爆料售楼处营销"套路" 老司机：这只是冰山一角

购房者在买房的时候一般有两种状态，一种锁定中意的房源果断交钱，一种营销技巧“忽悠”迷迷糊糊就把钱交了。无论是新房还是二手房，在整个交易过程中销售人员都会使用各种营销技巧让你签约交钱。正所谓知己知彼百战不殆，购房者要想防忽悠首先要了解是如何被忽悠的。下面就一起来看看售楼员常用的忽悠技巧。

收封房金逼订

有些售楼人员很会通过观察判断购房者的购买意向。假如其购买意愿很强烈，售楼人员就会让消费者先交一点钱，这叫“小订”或“封房金”，钱数一般不多，一两百元即可，最多1000元。交钱后，售楼人员便承诺不再把这套房子介绍给其他人。其实，这是一种被行内称作“逼订”的销售技巧。购房者交钱后，会在心理上对这个楼盘有了牵挂，往往最终会将其买下。

所以大家在交钱的时候一定要冷静，做到“不见兔子不撒鹰”的状态。没有心仪的房源，无论多钱尽量不交。

封杀第一需求

销售现场通常会张贴出一张销售进度表，上面明确显示哪些户型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表，可能就被忽悠了。在售楼人员介绍楼盘情况时，消费者第一眼看中的往往是整个小区最好的房子，但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时，控制台的人员立即就心领神会，告知消费者这套房子已经售出。一个项目刚开盘时的价格通常较低，此时，一些开发商就会以“小区里最优质的房子”作为诱饵，吸引消费者的关注。随后，开发商会为了把位置、户型不理想的房子先卖出去后谎称好房子已经售完。随着销售量的增长，开发商会将较好的房子逐步放出，而销售后期的价格必然会上涨，于是好房子也能卖出个好价钱。

其实每个售楼员手里都有真实的销控表，一定要拿来对比。

囤房加价

对于销售情况比较火爆的项目，购房者想买的房子往往已经售罄。其实，售楼人员自己手中有时会握有一些房源，当消费者的购买意向强烈时，售楼员便声称正好有人想加价转让，一些消费者为了买到满意的房子，往往会心甘情愿地加价购买。殊不知，这笔转让费其实已经装入了售楼人员的腰包。

苦肉计

一些售楼人员会时不时地用点苦肉计，如有意选择在下着倾盆大雨的天气拜访客户，让自己湿漉漉地把资料送到消费者手上在零下十几摄氏度的天气里身穿裙子陪消费者看房，冻得嘴唇发紫……此时，消费者往往最容易动恻隐之心。

美化楼书

开发商常常利用光影、修图等手段美化楼书，一些较为冲动的消费者容易被此迷惑，进而买下房子。除此之外，对于楼盘沙盘所呈现出的效果消费者也不要完全相信。

借名贴金

许多楼盘常常在广告中声称，小区聘请了某知名外资物业公司进行管理，但实际情况可能并非如此。事实上，一些开发商通常只付费购买了知名外资物业公司的名 称使用权，然后称其为物业顾问。通常情况下，知名的外资物业公司只会为每平方米价格在数万元以上的高端楼盘服务，而借用其名字的开发商通常自己组建队伍，对小区进行物业管理。

偷换概念

为了迎合消费者的口味，开发商常在销售时偷换概念，用绿化覆盖率代替绿地率。

小区绿化覆盖率和绿地率的概念并不一样。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草 的方砖等，都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率，消费者千万别被开发商的文字游戏蒙蔽了。

样板间

每一个在售项目都会有装修精美的样板间。大家在参观的时候往往会被豪华的装修，宽敞明亮的房间吸引。而实际交房的时候发现并非如此。其实开发商为了营造效果通常都会缩小家具的尺寸，降低墙体的厚度让购房者产生视觉上的错觉。所以参观样板间的时候最好确定家具尺寸，尽可能把灯光关闭感受采光效果。

其实售楼处的套路很多，上面说的只是些惯用招数，大家在售楼处选房千万要谨慎，平时多积累些购房知识。这样才能躲过各种套路选到心仪的房子。

《市场营销学》这门学科，自从建立到现在，仅有一百年的历史。但是，它发展非常快，每两三年，就有一大堆新理论出现。就拿营销组合来说吧，4P、4C还没被人们完全搞懂， 4R、4V马上又马上冒出来，你说头晕不头晕！

并且这门学科也不象《管理学》、《组织行为学》那么成熟，人家《管理学》已经固定在四大块：计划、组织、领导和控制，《组织行为学》也基本定型，包括个体、群体、组织等三部分。而《市场营销学》至今还没真正达成共识，一百个教授，就有一百种模式。

现代营销之父、美国西北大学凯洛格管理研究生院的教授菲利普·科特勒认为市场营销学分为四大块：营销过程、理解市场、营销组合、营销延伸等。但是，国内那些知名教授也有他们的不同分类办法。比如，中南财经政法大学万后芬教授就认为，市场营销学应该包括理论篇、价值识别篇、价值创造篇、价值传递篇、价值监控篇等五大模块。本人综合了中国人民大学吕一林教授、中南财经政法大学万后芬教授、南开大学吴晓云教授、上海交通大学王方华教授等人的观点后，决定把市场营销学可分为如下五大部分：

