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专家解读《大连市物业管理条例》 未交物业费将限制业主公共管理权

千呼万唤，《大连市物业管理条例》将于2019年6月1日起施行。专家对《大连市物业管理条例》的具体细化规定、创新点等作出详细的解读。

根据国务院《物业管理条例》，我市于2009年出台了《大连市实施〈物业管理条例〉办法》。但是，随着住房制度改革的深化和城市化进程的加快，我市物业管理发展不平衡不充分的问题不断凸显，有关物业管理的投诉成为社会关注的热点。主要表现为：物业管理体制机制不健全，缺少顺应简政放权需要、加强事中事后监管的制度支撑，物业管理工作重心向街道和乡镇下移不到位，业主大会、业主委员会成立难、运行难以及监督机制不健全，物业服务质价不符和收费难等。因此，社会各界对物业管理立法的呼声很高。

为了适应新的发展阶段的需求，2017年辽宁省人民代表大会常务委员会重新修订了《辽宁省物业管理条例》，2018年国务院重新修订了《物业管理条例》。出台一部符合我市实际、更具针对性和可 *** 作性的物业管理地方性法规更是势在必行。

千呼万唤，《大连市物业管理条例》(下称“《条例》”)经2018年12月27日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第七次会议表决通过，2019年3月30日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准，将于2019年6月1日起施行。

《条例》共七章七十五条，立足我市物业管理工作的实际和特点，分别对物业管理区域与前期物业管理、业主、业主大会及业主委员会、物业服务与物业使用维护、监督管理以及法律责任等做出明确规定，突出了“一个推进，两个强化，三个确立，四个细化”， 即：推进了“智慧物业”的建设;强化了齐抓共管的物业管理监管体制和公开透明的公示制度;确立了物业服务收费机制和原则、物业服务企业信用管理和评价制度、业主委员会履职培训制度;细化了前期物业服务合同的内容，业主大会、业主委员会组建和运行规定，物业承接查验的条件，物业管理区域内的禁止性行为等。

下面我们将对《大连市物业管理条例》的具体细化规定、创新点等作出详细的解读。

一、总则部分

总则部分共有九条，对《条例》的立法目的以及立法原则、立法依据、效力范围等作出明确的阐述，创新点在于：

1、进一步明确物业行业协会的职责，为建立完善的物业服务体制打下行业根基。

《条例》第七条结合《辽宁省物业管理条例》第七条以及《大连市实施物业管理条例>办法》第四条关于行业协会的规定，明确行业协会的职责包括以下几个方面：制定行业服务标准，建立和完善行业诚信和自律机制，开展物业服务从业人员职业道德教育和专业培训，加强业务指导，调解物业服务企业之间的纠纷，协助物业主管部门做好信用信息管理，维护物业服务企业的合法权益。

2、提出“智慧物业”概念，将信息化智能化技术与物业服务相结合的概念上升至法律层面，为物业服务企业的管理做出指导性意见。

《条例》第八条规定“推进智慧物业建设。鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术，提升物业服务质量和管理水平，方便业主参与公共事务、开展协商活动”，这一规定，将信息时代的发展特点与物业管理的结合上升至法律层面，旨在促进物业服务企业管理的信息化、无纸化、智能化，为物业服务企业不断改善物业管理与服务做出指导性意见。

二、物业管理区域与前期物业管理

1、明确细化《前期物业服务协议》的具体条款，为规范建设单位的条款设置提供法律依据，明确规定《前期物业服务协议》应当作为商品房买卖合同的附件。

《前期物业服务协议》系建设单位与依法选聘的物业服务企业对新建物业实施前期物业管理的依据，在未成立业主大会或业主委员会阶段，对于小区的物业管理、业主各项权利的维护、物业公司的职责等有着重大的意义。

《条例》第十三条明确规定《前期物业服务协议》应当包括以下条款：

(一)物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项;

(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

(三)调整物业服务收费的约定;

(四)物业服务质量的评估方式;

(五)物业服务用房的面积和位置;

(六)共用设施设备清册;

(七)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算及分配办法;

(八)违约责任及合同解除的条件;

(九)合同期限;

(十)与前期物业服务有关的其他事项。

2、明确规定新建物业交付使用前应当具备的条件，并且规定建设单位应当与物业服务企业签订《承接查验协议》作为《前期物业服务合同》的补充协议，未经查验合格的，物业服务企业不得承接。并进一步明确新建物业的交接公告时间不得少于七日。

《条例》第十四条规定承接查验的物业应当系查验的设施设备均合格或取得许可文件或资料完整齐全或符合规划要求的，未经查验或查验不合格的，物业服务企业不得承接。查验的内容包括：

(1)建设工程竣工验收合格情况，规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件以及备案情况;

(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用设施设备按照规划设计准许使用情况，供水、供电、供气、供热是否已安装独立合格的计量表具情况;

(3)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书情况;

(4)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全情况;

(5)车位、车库和物业服务用房等公共配套设施符合规划设计要求、满足功能使用情况;

(6)住宅小区分期交付的，交付的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;交付区域内道路、绿地等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求情况;

(7)住宅小区整体交付时，教育、邮政、文化体育、医疗卫生、环境卫生、社区服务等公共服务设施按照规划要求设计建成情况;

三、业主、业主大会及业主委员会

1、进一步贯彻权利义务相统一原则，对于违反《物业管理条例》规定的业主，限制其投票权、表决权等公共管理权。

《条例》第十七条规定，对于拒不按照物业服务合同约定支付物业服务费;拒不交纳住宅专项维修资金;拒不执行业主大会、业主委员会依法作出的决议、决定的业主，业主大会可以在管理规约以及业主大会议事规则中限制其行使公共管理权。

该规定类似于《公司法》中对于拒绝履行股东出资义务、抽逃出资的股东权利的限制，系权利义务相统一原则的贯彻与落实，迫使业主更加积极的履行自身义务。

2、《条例》第二十三条增加一种应当召开业主大会临时会议的情形，即“业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一但尚未超过半数且无候补委员递补的”。

3、《条例》第二十四条明确召开业主大会应当通知的事项、人员以及通知的时间，并且进一步加强街道办事处、居民自治组织对于业主大会的参与程度。

召开业主大会会议，应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果(含业主未参与表决情形)等于会议召开十五日前通知全体业主。住宅物业管理区域内的业主委员会组织召开业主大会会议，应当及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会。

4、完善投票机制，提倡决策方式多样化，积极推进决策电子投票系统的建设。

《条例》第二十六条规定，对于未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。市人民政府应当逐步推进业主决策电子投票系统的建设。

5、《条例》在《辽宁省物业管理条例》的基础上，增加一项业主委员会的职责，与业主委员会的禁止的三项行为。明确要求业主委员会建立规范的财务管理制度与印章使用监督管理制度，并对违反规定使用印章的业委会作出处罚性规定，进而保证物业管理的制度化、规范化。

《条例》第三十一条将“整理、保存物业相关图纸、档案以及业主大会、业主委员会会议记录等资料”的职责归为业主委员会负责，并在第三十二条明确规定，业主委员会不得阻挠业主委员会履行职责;不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料;不得违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

《条例》第三十四条规定“业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、公共收益应当按照财务要求分别建账管理”，第三十七条规定“ 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用监督管理制度。擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主。”

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