可用土地使用权的评估程序有哪些

一、什么是土地使用权评估? 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、 抵押 、投资的权利。 土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。 二、程序： 土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。 评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立 委托合同 书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作第二步是评估工作。 1、收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。 2、现场勘查：地块的面积、形状和坡度地质水文条件地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。 3、分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。 4、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)。 5、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表。 6、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等。 7、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等。 8、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等。 9、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平。 10、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的 征地 水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况。 11、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

现阶段在我国，所有的土地都是实行的是土地国有制，那么在企业和个人申请使用权时，也是要先进行 土地使用权 的评估，那么土地使用权如何评估呢?按照规定会对评估土地进行产权的确认，如果在产权方面没有异议，将会根据土地所在地的自然条件和经济条件来制定最终的价格。 一、土地使用权的评估程序有哪些? 1、明确土地使用权评估的有关事项，包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等? 2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表? 3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等? 4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等? 5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等? 6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平? 7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的 征地 水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况? 8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价 二、评估原则 1.合法公正的原则 土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的 法规 和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。 2.有利于开发利用的原则 土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。 3.区别对待 土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如 上海 的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。 4.最大使用效益的原则 同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。 企业和个人在向国家申请土地使用权时，对土地的使用价格和土地周边的配套设施都十分看重，所以土地使用权的评估工作变的尤为重要，同时也要让评估工作做到公平公正公开，确保每位公民的权益。

土地适宜性：

土地适宜性是土地在一定条件下对不同用途的适宜程度。可分为现有条件下的适宜性和经过改良后的潜在适宜性两种。

土地按其适宜的广泛程度，有多宜性和单宜性之分。多宜性是指某一块土地同时适用于农业、林业、旅游业等多项用途；单宜性是指该土地只适于某特定用途，如陡坡地仅适于发展林业，水域仅适于发展渔业等。

由于每块地有不同等级的质量，因此在满足同一的用途上，还有高度适宜、中等适宜、勉强适宜或不适宜的程度差别。

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