有哪些好用的营销软件？

题主的意思是除了常用的QQ，微信，微博之外营销软件，依我之见，营销软件在国内大大小小的我就见了上千个以上，营销软件也分为很多种类型，使用也有所不一样。有社群营销软件、社交媒体营销软件、搜索引擎营销软件、邮件营销软件、活动营销软件、电话营销软件、H5网页营销软件、电商营销软件等等。

由于营销软件按实际效果，每个人用起来觉得肯定不一样，这里每个我就列出一个代表性的吧，希望对你有帮助，仅供参考。

H5营销场景制作工具：易传单

易传单是一个H5页面电子传单制作工具，主打五分钟创建电子传单，提供移动社交营销工具。应用场景有产品推广、活动邀约、品牌宣传、统计问卷、 游戏 互动、求职招聘等。

推荐指数：

电话效果的营销应用软件：离线宝

离线宝是百度推出的一款客户来电分析工具。能够帮助客户追踪从在线营销到离线咨询的转化效果，为客户优化广告投放提供数据支持。支持网页回呼、400增值、媒体追踪、短信营销等功能服务。

推荐指数：

跨境电商营销工具：旺销王

旺销王是一款跨境电商营销工具，目前支持速卖通、敦煌、Wish等平台，集刊登、本地产品、批量编辑、水印、批量采集、搬家、产品诊断、店铺诊断于一体的整体解决方案，以及详情模板、排名监控、黑名单共享、自动评价、橱窗推荐、自动降价功能等。

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互动营销工具：凡科互动

推荐指数：

电子邮件营销活动软件：EmailCar

EmailCar是基于网页的用于执行和管理专业的电子邮件营销活动平台，可以管理你的邮件数据和编辑邮件内容并完成投递和统计分析。提供集成化邮件投递服务、全网营销、自动化营销、数据清洗、开放API、独立投递系统等。客户有星巴克、宝马、日产、中国邮政等。

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SEM营销优化工具：九枝兰

九枝兰是一站式的网络营销SaaS，它的SEM自动化营销工具帮助企业优化投放效果、调词竞价、分析账户数据。通过把高级优化师的日常工作流程变成自动分析执行的优化算法，根据每个关键词对转化的贡献确定优化目标，助企业实现少投入多转化的目的。它能追踪每个关键词点击带来的访问，跟踪访客的点击、浏览与转化行为，将关键词与访客行为关联、将效果归因到关键词。

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社群营销管理工具：微友助手

微友助手是一款定位为社群营销管理工具。产品帮助管理员完成微群用户数据统计、群消息自动回复、聊天机器人互动聊天、批量管理群成员、批量踢人等 *** 作，全面快捷地解决微信群管理难、信息杂、时间跨度长的痛点，提升社群活跃度及效率。

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基于语义精准识别的智能短信工具：信析宝

信析宝是基于语义精准识别的智能短信平台，产品包含短信公众号、情景d窗、丰富气泡，智能卡夹等，企业可通过短信公众号和气泡短信为用户提供营销服务。客户有华为、三星、魅族等。

推荐指数：

以上，算是不错的营销软件了，

作为销售，最重要的就是客户，找客户、约客户、谈客户、维护客户，这是一个反复循环的过程，其中有太多的数据、信息是难以处理的，而直面 科技 就是针对于贷款中介在业务进行前、过程中、成单的需求问题打造了一套线上营销系统。

