房地产招标流程及法规

法律分析：一、招标计划阶段：根据项目经营计划与总进度计划的要求编制采购计划。

二、招标准备阶段：

1、进行考察，确定入围单位，对入围单位的要求，应根据工程建筑面积或目标成本金额的要求来定。一般在已有的合作过的供应商里选择，或者通过考察来增加新的供应商。对于供应商信息库现有的合格及优秀供应商，可不进行考察，直接入围；其他的供应商应进行考察。考察可通过书面文件审核、实地考察或二者结合的方式进行，负责写成考察报告。

2、确定合同形式，编制招标文件。

为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：

施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；

当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；

当采用费率招标时，应尽量明确人工费、材料费、机费、总包服务费等的计价方式；

当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后120日历天内，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；

招标文件通常包含投标须知、技术要求、商务要求、投标格式、工程量清单、招标图纸等相关资料。必须准备齐全，前后呼应，以减少漏洞。

3、审批入围单位，审批招标文件

在完成入围单位的选择和招标文件的编制后，在房产公司项目内部，必须对这些资料进行详细的审核。

三、招标实施阶段；

包括发放招标文件、踏勘及答疑、回标、开标、评标（技术标评标、商务标评标）、定标、合同签订。

四、合同签订阶段

包括发放中标通知书和合同签订两个阶段，一般还会要求中标单位提交履约保证书或者保函。

法律依据：《中华人民共和国招标投标法》

第二条 在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。

第四条 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

解析“黑名单”信用管理制度及其在招投标管理领域的制度应用-工保网

招投标是市场交易条件下商品交易的一种方式，是商品经济高度发展的市场竞争产物。招投标市场通常包括建设工程发包、政府采购、产权转让、国有土地使用权以及其他大宗货物的买卖等交易内容，所涉交易规模较大、交易金额较高、交易领域广泛，对市场经济的各个方面都有着重要影响。

我国招投标制度曾在计划经济时期被一度中止，十一届三中全会后才重新开始应用于各类生产建设和经营领域。尽管自1984年我国全面推行招标投标制后，国内招投标制度发展迅速成果显著，但由于制度发展时间较短、管理机制尚不健全，招投标市场日益暴露出严重的“信用”问题。

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招标人失信行为：必须进行招标的项目不招标；将必须进行招标的项目化整为零规避招标；不具备招标条件而进行招标；应该公开招标而不公开招标；以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，对潜在投标人实行歧视待遇；强制要求投标人垫资等等。

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投标人失信行为：投标阶段围标、串标、资质挂靠、虚报工程业绩、中标后毁约；施工阶段更换实际管理管理人员、工程偷工减料、擅自更改施工、拖欠农民工工资、施工技术不符合相关标准要求；保修阶段不履行质量保修责任等等。

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招标代理机构失信行为：泄露应当保密的与招投标活动有关的情况资料、与投标人串通、泄露标底、出借挂靠资质等等。

招投标管理领域存在的各类失信问题严重扰乱着正常建筑市场秩序，威胁建设工程质量与安全，损害国家和人民群众的利益。因此，自2005年开始原建设部相继印发《关于加快推进建筑市场信用体系建设工作的意见》、《建筑市场诚信行为信息管理办法》等多份重要文件，逐步开始探索各类信用管理制度并广泛应用于包括招投标管理、市场资质管理、市场准入管理等环节领域。这里主要以“黑名单”管理制度及其在招投标管理领域的应用为例，解析我国建筑市场信用管理的发展应用。

1、“黑名单”管理制度

在建筑市场信用管理中，传统的经济监管制度很难遏制相关信用主体的失信行为，从而有效规范紊乱的建筑市场信用秩序。“黑名单”是我国全面推进社会信用体系建设背景下实施的一项重要信用管理制度，也是针对各领域信用主体失信行为的主要惩戒手段。

黑名单制度内涵

黑名单制度的本质是一种信用惩戒，是具有“惩戒权限”的政府部门通过“信息公开”的方式，将失信行为与信用主体纳入“不良行为记录”、“失信记录”、“失信名单”、“诚信档案”等信用文件，对相关信用主体进行一定时间或永久信用惩戒的信用管理制度。

黑名单制度包括三大重点内容，即“失信行为认定”、“失信名单认定”、“失信联合惩戒”。“失信行为认定”是对信用主体信用行为的性质界定，是确定信用主体是否应被纳入“失信名单”的重要依据；“失信名单认定”与“失信联合惩戒”则是基于上述依据对相关信用主体的信用惩戒方式与惩戒结果。

目前国家和各地方住建部门已明确包括业主、施工、设计、监理等相关建筑市场活动主体失信行为记录认定标准，当相关建设活动主体经认定存在特定严重的失信行为，将被纳入建筑市场主体“黑名单”，接受包括市场准入、资质资格管理、招标投标等方面的行政限制和市场限制。

