如何做好房地产营销的前期准备工作？

现今房地产如火如荼的发展，也带来各式各样的营销方式，有效的地产营销策略成为了房地产行业的一把亮剑。要想这把营销亮剑做的锋利，我们首先要做好前期最重要的两手准备：一是前期的策划；二是中期的战术分布实施。既做到两手抓，又要两手都要硬。 一、前期的策划—打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。 上个世纪90年，普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念，在房地产营销中，楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。在房地产营销的前期策划中，要达到很好地推广楼盘形象的目的，打造楼盘核心竞争力是关键，为此，我们应从三方面把握： 1，对楼盘的属性定位 楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象进行推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念，如：亲水楼盘，SOHO或智能化楼盘等，突出楼盘的建筑风格，如：时尚欧洲型或欧陆古典型等，突出楼盘的户型面积，户型比例，中心景观等。在人居环境定位方面要体现出楼盘所处的地段的优越性，交通的便利，楼盘所构成的生活区的成熟等。 2，市场调查，把握方向 此环节在房地产营销的核心竞争力的打造过程中是很有必要的。在此过程中全方位地搜索同一城市里同一时期内各楼盘的开发情况，根据各楼盘的不同开发概念，区域，价位等确立竞争对手，建立起对竞争对手的跟踪调查档案系统，掌握竞争对手的销售手法和销售状况等，分析调查报告，树立起新的楼盘性价比和高于对手的楼盘价值系统，在原定的营销战术的基础上进行不断地完善及最终确立营销战术方案。 3，楼盘的主题确立及形象推广 完成了楼盘的属性定位和市场调查分析，把握了营销方向后，营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。楼盘的价值基础和特征的持久力表现在它的名称上，而与名称联系最为紧密的是楼盘的标志和图案系统，它们在很大的程度上直接影响到楼盘的形象推广。在“后非典时代”，业界将会树立起新的楼盘主题价值系统，健康将是第一主题，健康的人居环境，健康的休闲环境，健康的工作环境。在楼盘的形象推广方面，重点是指导或配合专业的广告公司理清思路，结合楼盘的属性定位，突出优势，树立起楼盘的最优形象，造成轰动的效应。在开盘前较长时期的密集性，广泛性和渗透性的宣传之下，楼盘的传播将影响到潜在的目标客户。 二，中期的战术分布实施 初期的策划酝酿了较为成熟的营销战术，开盘期间营销将会进入高涨时期，战术将会得到全面的实施，在此点上，战术分布于三方面： 1，关注营销的“体验场” 体验是人们以个性化的方式参与到其中的事件，它可以使客户意识中产生美好的感觉。营造体验场应从空间场的设计到生活小区的环境打造再到居室内部的装修都要给客户带来色，声，香，触，法这五觉的冲击，使客户体验到楼盘的价值所在。“生活场”的设计要有创意，在房地产营销上有过“试住购房”的营销手法，这是“生活场”的最初雏形，“生活场”的制造不能仅仅局限于试住，而应从多方面去开发，激励客户溶入到对居室的关怀中去，感受自己布局的居家生活的舒适和惬意，从而产生一种对生活的成就感。体验场中，在卖场营造好的效果将会使客户感受到楼盘聚集的人气和一种抢购的氛围，它将引发惊人的效果并引导客户购买的冲动。 2，把服务落实到客户中去 开盘前期和开盘之后积累的目标客户将集中约定在开盘期间消化。在消化的过程中，为客户提供真诚的服务将会产生良好的消化效果，建立起客户档案系统，根据客户不同的职业类型，收入状况，家庭情况向他们提供一系列的包括：购房户型，付款方式，装修建议的咨询及代办贷款等服务。让客户能感受到购房放心，称心，舒心，从而达到消化目标客户的目的。 3，实惠永远是购房的第一动力 在房地产的营销中，实惠永远是第一主题，它也是刺激消费者购房的第一动力。伴随着房地产营销走向成熟阶段，当前的房地产市场中比较流行的营销优惠战术可归结为以下几类： 1，购房送物业管理费。 2，购楼送车位。 3，购房送接受优质教育，培训机会。 4，购房享受装修大优惠。 5，购房送金卡，指定处购物享受优惠服务。 6，购房连带购车大优惠。 7，分期付款，N年免息。 8，购房抽奖，送礼，返现金。 9，“中介热销”，即介绍客户购房给予提成等 在广州，深圳等沿海开放城市甚至有购房送工作等营销手法，其本质都是使客户能得到最大实惠一原则，但在实施此战术时要充分地考虑客户的实惠需要。 当做好前期的准备，就更有利于做好后期的营销控制了。 房地产营销的后期控制主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销，楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下，第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力，楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。无疑，重估楼盘价值，进一步炒作楼盘形象将对楼盘的升值起着非常重要的作用，而升值最终体现在楼盘的价位的提高。在楼盘的紧缩阶段，楼盘的销售呈现出供不应求的局面，价位的提高一方面可以缓解供求关系的平衡，另一方面使楼盘得到升值，第三方面提升了发展商的品牌价值系统，增加了发展商的品牌崇信度，使楼市潜在客户的置业有了可以依靠的品牌楼盘。

