想换房是先买还是先卖

换房!你选择先卖房还是先买房?

房价上涨，换房的人更要谨慎。对于只有一套房子的朋友来说，先买房还是先卖房是个大问题。

在北上广深这样的限购城市换房就更难了，是一群只能买一套房的非本地户口。换房就是要先卖房，再租房，再找房。因此，您可能无法购买它们。

不是，北京一个外地哥们不小心把房子换到了北漂，从自住变成了租房。虽然这种事情很少，但是换房的风险是真实存在的。一般来说，换房有两种方式:先卖房后买房，先买房后卖房。

8月18日换房，从几个方面来说吧:

换房原因:

1、为了孩子可以好；

2.现有的房子太小，住不进去；

3.周围环境和房屋本身的问题；

4.为了面子；

5.有钱任性；

6.离我父母近一点。

为了明确换房需求，接下来就是卖房再买房。换房家庭可以选择新房，也可以选择二手房，两者各有千秋。

新房:

优点:税费比较简单，只有两笔大的支出:契税和公共维修基金。房源全新，价格比二手房低。

缺点:新房位置较偏，配套不完善，交付周期较长，等待成本较高。

二手房:

优点:房子大多位于商圈成熟区域，配套设施齐全。

缺点:二手房税费比新房高。公共维修基金虽然不用交，但是契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税都比较高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。

换房的完整流程通常是:卖房→查购房资格(限制购房人群)→找新房→签合同→入住。

但事实上，并不是每个人都能顺利完成这个过程。

原因可能是:

1.政策变化，买房资格审核有问题。房子卖了之后，不可能在目标区域买房。比如北京通州区就实行了单独限购政策。

2.卖家还是食言。这对换屋者来说是很大的风险。

虽然先卖的风险更大，但是先卖的成本更低，因为卖了之后可以按照首套房的成本买房。让我们算一笔账。a在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米的。以45851元/平米计算，A区70平米两居室的市场价约为320万元，更换同地段120平米需550万元左右。

房屋重置成本对比:按揭支出

先卖房再买房:

卖掉的房子总房款全部算首付，剩下的230万是20年的商业贷款。利率按首套房15%计算，月供14144.44×240(期)≈340万元。

利息合计109万元。

先买房再买房:

已售房屋总房价算首付，剩余230万是20年商业贷款。利率按基准利率计算:月供15052.21元，本息支出总额15052.21×240(期)= 360万元。

利息合计131万元。

契税支出:

先卖房:首套房契税税率1.5%，契税税额550×1.5% = 8.25万。

先买房:二套房契税税率3%，契税税额550×3% = 16.5万元。

可以算出，由于贷款利率和契税的差异，先卖房比先买房的贷款支出少了近20万元，而契税少了8.25万元，买房总成本比先买房少了28.25万元。

需要注意的是，合理安排过渡期的房源也很重要，因为完美的房源不是那么好找的，要给自己留好退路。

对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是重要的。