黑名单制度的特点

黑名单制度具有信息公开与联合惩戒的信用管理特点。

信息公开

信息公开是指政府部门通过公开的媒介平台如互联网监管平台、报刊、电视、新闻发布会等，对相关信用主体与失信行为等失信信息进行披露曝光。

联合惩戒

黑名单制度区别于传统的经济监管方式，其惩戒方式也更加严厉，呈现政府多部门的联合惩戒实施特点：一个监管部门公布的黑名单，在多个监管部门有效，即一处失信处处受限。

信息公开与联合惩戒将极大提高信用主体的失信成本，对其信誉或商誉产生巨大影响。在这样的信用管理氛围下，任何信用主体都不敢肆意放纵自身的市场行为，将努力形成正面的信用评价，竭力避免被纳入负面信用信息黑名单以致于被市场淘汰，从而形成长效的信用警示作用，有利于规范市场信用秩序。

2、“黑名单”制度应用

“黑名单”信用惩戒应用涉及市场准入、资质资格管理、招标投标等方面。以招投标管理领域为例，近年来各地住房城乡建设部门相继出台管理办法，深化应用“黑名单”制度等信用管理机制。

2021年4月1日，湖南省正式实施《房屋建筑和市政基础设施工程施工及监理招标投标信用评价管理暂行办法》，在招投标管理领域引入信用评价机制，强化“黑名单”制度应用：

在房屋和市政基础设施工程施工及监理招标投标信用评价标准中，信用主体“不良信息”评价因素分为9类共计60分，而一旦信用主体被列入“失信黑名单”，其招标投标信用评价中“不良信息”项分值全部扣除，即扣60分。

此前，湖南省《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程招标投标失信黑名单管理办法（征求意见稿）》对信用主体被列入“失信黑名单”的信用评价处理仅为“不良信息项”分值扣30分。

除了“黑名单”信用惩戒制度，各地住建部门还将“信用管理”机制深入应用于市场监管、招投资格审查、招标评标因素等领域环节。

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如2020年7月1日湖南省住建厅发布《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程招标投标失信黑名单管理办法（征求意见稿）》要求对纳入不良行为记录的信用主体列入标后稽查重点检查对象，提高检查比例和频次。

2

再如2021年2月10日，宁波市公共资源交易中心发布《关于征求<宁波市工程建设项目投标资格审查办法和招标评标办法><宁波市工程建设项目实施“评定分离”办法指导规则>修订意见的公告》，文件要求对投标申请人进行包括“建筑市场信用、履约评价、资质、类似项目经验、奖项和荣誉等反映投标申请人能力和信誉的相关内容”的信用资格审查。

随着建筑业投资与建设规模不断扩大，建设活动主体信用风险对项目工程质量、安全、投资与进度的风险影响也不断提高。招投标管理作为各类建设管理活动的初始环节，加强其信用管理应用有利于从源头解决各类信用风险问题，为建设工程质量、安全、投资、进度目标的实现形成保障。

房地产公司招标采购部门岗位职责：

1、负责对公司现行有效法规文件实施动态控制

2、负责拟定并完善合同管理办法、招投标管理办法及招投标工作流程；

3、组织承建商、供应商考察、考评活动，建立并维护承建商、供应商名册； 4、参与规划等重大设计方案和施工组织设计的讨论，并提出合理化建议，参与审核及图纸会审工作；

5、对合同的标的、数量、质量、价款、履行期限和方式等约定的条款进行起草，对其真实性、合理性、有效性负责；

6、及时向公司通报合同履行中发生的问题，并提出解决问题的意见；

7、负责编制工程招标的资格预审文件及招标文件；负责开展工程招标资格预审及相关的报批工作。

8、组织各项工程招标工作，负责工程招标文件、招标标底的编制及投标文件中的审核工作，并提供投标单位综合评审意见。

扩展资料：

按招标范围分类：

1、根据招标范围可将采购方式统一规范为公开招标采购、选择性招标采购和限制性招标采购。世界贸易组织的《政府采购协议》就是按这种方法来对政府采购方式进行分类的。

2、公开招标采购，是指通过公开程序，邀请所有有兴趣的供应商参加投标。

3、选择性招标采购，是指通过公开程序，邀请供应商提供资格文件，只有通过资格审查的供应商才能参加后续招标或者通过公开程序，确定特定采购项目在一定期限内的候选供应商，作为后续采购活动的邀请对象。

4、选择性招标方式确定有资格的供应商时，应平等对待所有的供应商，并尽可能邀请更多的供应商参加投标。

参考资料来源：百度百科-招标采购

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