（1）收集和分析资料是营销策划的初始步骤，在第二篇的第一章中我们已经讲过此部分内容，这也是营销策划的基础。

（2）明确策划目的是极为重要的一步，目的不明确，策划工作就不能有的放矢。营销策划的目的主要有5类。

1）政治目的。

2）经济目的。

3）文化目的。

4）法律目的。

5）社会目的。

当策划目的明确后，就要根据它来确定一个个具体目标。常用的营销目标有：市场占有率、销售增长率、盈利率等。在确定具体目标时，要按照目标的重要性和紧迫性进行排序，把主要目标放在前面；目标要力求具体、量化。

（3）设计阶段是策划工作的核心，策划最终的书面成果主要在这个阶段产生，设计阶段也是决定营销策划质量的主要环节。在这个阶段，策划的工作通常需要市场调研进行支持。

（4）经费预算是对为达到营销策划目标而实施策划方案所需费用进行的预算。这是必不可少的一个环节，它是评价营销策划方案是否可行的一个重要标准。

（5）营销策划方案在执行之前，需要对方案执行的效果进行预测。通过预测效果，可以对营销方案的优劣进行检查，及时发现问题。

（6）在营销策划最终确定前，要对方案进行一次检查，对其经济性、可行性等重要部分进行核对，发现不足之处要及时修改。同时也要与管理层进行沟通，征求其意见，根据其意见进行最后的调整。

扩展资料

关于营销策划方式设计多样性

企业产生的途径是多种多样的。常用的方法有：

1、自己企业的经验。在长期的营销活动中，每一个企业都积累了一定的市场营销经验，这是企业无形的财富。借鉴过去营销活动成功的经验，分析当前的营销环境，产生新的营销策划方案

2、向竞争对手学习。企业的竞争对手——特别是市场领袖的企业，他们掌握着大量的市场信息资料，所进行的活动很值得企业研究。认真分析竞争对手的，不仅可以发现竞争对手的弱点，还可以利用他们的经验，取他人之长，补自己之短。

3、创新。企业在产品设计、服务方式、价格、销售、促销等各方面采取新措施，使得营销效果更好。

对于各种营销活动方案的评价是优选的基础。评价一个活动方案优劣，一般从以下的几个方面进行比较：

1、方案的期望收益，即比较各种方案的营销效益目标，如盈利指标有销售利润率、成本利润率、利润总额市场发展目标有市场占有率、开拓目标市场层次与范围等。

2、方案的预算成本，即比较各个方案投入费用的大小，包括固定投资和流动费用。

参考链接  百度百科  营销策划

朋友圈营销最重要的是布局：

1.头像，这是别人对你价值判断的第一印象。

2.主页背景，要展现高价值，不能放产品介绍或者风景图，这是客户打开你朋友圈的第一印象，这是抓眼球的地方，最能体现逼格的地方。

3.社交地位，经常和什么人在一起，出席什么场合，能体现出你的社会地位。这就是为什么很多人不惜话几十万上百万和名人一起吃饭的原因，借名人的影响力来提升自己的身价。

4.学习照，可以用此来展示自己的上进心，说明你的能力一直在提升，给别人更多信心和希望。

5.兴趣与爱好，比如绘画，书法，摄影，一个有才艺的人，会让人觉得值得交往。

6.休闲娱乐，比如滑雪，野炊，展示你的业余生活丰富多彩，你是个懂得生活，会生活的人，别人会觉得你的人生很丰富，别人很向往。

其他的，比如，旅行阅历，运动健身，个性签名也是必不可少。

另外就是通过形象定位，来贡献自己的价值，让别人觉得跟你交往可以学到很多知识…

---