也就是这门学科的导论。包括市场营销概论、消费行为概论和市场营销新观念。比如，学科历史、市场概念、市场类型，消费者购买决策、产业购买决策、中间商购买决策、政府采购决策，顾客让渡价值理论、全球营销、文化营销、、体验营销、绿色营销等。

也就是先预计这个市场有多大。包括管理营销信息、分析营销环境、进行营销调研、设计营销战略、编制营销计划等。

分销是让产品卖得更多。包括渠道、终端等。

促销是让产品卖得更快。包括广告、人员推销、销售促进、公共宣传、直复营销、网络推广等。

对营销活动的调控。包括营销计划执行、市场营销审计、经营业绩评估、营销道德评价等。

在上述的五大块中，促销是非常重要的一个环节。天才策划大师就是靠这一环节出菜。曾有人说过：促销做不好就是促死。

以往的教科书认为，促销方式一共有四种：广告、公共宣传、销售促进、人员推销。广告和公共宣传属于拉式策略，人员推销和销售促进属于推式策略。后来有人把直复营销和网络推广也拉了进来，于是，就有了六种方式，现在简单介绍一下前面的四种。

广告在八九十年代，对企业来说是最好的宣传方式。我们再看一下关于刘永好的创业故事：

通过人去推销产品，应该有两种模式：电话营销和面对面推销，简称电销和面销。根据本人的经验和阅历，觉得无论是电销或者是面销，都必须符合两个原则，即MAN原则和三对原则。

MAN原则就是顾客有没有购买力（Money）、有没有购买决定权（Authority）、有没有需求（Need），如果顾客没有同时具备这三个条件，那么，他肯定是不会购买的，就象某人对导购员说：“你的产品非常好，价格也很优惠，我就是口袋里没有钱，怎么办呢？”碰到这种情况，神仙都没有办法。

三对原则就是在寻找客户的过程中，一定要找对人、说对话、做对事。如果这三点没有具备的话，结果还是“杨白劳”，白白劳动了。

先列举一个非常有趣的案例吧！这是十年前的事情了。

你去卖某一大件商品，如果店家对你说，他们是不讲价的，一口价，你觉得爽不？尽管你心里非常清楚，羊毛永远出在羊身上，所谓的打特价都是骗人的把戏而已。

所以，先标出一个价格后，再在这个价格的基础上，弄些所谓优惠的遮眼法，统统称为销售促进。当然，教科书上的定义不是这样写的。

那促销手段有那些呢？现罗列如下：

1）折价

这是一种最直接的销售促进方式，平淡无奇，但是，它会被商家经常使用。

其实，这种例子在现实生活中，我们会碰到很多。国美新店开张搞促销活动的时候，不是也让老太婆凌晨三点钟排队去购买特价的电视，结果，长长的队伍，只是卖了两台电视机。

这些案例说明了商家为了促销自己的产品，不惜使用了一些“高明”的促销手段，这也印证了生意场上那句话：不怕你不买，就怕你不来；只有买错的，没有卖错的。

2）优惠券

这也是常用的一种销售促进方式，是餐饮行业通用的促销手段。相信大家都接到麦当劳和肯德基的优惠券。

其实，这种优惠券被刮开后，全部是一等奖，店家早就印刷好了。所谓的五等奖为现金380元的奖项是永远不会被刮到的，商家这么做的目的是为了刺激消费者疯狂购买。

3）集点

这种促销手段是针对季节性很强的产品的。比如，饮料行业就经常使用这种方法。当年，厂家健力宝曾经使用过，当拉开拉环后，出现“健”字会奖什么，如果同时拥有“健”字、“力”字、“宝”字，那你就中头奖了。

所以说，集点是一种很好的促销方法，顾客由于很多原因，不一定能兑到奖项的。

4、退费

这种销售促进方式比打特价还好用，如果你给顾客打特价，尽管已经是打五折了，顾客好象还没有什么成就感。但是，如果这么做：你说，凡是买满一百就退五十元现金。那顾客就觉得赚大了。

5、付费

这也是店家屡试不爽的销售促进方法。比如，你已经购买一些商品了，再付出某个指定产品的部分费用，就可以将某个指定产品买走。

6）竞赛。 竞赛这种模式必须是举行大型的活动才能达到效果。蒙牛赞助超女比赛就是一个最有说服力的案例，在此不想赘述。

7）赠送样品或免费。

8）抽奖。

9）DM杂志。

10）VIP卡。

由于篇幅的问题，就不再一一赘述了。

企业开展公共宣传活动，常见的形式有：新闻发布会、赞助活动、展览会、消费者座谈会、产品研讨会等。

在中国企业中，公共宣传做得最精彩的应该算加多宝集团公司了，尽管加多宝集团公司的广告词也写得很不错，“怕上火就喝王老吉”。但相比起来，公关关系做得更绝。

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