论房地产营销中心包装的重要性(一)

一、 营销中心包装的重要性

地产发展近30年来，营销中心作为开发运营的重要窗口，是项目资金回笼必不可缺的销售场地，因此，它的包装具有必然性和统一性，并且随着营销节点的不同，营销中心包装还是动态的和多样性的。

那么，什么是营销中心包装呢？

狭义的理解，营销中心包装可以是售楼部内、外场的项目形象及产品定位、政策导入，给客户以代入感的各种视觉包装形式；

广义的理解，包括营销中心的建设风格、结构、用材、立面色调、功能分区、配套设置、样板景观、亮化、导视系统、活动布置等等，都属于营销中心包装的范畴。             

 

以下，风火传媒根据多年的广告服务历程，针对营销中心包装的意义提出几点看法          1、映射产品定位形象标签

一个成功的营销中心包装从规划建设到内外场地细节包装，都能够体现出一个楼盘的属性，犹如人的形象气质都是独一无二的，营销中心一经开放，其项目形象标签逐渐在市场中深入人心；

2、 项目品质标签、增强投资人购买信心

营销中心包装不一定要高大上，符合项目定位就好，但可以从细节包装上体现出开发者的大气、品味及一丝不苟的品质要求，如此，会让客户对后期产品抱有很高的期待，进而增加投资信心；

3、 体现营销策划及领导层的水平

营销中心包装能够体现一个策划团队及营销负责人的整体水平，文案功底、诉求内容、画面表现、色调搭配、功能布局、动线规划等等，跟营销团队的策划思想及执行息息相关，同时，在用材用料及工艺方面也能够看出相关装饰美陈、广告制作等合作单位的服务水准。

4、 分销时代，营销中心包装是楼盘最直接的广告及生活体验区

在渠道分销为主要营销模式的房地产时代，营销中心及项目区域范围内的包装展示，能够影响客户及分销商对楼盘的前景判断，因此，营销中心包装是一个楼盘最经济最直接的广告形式。   

   

二、 不同项目定位下的包装差异                    1、 城市综合体项目

城市综合体项目一般位于传统老商业圈的核心位置，生活与交通便利、区域综合配套齐全，因此项目规划一般会有购物中心、商业街、酒店、酒吧、院线、餐饮等全业态，其产品也会有住宅、公寓、商铺，因此，接待中心包装应该阶段性地突出项目的未来生活方式、投资价值及财富感等，那么，广告制作单位应该在包装表现形式、选材、工艺等多方面给出建议，不能机械式的开展工作；

  2、 住宅项目

纯住宅项目就是刚需盘，毋容置疑，突出楼盘品质、形象、产品卖点、物业服务成为包装的重点，同时项目周边道路、学校、超市、医疗、生活采购等配套如何在包装中恰当体现，需要广告公司与开发商策划团队紧密配合； 

    3、 旅居度假项目

在地产属性类别中，旅居度假地产营销中心无论从设计理念、规模还是室内装璜，都是最为高端大气的，甚至是富丽堂皇，这与商业、住宅地产营销中心的实用性完全不同，其更加注重项目的样板示范效应，因此，后期广告包装只能是点缀和展现基本项目信息，不宜做过多渲染，否则会有画蛇添足之嫌。

体验式营销如下几种方式，可以做到让顾客在体验中消费，在消费中享受！

第一：现场包装，包括围墙、售楼部以及楼梯本身，这是一个基本的概念，到今天为止，大部分公司都注意到了现场营销氛围的营造，只是每一个细节的多少问题，如销售中心设置儿童游乐城，这是一个细节，因为很多带小孩看房的顾客，那么你如何让顾客在看房的时候不受到小孩子的干扰，这是企业细节服务的一个表现，在消费者心目中，你连这个问题的考虑到了，肯定对你的印象品牌加分！售楼部的设置现在更加多样化，比如咖啡厅，比如音乐茶座，比如VIP贵宾室，或者说电影展示中心等；

再比如在如围墙到底做多高？用什么样的材质体现？有用纯粹巨幅广告做围墙的，也有只是将工地的围墙做喷绘，还有根据产品的调性，来专门设置围墙，体现未来小区高雅气质的，如何做没有定论，关键是你怎么结合你公司的以及项目的状态，结合现场，用体验式营销的思想来做这些工作！

第二：设置产品的展示区；产品展示的目的在于给顾客一个真实产品的感官，包括所用品牌的内涵！在工地专门设置区域，也可以在售楼中心设置单独的展示空间，这种空间用来给外行的顾客，比如未来房间的窗户细节是一个什么具体的做法？弱电系统包括对讲，监控，红外对射等整套系统，让顾客在买房之前就有一个具体的认识，再比如你工地的粉刷层次，保温做法等等，都可以在产品的展示区进行展示，我们如果有足够的自信，可以让顾客将展示区的做法留存，拍照；给顾客承诺未来的房子一定是这样施工的，质量可以保证，住进去是一种享受！这样的展示和承诺是公司品牌建立的一个过程，同时也是提升顾客感知价值的一个有效做法！

第三：样板园林和样板房的启用，这两样也是非常常见的做法，

第四：结合楼盘定位的各种活动，确定楼盘的品牌形象！从而促进销售，作为体验，你必须有一个主题，你楼盘定位的主题用体验让顾客产生认知，比你用苍白的广告来宣传要有用得多！

当然还有很多，比如房屋试住体验中心，这是一项创新，就是顾客先入住，后付款，不满意就退房？呵呵，八仙过海各显神通！

以上是一种氛围的营造，就是要让顾客在这些体验中，感受到我们产品的品质感，感受到价值的提升，从而加速顾客荷尔蒙的循环，让他们心甘情愿来消费我们的产品。最重要的是一种服务，就是以客户为中心的服务，所有体验营销的核心要点是提供顾客满意的，超值的服务，甚至让顾客惊喜的服务，因为情感的传递是通过人来进行的，顾客的感知需要人这种媒介来进行扩大或者深刻！

房地产营销策划包含楼盘策划，但不会直接参与楼盘设计，这一岗位仍隶属于 营销策划，工作核心仍围绕通过包装与宣传等营销手段促进楼盘的销售，而这一营销过程将从楼盘的最初定位一直贯穿到最后的销售推广环节，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

世界房地产营销观念演进历史

我们熟知的房地产营销观念，并非与商品经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，当然，它是一系列销售观念基础上演化而来的。

生产观念阶段

此阶段的房地产商认为人们普遍喜欢低廉的房产，于是他们找到密集的居住区或者商业地带，并尽最大可能把房子建的简单实用，以节省成本。因此那时的市场营销观念就是价格为主导的竞争。

产品观念阶段

此时房产商开始认为顾客的需求并非局限于价格上，还有高质量，好性能和多样化的特色，于是开发商开始将注意力转移到产品本身的设计上。

但是这个阶段忽视了消费者的实际需求，片面的追求建筑产品的品质，结果造成部分资源的浪费。

推销观念阶段

此阶段房产商大多认为顾客总是处于被动地位，通常对产品的判断力不足，单纯以为用一整套行之有效的推销和促销手段来刺激人们的购买欲望。因此导致开发商在开发项目的时候没有详细周全的项目前期研究和可行性研究，只是关注销售环节。

市场营销观念阶段

与推销阶段相比，市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。

更详细的信息可以参考百度百科中 房地产营销策划 的百科资料

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