹平台可以看清市场反应，有效规避风险。

缺点：不可控因素太多。众筹过于被动，很多因素无法控制，并且容易被抄袭。可能会发生对整个研发过程的估算不足，容易出现跳票现象，跳票的后果就是你辛苦积累的早期用户表示不会再爱了。

看到这里，想必你已经对众筹有了初步的了解。众筹门槛之低，深受广大创业公司和创业者的喜爱。众筹已成为一种简单的融资方式，所有创业者都试图通过众筹来起步。那么接下来我们来了解：如何进行项目众筹融资?

在众筹平台上，各种创业点子层出不穷，但并不是所有众筹都能取得成功。

以往，为自己的创业点子寻找投资需要人脉，以及大量跑腿工作。而在当前的世界里，人们之间的紧密互联帮助创业公司方便地分享理念，并通过视频和社交媒体营销来吸引投资者。

Mass Fidelity在众筹平台Indiegogo上进行了成功的融资，而传统和当代策略的结合是众筹成功的关键。它不仅完成了目标，也推动实现了10倍的增长。这点使人意识到，尽管新兴企业利用最新趋势非常重要，但将这些新趋势与已得到证明的方式相结合将带来更大的成功。

造势

许多众筹活动在第一天就获得了人们的密切关注，并在推进过程中吸引了持续的讨论。另一方面，有60%的众筹没有达到融资目标，而未能持续地成功造势是其中一个重要原因。

对于这一问题，你可以借鉴市场上最成功品牌的经验。大公司取得成功的部分原因在于，它们有能力看到未来，并且知道应当如何攀登成功的阶梯。制定一个时间表，逐步发布新功能、新配件，以及宣布新的合作关系。这将使当前投资者更欣喜，并吸引更多人参与众筹。

造势的另一种重要方式是吸引人们讨论你的公司。被媒体和社交网络关注得越多，你的众筹页面就能获得越多的流量。你可以使用多种工具，帮助你更容易被记者寻找到。如果能找到一名关注你众筹活动的记者，那么你就挖到了金矿。

大部分众筹平台都提供了某种形式的投资者推荐功能。这可以帮你在众筹的低谷期获得新的投资者。通过这种功能，如果当前投资者推荐亲朋好友参与众筹，那么将可以获得一定的福利。这样的福利将促使当前投资者宣传你的众筹活动，这相当于你获得了许多免费员工。

无论是找到合适的记者，还是鼓励人们宣传你的众筹项目，这些工具给你的众筹活动提供了多种选择。在多个平台上平衡使用这些工具将确保你能源源不断地获得投资。

制作抓人眼球的视频

以往，在会议上向记者、媒体和投资者展示产品将增强你的可信度，有助于你的产品获得行业领先者的推荐。人们喜欢触摸、感受，并亲眼目睹你正在讨论的产品，而现场展示可以创造合适的机会。

在众筹活动中，视频就是你的产品展示载体。由于你无法亲自拜访每一名可能的投资者，展示你的产品、应用或服务，因此你的视频将成为投资者远程体验产品的重要途径。

为了在竞争中脱颖而出，吸引记者们的关注，最终产品必须符合你的宣传。当我进行演示时，人们惊讶于我产品的功能，并向他们的关注者和读者进行了推荐。仅仅介绍产品是什么还远远不够，人们还需要体验产品。

众筹中使用的视频能决定众筹的成败，而意识到这一点可能会令人泄气。为了让视频的.制作更简单，你可以看看其他众筹视频的情况。你可以自己去研究，看看众筹视频如何展示产品，如何描述创业者的工作。

与投资者沟通

众筹的机制意味着你无法与投资者面对面交流。而对投资者来说，他们总是希望能亲眼见到所投资对象，并亲耳听听他们将如何花掉融资的资金。以往，企业需要举行投资者会议，展示各种图表，使投资者得到他们想要的信息。

在众筹时代，重要的一点是以合适的方式，与你的投资者保持持续沟通。例如，如果你的产品将延期发布，那么投资者并不希望听说有关你参加各种活动，开展各种营销的消息。他们会厌倦于品牌曝光。这时，你应当向投资者告知产品、应用和平台的进展，向他们证明，他们投资的并不是空气。投资者需要知道，你正在兑现自己的承诺。

