买房月供每个月为什么都是一样

很多人买房，连月供都不知道怎么算，这篇文却讲透了！

很多朋友都知道房贷月供有两种计算方式，只是不知道怎么算。作为一个专业的房地产人，怎么能不掌握这些知识呢？

今天给大家分享如何计算月供，如何自己制作月供系数表，方便计算月供。

一个

等额本息

等额本息就是每个月的本金和利息都是一样的，也就是银行的月还款是同一个意思，银行的本金和利息平均分配到每个月的还款日。

大家都说房贷便宜，其实银行赚钱还挺奸商的，因为他们是以复利模式，按月复利的方式借钱给我们！(顺便问一下，为什么人们的存款利息不复利，因为低得可怜？)，好在银行给你的月供也给你复利，让人觉得有点安慰。所以这种模式不同于民间借贷高利贷所做的无息还款。

让我们言归正传。先说等额本息月供的计算公式，就是下面这个。

在…之中

y:表示月供，是“月”字的第一个拼音字母；

p:指本金。如果借100万30年，P是100万；

I:意思是月利息。如果你的商业贷款基准(4.9%)上浮10%，I = 4.9×(1+10%)-12 = 0.449167；

n:就是每月还款的次数。如果你贷款30年，一年12个月，每月还款数是360。

先说这个公式是怎么推导出来的。这里面用到了一个公式，等比数列求和公式(后面我会附上)。

我们假设S代表本金利息之和(即本金和利息)，P代表本金，Y代表抵押人每个月要偿还的等额月供。

那么，根据复利公式，银行要获得的本金和利息是

S=P×(1+i)n

抵押人还应对每月应偿还的等额月供支付利息，每月产生月供及月供复利。

第一个月y×(1+i)n-1

第二个月Y×(1+i)n-2

第3个月是y×(1+i)n-3。

第4个月是y×(1+i)n-4。

…

第n个月y×(1+i)0=y

这些月供、利息和总和也应该等于银行的本金和利息

s = y×(1+I)n-1+y×(1+I)n-2+y×(1+I)n-3+…+y×(1+I)2+y×(1+I)+y

=

PS。这里用的是等比例数列求和公式。

同时银行本息s = p× (1+I) n。

所以很容易得到等额本息的计算公式(月供计算中最难的一个):

2

平均资本

平均资本是指每月偿还本金是一样的，月供分两部分。每月偿还的本金是一样的，未还的本金加一个月的利息。

月供为y(每月递减)，月本金为p=P÷n，其中p为本金，n为月供期数。

第一个月，本金P，待还利息P×i，其中I为月利率，月供为P+P×I；

第二个月，本金为P，需还利息(P-p)×i，月供为P+(P-P)×I；

第三个月，本金为P，需还利息(P-2p)×i，月供为P+(P-2p)×I；

……

第n个月，本金为P，待还利息[P-(n-1)p]×i=p×i，月供为P+P×I；

所以平均资本的规则是，每个月的差额为p×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为p+P×i(其中p=P÷n，P为贷款本金总额，N为贷款月供次数，I为贷款月利率)，以后的月供将逐月等额递减，递减的金额为P×i。

三

月供应系数表的制作

因为平均资本的计算比较简单，第一个月的月供=p+P×i，月供减少P×i，所以月供系数表只需要做一万元贷款的等额本息，其余可以类推。比如贷款100万，就是贷款1万乘以100的系数。

只要在我们等额本息的计算公式中加上基准利率、浮动比例、贷款期限等10000元，就可以轻松计算出来。这里就不一一计算了。有兴趣的朋友可以用手机计算器自己算一下。

下面是我做的等额本息贷款系数表。可以直接用。

示例1:

客户从中国建设银行贷款一百万元等额本息，贷款期限30年，利率上浮10%。上表对应的系数是56.09，也就是说从建行贷款1万元是月供56.09元，贷款100万元是月供5609元。

如果我们应用这个公式

那么，p = 1,000,000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360，

经过计算，最终月供为y=5609.07元。所以上面提到的房贷月供等额本息计算系数表还是比较准确的。

示例2:

如果客户从中国建设银行平均资本贷100万，贷款期限30年，利率上浮10%。

他每月的报酬是:

第一个月的月供= 100万÷360+100万×4.9%×1.1÷12 = 7269.44元。

以后月供等额减少，差额= 1，000，000 ÷ 360× 4.9 %× 1.1 ÷ 12 = 12.48元。

也就是

首月月供:7269.44；

第二个月月供:7256.96；

第三个月月供:7244.48；

……

以此类推，依次递减12.48元。

四

平均资本和等额本息的优缺点

平均资本和等额本息各有千秋。前者利息少，但前期还款压力大。后者每月还款额固定，但利息较多，优点是每月还款压力较小。

五

要不要提前还款

其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！