未办理土地使用权证的地块 转让时涉及到哪些税收问题

本文主要介绍了土地使用权证、未办理土地使用权证转让土地税收政策等一系列相关内容，并提供专业律师免费法律解答，希望对他们有所帮助。

本文主要介绍了 土地使用权证 、未办理 土地使用权证 转让土地税收政策等一系列相关内容，并提供专业律师免费法律解答，希望对他们有所帮助。

未办理土地使用权证转让土地税收政策

根据我国税法，尺猜土地使用权转让涉及营业税、土地增值税、契税、印花税等。一些单位和个人为了逃避上述税款，在转让、抵押或置换土地时往往会采取隐形的方式，不办理土地使用权属证书变更登记手续，或者对未取得土地使用权属证书的土地进行转让、抵押或置换。针对此种情况，国家税务总局于近日出台了国税函[2007]645号文《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》。文件规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。正确理解该文件的精神，笔者以为需要准确把握以下几个问题：

一、该文件是国家进一步加强土地市场税收征管的重大举措之一。近年来，国家税务总局针对土地市场的税收征管出台或修订了若干法规。2006年12月国务院颁布了第483号令，从2007年1月1日起施行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，提高了土地使用税税额幅度，并将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围2006年12月又出台了国税发[2006]187号文《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步规范和加强房地产开发企业土地增值税的清算管理2006年11月颁布的财税[2006]162号文《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》，首次明确土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，而在此之前根据已经执行了十多年的国税发[1991]第155号《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》，土地使用权出让、转让书据(合同)，不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。土地使用税方面，财税[2006]56号《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》就曾规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。在国税函[2007]645号文《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》颁布之前，国税函〔2007〕629号文《国家税务总局关于取消部分地方税行政审批项目的通知》还规定，取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。因此，我们可以认为，没庆国税函[2007]645号文《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》，是国家为促进合理开发利用土地，运用税收杠杆加强和规范土地市场管理的一系列重大宏观调控政策之一，也是国家继规范土地增值税清算、修订土地使用税条例后，将加强土地市场税收管理的着力点由使枯困握用环节转向了土地转让环节。

二、集体所有的土地转让是否应该缴纳相关税收? 近年来，随着城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用价值和资产价值越来越显现，交易活动也越来越频繁。根据有关法律规定，集体所有的土地，除了一些特定情况，如符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分，除这几种情况外，一般不得出让、转让或者出租。集体所有的土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行出让、转让。然而现实的情况是，一方面，集体所有土地的转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要，另一方面，大部分集体所有土地的转移并不符合法律规定可以转移的情形，同时也未履行相关的法律程序。集体所有的土地不具有国有土地使用权证，也不是营业税、土地增值税、契税和征税对象，上述税种一般只以国有土地使用权为征收对象。对自行转让集体所有的土地，转让者没有取得该土地的使用权属证书，也不可能与对方当事人办理土地使用权属证书变更登记手续，那么对此是否也应该如国税函[2007]645号文规定的那样，如果发生土地的实质转让、抵押或置换并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收呢?应该说，集体所有土地的自行转让，从形式上看是符合国税函[2007]645号文征税的条件，但是集体所有土地的自行转让本身就是一种违法行为，违法行为应交有关部门进行处理，而不应存在纳税的问题。但是目前已有不少地方规定，对集体所有土地的转移参照国有土地使用权的转移征收相关税收。对集体所有土地自行转让这种本身就属违法的行为，到底应如何进行税收征收管理，笔者认为是需要进一步加以明确的，以免引起税收征管上的混乱。