你需要做的不仅是告知他们，还要与他们互动。社交媒体适合发布问题，你可以通过社交媒体与粉丝展开讨论。你可以问问自己的粉丝，他们希望下一款配件是什么，或者他们希望什么新的颜色。在推推网上发起趋势话题，吸引粉丝们发布关于你的消息。另一种与投资者互动的好办法是亲自去见见他们。正如我刚才所说，你不能去见每个人，但这样的线下会面和演示将有助于提升投资者的信心。

面对面交流是说服投资者的最佳方式。用户希望自己的声音得到倾听。如果你给他们更多机会去发出自己的声音，这让投资者感觉到，他们受到了重视。那么他们就会与你的产品产生更强有力的联系，并将其推荐给好友。

坚持预算

在众筹中，众筹项目往往会给出资较高的投资者提供慷慨的奖励。然而，如果你没有将这些奖励记入总预算，那么你的众筹活动可能会弊大于利。你肯定不希望公司在还没有起步之前就宣告破产，也不会希望在产品开发完成后没有预算去推广产品。

传统的奖励需要根据投资回报来决定，并以公司的长期目标为基础。启动众筹的创业公司应当是精明的商人，知道自己的盈亏平衡点，以及费用支出情况。此外，即使一些奖励的成本仅相差400元，也会对你业务的延续和持续增长造成明显影响。

投资者希望看得见摸得着的奖励，因此许多众筹项目的投资额最低仅为1元，而企业提供的奖励有时仅仅只是一声谢谢。如果不愿降低投资门槛，那么众筹项目会错失部分融资收入。如果众筹项目的最低投资额是1500元，那么会受到很大的限制，因为许多人无力给予数额如此大的投资。在这样的情况下，融资目标可能将难以达成。

目前我们可以看到，在投资额50元时，参与者最多，而这也是整个众筹项目筹集资金的最主要来源。从这一投资额起步，看看你可以如何设计其他的投资额档次。视频游戏主机Ouya在Kickstarter众筹项目中筹资约860万美元。以下是他们的投资额分级策略，这也帮助他们获得了融资目标9倍的投资：

10美元 - 保留你的用户名

25美元 - 保留你的用户名，并在用户名旁显示创始人标志

95美元 - 获得Ouya主机和手柄(早鸟价)

99美元 - 获得Ouya主机和手柄

140美元 - 限量版的棕色金属版Ouya(仅限众筹最后一周)

225美元 - 1台Ouya主机、2只手柄，并刻有你的用户名

除了研究过往的众筹项目以外，你还可以通过其他方式去了解如何针对不同投资额提供不同奖励。关于众筹如何取得成功，众筹平台自身就是一个很好的参考建议来源。

多次尝试

坚持到底是一条古老的商业策略。如果你第一次未能成功，那么不要气馁。你应当分析自己错在何处，并再次尝试。在众筹圈，失败的众筹项目几个月后卷土重来的案例比比皆是。

在分析你的首次众筹时，基于以下规则去思考关键的错误，以及在重启众筹时如何修正这些错误：

利用投资者反馈

再次众筹并取得成功的关键在于分析第一次出了什么问题。你的投资者可以给你最好的反馈，并使你有信心再次启动众筹。花一些时间去阅读每一条评论，并提醒自己你的投资者希望什么，他们有什么样的问题，以及关于新功能和新配件他们提出了什么建议。这样的反馈将是你重新起步的最佳基石。

检查你的时机

在你的众筹过程中，缺乏明智规划的时机可能是一个关键错误。关于项目启动日期，你应当选择人们有额外现金，并愿意将现金投给你项目的日子。在假日季，零售商和大品牌会疯狂推广它们的产品，因此在重新启动众筹时你应该避开这一时间段。如果你的目标市场是美国，那么请尽可能选择一个纳税季结束的日子，因为这时许多人都拿到了退税，因此更有可能参与众筹。

更换你的平台

在重启众筹时，考虑更换众筹平台。如果你在某个平台上不太成功，那么可能是由于你没有覆盖合适的受众。每个平台有着不同类型的用户，因此在选择平台前需要仔细思考，你希望覆盖什么样的受众，他们居住在什么地方?这将帮你缩小选择，并找到更合适的平台。

确实，商业的世界正在快速改变，而跟上这种快速变化的环境至关重要。不过这并不是说，传统的策略对创业者来说已经毫无帮助。从基础着眼将帮助你的众筹项目在竞争中脱颖而出，并克服种种困难发展自己的业务。

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