上市十年,融创抓住了房地产调控赋予的跨越机遇,以并购开启规模扩张,从不到百亿销售额起步至即将跨过6000亿,从昔日30名之外的区域型房企跨入头部、连续三年稳居行业前四。
但如果仅仅将之视为一个冒险主义的成功故事,则忽略了融创对机会与风险的辩证思考。
孙宏斌行事果断,但骨子里崇尚理性、厌恶风险。
纵观融创多年来的扩张逻辑,他反复强调的是:地不要买贵。
一个战略家,既要能“疾如风”,还要懂得“徐如林”。
龙头房企具有更强的熨平周期能力,差别在于如何把握攻防的节奏感,是否对市场时机及应对策略有更细微精确的判断。
稳健增长利润释放当中国房地产进入16万亿规模的“新常态”,头部房企破除唯规模论、稳健增长已是共识。
2018年起,融创就开始致力于均衡、高质量增长,去年又进一步提出降低杠杆,强调综合竞争力,这在最近两年的财报中已有明显反应。
最新2020年中报显示,融创进一步持续释放利润,同时优化债务结构,经营节奏已进入内生增长、稳健发展的新阶段。
融创上市后一度埋头扩张规模,每年利润不过20亿-30亿之间。
但从2017年开始,稳居四强的融创进入释放利润周期:2017-2019年这三年,融创净利快速攀升,分别达到110亿、165亿、260亿元。
融创给投资者的分红回报也由此逐渐提升。
2020年上半年,融创业绩进一步稳步增长,营收达到773.4亿元,核心净利润达到130亿,股东净利同比增长6.5%至109.6亿元。
外界推算,融创到去年底的已售未结销售额约8000亿元,按照接近70%的权益比,11%左右的结算净利率估算,潜在的利润储备可达600亿元。
这些利润将在今年明年快速释放,成为融创业绩增长的坚实支撑。
庞大的高质量土储规模,是融创未来业绩增长最大的底气。
最近两、三年,融创确权的土储货值保持在三万亿元左右,还有万亿左右的旧改等潜在土储,土储规模几乎仅次于碧桂园。
这些土地超过80%位于一二线核心城市,超过60%是收并购获取,最新的平均成本仅4312元/平方米,将在未来源源不断为融创贡献利润。
值得关注的是,融创物业板块融创服务在8月初已经启动分拆上市。
作为2019年增长最快的大型物业公司,在物业股估值连续攀升的投资环境下,融创服务上市后有望成为当下最具价值的物业上市公司之一,有助于提升融创的估值和利润水平。
净负债率下降 严控土地新增与此同时,融创在账面现金高达1209亿、流动性充裕的前提下。
进一步兑现了调整负债结构、降杠杆的承诺。
今年上半年,融创有息负债总额稳步下降,净负债率从2018年起大幅下降的基础上,再次大幅下降了23个百分点。
受益于今年债务结构优化——提高银行负债比、提前偿还高成本信托等——融创上半年新增融资成本也显著下降了1.9个百分点。
降低净负债率,要在两端发力,一是靠提高净资产,二是靠严控土地新增。
融创的所有者权益稳步提升,最新数字较去年末增长了17.4%至1339亿元,股东权益970亿元,较去年末提升了16.7%,有效增厚了净资产,做大了净负债率的分母。
精准高效的土地投资,历来是融创的核心竞争力,这在过去几年波动的市场环境中屡被印证。
今年上半年,土地市场持续升温,部分房企上半年拿地金额就超过了去年全年,但融创却保持冷静,严控拿地节奏,仅新增了1730万平方米土地储备,对应货值2330亿元,同比大幅下降了64%。
一方面,融创认为现在土拍太贵,不是很好的拿地时间。
另一方面,融创在一二线市场已有充足的土地储备,足够两三年开发之需,并不急于拿地,可以耐心等待时机。
融创坚持自己的节奏,控制土地溢价水平,将投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上,在未来更加激烈、多变的市场中已经占据了先机。
不过,为保证可持续发展,融创还是要每年择优保证足够的新增土储。
这也意味着降低负债率的关键还是要靠加速销售去化和回款。
今年疫情影响了房企的销售节奏,但融创在5月份之后已迅速恢复了销售节奏,7月更是同比大幅增长27%,今年前七个月销售额2475.2亿元已与去年持平。
按照往年经验,下半年尤其是四季度才是融创发力的阶段,按照下半年6213亿元可售资源的储备,融创全年销售目标完成无虞。
融创的长期机会逻辑一个优秀的猎手放慢了脚步,并不意味着放弃了对机会的捕捉。
孙宏斌的商业哲学充满辩证法,擅长“危”中见机。
当整个行业为前景焦虑时,融创的多元化布局已瞄准长远。
融创的选择与其他龙头房企不同。
恒大的新航道是造车,碧桂园的新增长点是机器人和现代农业,选择的均是适合自己的“海量”需求市场。
产品基因更强的融创则聚焦文旅和文娱,一个朴素又合乎逻辑的理由是:无论是文旅还是文娱,本质都是迎合消费升级,美好生活的精品产品打造,与擅长打造精品住宅的融创殊途同归。
2019年初,融创升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”。
围绕这一逻辑,融创基于地产主业做出延展,搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团。
随着布局全国的多个文旅、会议会展、医疗康养等“地产+”产业项目陆续营业,融创以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个强大产业集群在全国快速建立。
值得一提的是,疫情后文旅消费迅速转向国内的趋势,对融创文旅将是重大利好。
今年上半年,融创文旅收入受到疫情影响,但此后已迅速回归正常、逐月上升,截至8月25日数据,单月收入超过5亿元。
越来越复杂的产业、金融环境,让房企对前景的判断更为艰难。
站在上市十年的新起点上,融创坚持自己的节奏,以变应万变也许正是最佳策略。
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