以房养老后续

养老地产：如何实现老有所养且投有所收？

“老有所养，幼有所养”是社会和谐发展最基本的蓝图。随着中国人口出生率的下降和老龄化的加剧，未来的养老问题可能会成为社会需要高度关注的一个方面。而养老产业的重要板块——养老地产，似乎也进入了很多地产大鳄的转型方向。但总的来说，养老地产还处于一个不成熟的阶段，一个很尴尬的情况就是“能养老的不老，急需养老的没钱”。那么，中国养老地产如何实现其终极目标:老有所养，投资有回报？

事实上，目前的政策环境对养老地产的发展极为有利。统计显示，截至2017年，与养老产业发展相关的政策法规超过100项。近年来，随着我国逐步进入老龄化社会，养老产业的兴起，国家和各省市相继出台养老产业相关政策，仅2016年就达到20多项。各省市相继出台政策实施细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，满足老年人日益增长的养老需求。

有关人士认为，政策的密集实施无疑将对养老地产的发展起到积极的推动作用，政策环境总体利好。动员社会力量参与养老产业，鼓励养老产业的产业化和创新发展，鼓励养老地产开发模式和运营模式的创新，无疑是加快养老地产发展的催化剂。

房地产开发的传统模式是以销售为导向，销售是整个房地产开发的核心环节，其他所有环节都是围绕销售展开的。养老地产的核心环节是“服务”。养老是一套涉及品类多、分工细致复杂、体验感强的特殊服务品类。即使是不同年龄段的老人，对养老的需求也是不一样的。这类服务行业的特点是专业性强，资金回笼周期长。

房地产本身追求的是高周转、高利润，养老行业追求的是长期、细致的服务。在政策的限制下，养老地产无法入市销售，大量的资金沉淀与传统房地产行业产生冲突。

所以，目前虽然有很多房企已经进入或者准备进入养老地产市场，但是他们很难成为市场的主流，因为房企并不能真正专心于养老领域。

在养老地产领域，除了地产商，还有另外四大投资者:

首先是外资。养老产业在海外已经是一个成熟的市场。外资运营经验丰富，熟悉行业发展模式。中国巨大的市场对他们很有吸引力。

然后就是当地的养老运营机构，虽然起步晚，但是发展很快，也是轻资产战略，输出服务。缺点是其财力和品牌影响力尚有欠缺，不能成为决定性力量。

然后是政府和国企，国家队在养老地产领域很活跃，但主要介入的是公益性养老，市场化养老涉水不深；

最后，保险行业，保险行业和养老行业的契合度很高。目前国内已有8家主流保险公司进入养老地产行业，资本规模巨大。进入保险行业后，盈利模式成熟，他们是目前所有养老行业中最重要的玩家。可以说，五大投资主体以险资为首，其他四方相辅相成。在未来，我们还可能会看到五大实体在同一个养老项目的发展中出现。

真正的养老地产模式只有两种:

1.社区养老。

社区养老，简单用一句话来定义，就是指一体化养老体系的嵌入或投入。根据绝大多数老人居住的社区现状，现阶段社区养老如何调整？

(1)改善老人设施。

一般老人最依恋自己的根，住的时间最长的地方最依恋。但是，大多数家庭都是以家庭为基础的设施，不会有专门用于方便老人的设施。如果老人现在不能独立行走，需要轮椅，家里的门可能不够宽，老人过不去。老人需要推着轮椅在屋子里走来走去，交错的楼层和楼梯更加不方便。如果老人出了事，需要呼救，没有合适的急救设施。所以这些都要求养老地产在住房上从老年人的角度出发，既能保持原有的生活气息，又能有适合老年人服务特殊情况的设施。

(2)植入软系统

目前大部分孩子不可能把所有时间都用来照顾老人，所以肯定需要专业的照顾。如果家里老人不在病房，如果不在，你需要介绍一个机构为你导入专业的服务人员，把那些精通护理技术、职业道德、职业态度的专业、敏捷的专业人士导入你的家中。你付服务费，他帮你照顾老人。

(3)建立完整的养老保障体系。

老龄化的智能设施和智慧设施构成了养老的保障、便利和舒适。当一个家庭需要养老的时候，这些都可以整合嵌入到房子里。所以，这些未来的前景是，将会出现能够整合各类智能设施、人工智能、改造项目以及人才和服务标准输出的巨型服务公司，能够与养老地产一起提供最完善的养老服务体系。

2.养老社区。

今天说的是养老社区。如何定义养老社区？一句话，就是专业融合的社区形式，也就是说整个社区都是为老人而建的。这和社区养老不一样。社区养老就是把系统植入你家进行改造。这是直接量身定做的。整个社区都是老年人。集中养老是专业定制的。这是房地产开发商的亮点。

众所周知，在中国，大量的平台服务行业基本都被地产商占据。到目前为止，中国养老领域超过一半的事业是由房地产开发公司运营的。原因是它建了养老设施，养老领域投资最大的肯定是房地产。很少有行业的投资超过房地产的占用成本。

养老社区建立后，这些养老开发商率先承担了养老事业的整合与探索，所以今天我们重点关注养老社区。那么，养老社区要形成成功的生态，需要面对哪些维度？

(1)软硬件生态的建设

想想吧。如果养老设施一开始就被提上量身定做的日程，它能有多少良好的便利保障。比如老人无论晴天晒太阳还是阴天下雨，都可以无处藏身，可以到户外去。所以整个小区整天都要下雨，他可以走来走去，不会淋到雨。看看关心，你的需要被牵涉在内。老年人可以坐轮椅在整个小区内畅通无阻，所以所有这些通道，如出入走廊、出入系统、电梯等，都需要担架和轮椅的畅通，这在一般小区通常是不考虑的。

另外，房子窗户的设计要为老人量身定做。比如老人可能不喜欢落地窗，会头晕，没有安全感。但是如果窗户太高，他坐在轮椅上是看不到的，所以窗户的高度要根据他坐在轮椅上的高度来设计。一般情况下不会有这种细微的考虑，所以你需要人文关怀和人性关怀，需要用非常夸张的方式去关注点点滴滴的创造。

(2)营造轻松愉快的文化氛围。

硬件有了以后得有文化氛围，硬件你看你的适老设施、硬件、护理都有了，他得有个心情，他希望的是开放、轻松、不说教。因为现在说教太多了，老年人跟小孩子说教，现在反过来了是养老事业、养老组织和年轻人对老年人进行说教。不要搞说教了，如果真的有那个本事去学习，真的有那个上进心，年轻的时候什么事都搞定了，不用等到一把年纪来这里养老的时候还一本正经的在那说教，还要让他一天读八本书，还要让他去搞那种道德节 *** ，一天到晚搞这个东西，你就让他放松一点，他想找老伴你就给他供应老伴，你就让他去找。他想谈恋爱你就让他谈恋爱，他不结婚也可以，对不对。他想娱乐你就让他娱乐，只要合乎礼就可以了，你不应该营造教条的氛围。