三、土地使用者抵押土地，是否应该缴纳相关税收? 土地使用权的抵押是抵押人以不转移占有的土地使用权方式作为按期履行债务的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为。土地使用权抵押也是国税函[2007]645号文规定的虽未办理土地使用权属变更，但应缴纳有关税收的行为之一，那么是否抵押人在以土地使用权设为抵押物时就产生相应的纳税义务呢?我们知道，在所担保的债务到期之前，抵押人实际上仍对设为抵押物的土地享有占有、使用、收益的权利，土地使用权属并未发生转移行为，在抵押期间，抵押人也并因未将土地使用权设为抵押物而取得相应的经济利益，因而抵押人将土地使用权设为抵押物的行为，并不是国税函[2007]645号文所说的土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收的情形。只有在抵押期满后，如果债务人不能如期清偿债务，而以作为抵押物的土地使用权清偿债务时，抵押的土地使用权被债权人实质性依法取得，抵押人实际上也取得相应的经济利益——债务清偿或债务减少，这个时候无论是否办理土地使用权属变更，都是国税函[2007]645号文所说的土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳相关税收的情形。

四、国税函[2007]645号文的颁布， 是否意味着与土地使用权转移相关的营业税、土地增值税优惠政策的失效? 根据财税[2002] 191号文《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》也规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税(根据财税[2006]21号文《关于土地增值税若干问题的通知》，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再适用48号文暂免征收土地增值税的规定)。上述政策实际上也经常被一些纳税筹划方案所运用，即利用投资或股权转让合法地免征营业税和土地增值税。有观点认为，以土地使用权作为投资，无论双方当事人是否办理了土地使用权属证书变更登记手续，相关的投资合同都证明土地使用权已实质性转移，并且双方都获得了相应的经济利益，因而根据国税函[2007]645号文，有关当事方应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收，也就是说上述税收优惠政策应该随着国税函[2007]645号文的实施而失效。但是，实际上当投资者以土地使用权作为投资的资产时，投资方和被投资方一般会在产权管理部门办理产权转移手续的，而国税函[2007]645号文所要规范的主要是未办理土地使用权证而转让土地的有关税收问题，因而以土地使用权作为投资并不是该文所要规范的行为，再者上述政策是国家对投资行为在税收政策上的鼓励，如果要取消这些优惠政策，应该有专门性的文件，国税函[2007]645号文在强化土地市场税收征收管理的同时，不可能也没有效力取消其他税收优惠政策。

1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。雀吵

2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理

根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。

3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理

《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第型森规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。……

根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。

4、房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产卜岁亩开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。

5、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？

房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。

6、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？

房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入确定

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

8、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？

纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。

10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理

根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。

11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。

12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？

房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。

13、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。

14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。

根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”

15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”

如《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》(苏地税发[2007]75号)规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。

17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。

房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。

18、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。

19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？

房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。

20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。、

22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

23、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发[2009]72号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。

24、已核定项目如何适用核定征收率？

已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。

25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。

26、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？

房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。

27、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

清算时未售部分预征的税款不得扣除。

未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。

28、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？

1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；

2）土地管理部门划拨土地的批准文件；

3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；

4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；

5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；

6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份z号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；

