本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府） 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。
对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。第二章 物业管理区域第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条 县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。第三章 业主、业主大会与业主委员会第十条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。第十三条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第一章 总则第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。第二章 业主自治管理第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。第六条 业主享有下列权利：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。第八条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。
业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。第十条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）业主大会赋予的其他职责。
江苏省物业管理条例解读
规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，下面我为大家精心搜集了关于江苏省物业管理条例的解读，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家!
A关于小区停车
新规一：卖不掉的车位不能拒不出租
新的《江苏省物业管理条例》明确，小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。如果拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。
据一位参与条例修订工作的省住建厅相关人士介绍，对于有产权的可售车位，新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售，只要符合双方约定。但目前存在的问题是，很多小区车位卖不掉，而开发商仍然拒不出租，导致了资源的大量闲置。因此，新条例做出了全新的规定，“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”拟出租车位少于要求承租的业主户数时，同样应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。
据了解，在条例修订最初的草案中，并没有针对此规定的罚则，但为了保证这条新规能落到实处，不至变为一纸空文，最终出台的新条例制定了处罚条款，“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。”
在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。
新规二：人防工程的车位最多租三年
由于人防工程的停车位不得出售，只能出租，有些开发商为回笼资金，便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签，相当于“变相出售”。去年，常州一家小区就被曝出，开发商向业主一次性出租车位20年使用权，价格也因此高达13.2万-15万元一个，引发了业主的强烈不满。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
新规一：八成以上资金可存定期
让公共维修资金“钱生钱”也是新条例的一大亮点。据了解，江苏目前有专项维修资金近300亿元，因不少建筑尚在保修期之内，业主的使用率不到1%，大量的资金以活期形式沉淀在银行。针对百姓要求盘活资金的呼声，新条例规定，业主委员会可以申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。
有业内人士算过一笔账，定活利率相差9倍之多，转存定期之后，小区维修资金利息收益可增加几十万甚至上百万元，将为今后共用部分、共用设施设备的大修、更换提供了有力的资金来源。
新规二：六种情形可应急提取
住宅专项维修资金属于业主所有，但目前国家规定，动用这笔钱，需要两个“三分之二”(建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主)讨论通过，程序繁琐。如果发生紧急情况怎么办?省新条例明确，出现六种危及房屋安全情形之一可以应急提取，包括：屋面防水损坏造成渗漏的电梯故障危及人身安全的公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的楼体单侧外立面有脱落危险的专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的以及危及房屋安全的其他情形。
C关于物业费
新规一：政府指导价每三年评估
对于小区物业收费的标准，新条例规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，是否继续实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主大会可以决定随行就市，实行市场调节价，比如与物业公司协商，提高服务档次，增加服务内容，同时业主也将相应支付高一点的费用。而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价，具体收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
新条例进一步明确，实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。
据了解，在条例修订过程中，有物管企业反映，有的地方物业费的政府指导价多年不变，不能及时客观地反映物业服务的成本变化和市场供求，而且由于长时间不调，一旦调整幅度较大，业主的抵触情绪就很大。因此新条例做出了三年一评估的规定。
新规二：不交物业费可能被公示
业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉。这是新条例针对拖欠、拒交物业费现象出台的新规定。据了解，目前很多小区的物业费收缴率不高，欠费直接影响物管企业的服务质量，也侵害了诚信的交费业主的`利益。而今后，不交物业费的业主，可能会被公示，甚至被告上法庭。
D关于社区管理
新规：城管、公安等也将介入小区管理
有的小区里居民违规开饭店，有的居民将车辆乱停乱放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭乱建。但由于物业公司只能上门劝阻，没有执法权，管理起来难度很大。若都去打官司，成本又太高。让有执法权的相关政府部门也来介入小区管理，这是新物管条例的又一创新举措。“城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。”
E关于电梯
新规：开发商预交电梯更新费
近两年来，老小区电梯关人事件时常见诸报端，一些上世纪末建成的高层住宅电梯开始进入“大修期”，也让电梯安全成为关注的焦点。由于节能省地的要求，目前住宅项目小高层、高层渐成主流，今后电梯坏了怎么办?维修、更换的费用谁来出?业内人士告诉扬子晚报记者，公共维修资金应付一般的维修没问题，但如果是换电梯，根本不够用。新条例提出了一个新的筹资渠道，对于5月1日条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。”据了解，目前南京住宅的建安成本约在每平方米两三千元，以三千元为例，总建筑面积20万平方米的中型社区，开发商将预交600万元的电梯、消防更新改造费。
此外，新条例还规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
其他重要规定
保障房配建物业经营用房
集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
老楼配电梯须2/3业主同意
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
旧小区政府来改造
对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将整治规划和年度计划向社会公布。
旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
道路停车收益业主大会可处置
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业合同中约定。收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可补贴物业费。
业主大会成立后，道路、场地停车收益，以及利用共有部分、共用设施从事广告等经营活动的，须经业主大会或者业主大会授权的业委会决定，收益如何使用也由其决定，或按物业服务合同约定。没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
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一项调查显示南京六成小区不租车位
365地产家居网本月22日发布的一项停车位调查显示，车位租售矛盾较突出。有八成网友有租赁需求，但仅有四成小区有车位出租。半数受调查网友反映开发商宁愿将车位闲置，也不肯改售为租。
调查数据显示，在资金宽裕的前提下，有43%的网友选择购买车位，但其中有26%的网友选择先租后买，仅有16%的网友选择“一定要买车位”，另有58%的网友选择不买车位。加上先租后买的人群，租赁需求超过八成。但在被调查楼盘中，仅有四成小区有出租车位，其中刚需楼盘租售结合的较多。而改善型楼盘则比较牛气，不少楼盘只售不租。
即便是租售并举的小区，由于出租比例偏低，一般只有15%左右，也远不能满足业主的租赁需求。有近一半网友反映，所在小区的车位出售给业主，剩余车位未被利用。仅有三成网友认为小区内车位租售比例合理。
记者昨晚也在南京一家已交付四年的小区看到，地下车库空空荡荡，停放的车辆约占车位总数的三分之一左右，而小区地面道路上停满车辆。据了解，该小区可租车位占比15%，已基本租完，而可售车位卖出的并不多。
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