20条买房的真理!可能会颠覆你的房产观

在炒房时代，房地产的赚钱效应深深吸引着各界人士。比如前几天媒体报道的，已经有一些985、211的本科生、研究生加入房产中介做销售，这也从侧面说明了行业的魅力。通过这些年房地产的发展，各种销售技巧和营销套路在精英们的“努力”下已经练就炉火纯青。作为一个局外人，难免上当受骗。买这些房子，不仅资金深，而且苦。再来看业内人士的分析。

旅游公寓

人口众多，老龄化大踏步走来。这就是我们人口面临的现状。据统计部门统计，截至2018年底，我国60岁以上人口占总人口的17.9%，65岁以上人口占总人口的11.4%。老年人市场非常强劲。此外，大量的40-50岁人群，对应我们70、80后的群体，也是老年人的潜在需求主体。

很多开发商和房产中介就是盯着这么一个巨大的市场，开发销售大量的旅游养老物业，描绘的很漂亮。每个人都需要干净的水和新鲜的空气体。随着人们收入越来越高，对生活的要求也会提高。无论是自住还是投资，都将是非常不错的选择。道理是没错，但毕竟画的是大蛋糕，变现难，包括前几年一些大开发商喊的养老地产。现在基本上很少听到声音了。因此，越来越多的人意识到并回避这种房屋，因为:

一方面，旅游养老需求和房价没有必然联系。大多数发达国家的老龄化率都很高，但只有少数富人真正购买养老房是为了旅游。大部分人选择住酒店，或者生活在我们现在说的民俗中。如果普通人买养老房，其实很难找到接盘人。你指望富人来接替你吗？如果这样的二手房不被接手，这些房子的价格在又一轮涨价后也不会成立，因为从需求上来看，只有少部分富人的需求是支撑不了旅游养老房的购买价格上涨的。

另一方面，老年人的必然需求不是清新空的空气和美丽的风景。一般来说，旅游度假区人口往往较少，所以提供的医疗资源也非常有限，像三甲这样的大医院非常少。所以从发达国家来看，大部分富人都住在城市郊区，空燃气环境好，也能享受到市区高质量的医疗条件。这说明老人千里迢迢到旅游区买房养老是个伪命题。所以买旅游养老房自住是不现实的，投资这种房子的人一般只能拿到租金。但是相对于并不低的房价，这个回报率实在是少得可怜，自然要避开这种房子。

商店

Wind的数据显示，截至2019年7月，我国商品房去化周期为13年，是住宅9.5个月的16.4倍。可见洗消店的压力之大。可以说，即使一些热点城市的住宅销售不错，但大多数商品房并不尽如人意。所以经常能接到各种店铺的电话，有回租的，有包租的，还有一些也是请专业销售机构帮忙推广的。销售套路可以说是五花八门，卖一个商铺的提成比卖一套房子的提成高很多。毕竟难。以前一直有“一铺三代”的说法，但现在为什么很多人对这种物业避之不及？原因很现实:

一是租售比不断下降，回报率低。众所周知，近年来电子商务对实体店的冲击可谓是毁灭性的。很多消费者只是把实体店当做体验店和购物，真正的购买是在网上比价。所以我们经常会看到满大街都是药店和房产中介的店铺，但是其他店铺隔一段时间就会关一批，转卖信息极其醒目。在这样的情况下，商铺房东的租金收入无法持续，不敢轻易提高租金。租售比往往低于住宅，不如存银行划算。

第二，大部分利润都被吃掉了。开发商在出售商铺，尤其是内铺、格子铺时，大多采取先提价再降价的形式。比如这个店值100万，但是卖给你130万，多出来的30万慢慢回租给你。即使生意失败，如果开发商已经还了你10万，他还能多赚20万。当然有人说房价涨了，商铺价格也涨了？但是如果涨了呢？就算运气好找到了运营商，交易的税费都是30%-60%。能赚多少利润？和住房相比，沉淀了这么久的资金，谁优谁劣，一目了然。

小产权房

例如，根据该研究所发布的报告，中国小产权房的估计面积约为73亿平方米，占所有房屋的24%。这个数据还是挺庞大的，基本上每五套房里就有一套是小产权房。在深圳这样的城市，小产权房的比例已经达到50%以上。由于小产权房价格较低，基本是正常商品房价格的50-60%，一些中介机构炒卖小产权房的现象时有发生。有粉丝朋友告诉笔者，一个经营小产权房的经纪人告诉他，只要交一笔钱，就可以拿到村里发的绿皮书。交完钱，他只拿到了村委会的收款协议。他想重新签合同维护自己的权益，但一直没有明确答复。

小产权房虽然大量存在，但并不是“法不责众”。国家对待小产权房的态度一直是比较明确的。在近日出台的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中，要求小产权房不予登记发证。越来越多的人不愿意买小产权房，除了无法取得大产权证明，还有现实原因。

这个原因就是交易不受法律保护，体现在两个点上，一是不能抵押不能贷款；二是即使熬到拆迁，其权益也难得到保障。此外，一些投资人希望通过购买小产权实现增值，结果事与愿违，原因在于小产权房房屋质量和环境大都不能得到保证，其增长潜力也大打折扣，加上前面提到的因素，投资人也不敢贸然进入小产权房市场。