7）主管地税机关要求提供的其他资料。

29、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？

房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。

30、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理

据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。

例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。

31、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。

公安派出所出具户籍信息证明工作规范

（试行）

第一条 为规范本省公安派出所出具户籍信息证明工作，保障公民合法权益，切实做到严格、公正、文明执法，根据有关法律法规及其他相关规定，制定本规范。

第二条 公安派出所应当以实际掌握的情况为依据，坚持维护社会公共利益和尊重公民个人隐私相结合，依据申请人的申请规范出具户籍信息证明。

第三条 本规范所称申请人分为单位申请人和公民申请人。

单位申请人是指因履行职责需要的政府有关部门和公证机构。

公民申请人是指被证明对象本人，无民事行为能力或者限制民事行为能力的被证明对象的监护人。

被证明对象本人可以委托配偶或者直系亲属办理。

第四条 申请人需要公安派出所出具户籍信息证明的，应当向被证明对象户口登记地公安派出所提出书面申请，并提交相关证明材料。

申请提交的相关证明材料应当是原件，原件不能留存公安机关的，同时提交复印件。

第五条 行政执法机关、司法机关因调查办案需要公安派出所出具相关户籍信息证明的，不列入本规范证明范围。

第六条 公安派出所可以出具以下户籍信息证明：

（一）姓名、性别、民族、出生日期、公民身份号码登记项目信息变更更正前的信息；

（二）曾经同户人员间登记的家庭关系；

（三）户口注销情况；

（四）户口迁移情况。

第七条 以下内容的证明，公安派出所不予出具：

（一）未落户证明；

（二）死亡证明（非正常死亡除外）；

（三）健在证明；

（四）实际居住地证明；

（五）同一人身份认定证明；

（六）除姓名、性别、民族、出生日期、公民身份号码外，其他户口登记项目信息变更更正证明。

第八条 居民户口簿和居民身份z是证明公民身份的法定证件，公民在从事需要证明身份的有关活动时，应当出示居民户口簿和居民身份z。公安派出所不再对居民户口簿、居民身份z记载信息出具证明。

申请人因居民户口簿、居民身份z遗失或者记载信息与公民实际情况不一致，申请出具户籍轿伍信息证明的，公安派出所不予受理，应当按照有关规定为申请人办理补办或者变更更正手续。

第九条 公安派出所对本省有关部门在办理交通事故、工伤事项赔偿，交纳社会保险，落实计划生育政策，购买家电申请补贴等事项过程中，需要认定当事人当前户口性质的，应当告知申请人根据当事人户口登记信息认定，不予出具当事人户口性质证明。对外省单位申请人要求出具户口性质证明的，公安派出所可以出具户口性质取消前被证明对象户口性质证明。

对公民申请人在办理相关事项时需要认定户口性质取消前本人户口性质的，公安派出所可以据实出具。

第十条 单位申请人申请出具户籍信息证明的，应当提交以下材料：

（一）单位介绍信；

（二）单位工作人员有效身份z件；

（三）需好薯要了解被证明对象户籍信息的原因说明。

公安机关出入境管理、车辆管理等部门需要了解当事人相关户籍信息的，应当查询人口信息管理系统；对有疑问的，可以向公安派出所进行内部核查，不得要求当事人提供户籍信息证明。

第十一条 公民申请人申请出具户籍信息证明的，应当提交以下材料：

（一）申请人居民身份z；

（二）申请人需要出具户籍信息证明的原因说明。

委托他人办理的，还应当提交委托书、委托人和受托人居民户口簿。

公民申请人为监护人的，还应当提交监护人和被监护人居民户口簿。

第十二条 公安派出所对申请人提交的相关证明材料，应当认真审核，按照以下规定办理：

（一）符合本规范规定情形，手续齐全的，予以受理；

（二）符合本规范规定情形，手续不全的，告知应当补充的材料；

（三）对不符合本规范规定情形或者申请人资格不符的，不予受理。

第十三条 公安派出所对闭袜或受理的申请事项，应当认真核查，按照省公安厅规定的格式出具户籍信息证明。

公安派出所出具户籍信息证明应当报经所领导审核批准，对外出具的户籍信息证明，应当盖公安派出所户口专用章。

第十四条 公安派出所对受理的申请事项，能够当场办理的，应当当场办理；不能当场办理的，应当在3个工作日内办结。

第十五条 公安派出所出具户籍信息证明的相关材料，应当整理形成档案，永久保存、妥善保管、规范使用。

第十六条 申请人采用编造虚假事实、隐瞒真相、提供虚假证明材料、冒用他人身份等手段申请出具证明，经查证属实的，由公安机关进行教育或者撤销相应证明；构成违反治安管理行为的，依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十七条 公安派出所及其民警在出具户籍信息证明工作中存在违规行为的，视情追究单位和有关人员责任。

第十八条 公安派出所及其民警弄虚作假或编造、篡改原始户籍登记信息出具虚假户籍信息证明的，追究当事民警和单位领导行政责任；造成严重后果的，追究有关人员的法律责任。

第十九条 各级公安机关治安（户政）部门是公安派出所出具户籍信息证明工作的业务主管部门。

第二十条 本规范自2010年4月1日起施行。

---