业务前期：获客

系统自带素材库，包含：海报、推文、H5。

①经纪人自由选择合适的海报点击生成，系统会为经纪人匹配上个人专属的二维码

②定期发布更新行业相关资讯的推文，可附上经纪人的个人名片

③H5以更加直观明了的形式展现产品优势

④经纪人通过转发分享到社交平台或指定人群，客户既可通过扫码直接申请贷款，还可通过名片一键联系经纪人。

业务中期：流程

销售人员加入系统，可免费使用系统提供的辅助工具。

①例如房屋中介，在线评估房屋价值，对接成都80%的银行和专业评估公司，支持预评、正评下载，评估师在线交流，协调价格

②企业销售，实时传递项目进展

③例如贷款中介，远程查征信，提供身份z资料即可

业务后期：管理

采取移动端+PC端结合方式。

①多端协同进行“人员、业务、渠道、推广、素材、客户数据...”等的在线集中化管理

②将客户数据形成资料库，客户信息长久保存并且可以快速查找，不会再有信息不齐全、对不上等问题

③客户资料信息都储存于阿里云，有太平洋保险为客户信息保驾护航，避免客户信息缺失，客户资源流失。

虽然不知道题主是做什么行业的，但是还是给题主推荐一款“附近客”智能营销设备，这是一款通过大数据和云计算、模拟信号匹配出来的周边1.8公里范围内客户的资料，可以通过一些营销渠道进行推广。

我的一个朋友，做房地产的，以前的房地产好做，慢慢的越来越难做，现在的竞争力是如此之强。

所以也有很多企业经营不善面临倒闭，企业面临的问题无非是：获客难、成本高、人工效率低。

如何解决呢？“附近客”就是为解决这些问题而诞生的。

我的朋友自从用了“附近客”营销软件之后，基本每个星期都有好几个意向客户；做了1个月整整卖掉了10套房。但这只是前期的，他觉得这个设备在市场的需求量是比较高的，所以就想做代理；

做了半年的代理，光靠卖软件，月收入都有50万左右了；车子房子全买了，并且已经创立了属于自己的公司。

一年之后，把仅仅只有几个人的小公司发展成了大公司，而现在的收入至少都有80万左右了，底下还有好几十家小代理，不工作也能赚到钱。

这款营销软件呢，不仅仅适用于房产行业，而且金融、美容、健身、汽修等行业极为适合。

想了解的话？可以在淘宝搜索“附近客”即可！！！

附近客APP是可以通过大数据的储存和云计算的技术，直接可以把周边1到2公里范围的全部的客户信息的，并且可以随时进行移动匹配客户信息

营销技巧需要对客户心理、产品专业知识、 社会 常识、表达能力以及沟通能力等的掌控运用。

这种工作是需要花的时间长以及十分繁琐。可以利用工具来帮助自己做好营销策略，我推荐你用“里德助手”，它可以进行1000人以上的群发功，能自行设置验证信息，加人时间间隔，加人起始位置，真实模拟人工 *** 作，实现快速爆粉，做到线上引流的效果。

正版大数据智能笔记本是一整套的系统，系统不断升级，软件不断更新，修复。里面的数据都是最新的，精准的。 目前只有一家是与阿里云合作的，公司自建云服务平台系统。只为更好的做好售后，做客户能看的见，摸得着的售后一定不要买到破解版。官微：wu 0804 626 可以帮助你完成智能化的 *** 作，摒弃传统的业务员跑市场，搜集信息，手动加人，手动营销等等，帮你实现自动化的. 我们这个鹰眼智客大数据营销系统能够帮你采集到全国各地各个行业的经销商，批发商，门店老板信息，不用业务员下去跑市场，浪费时间，只需要输入一个关键词，你需要的信息就能快速的出现在你的面前！然后进行后续营销！

看到这种找软件的小白，就像看到6年前的自己，呵呵，超级 搞笑 ，超级傻！

通过我多年的推广经验，直接告诉那些新手小白，答案就是：找精客户的软件，统统都是假的！

至于信不信，是否能听进去，随便你们了，反正钱不是我的，被割你们也活该。原理很简单的，在以前，7.8年前吧，确实是有这种软件的存在，但是现在早就灭亡了。

以前那些软件，说白了就是，通过无限制地去添加好友，或者站街，又或者是群发信息的脚本而已，在当年腾讯那些公司，制度不够完善的时候钻点小漏洞而已。

别人大公司在平台初期，对一些小细节没抓得那么紧，睁一只眼闭一只眼罢了，当平台成熟以后，规则会越来越完善，基本就没你什么事了。

所以说，现在但凡还在找那种什么：获客软件的，群发脚本的，号称能引流来精准客户的，你们就醒醒吧，这些全部都是套路，知道吗？

如果有那么好的软件，那些大公司，那些批发商，为什么不去买？人家几百人的大团队，为什么还去投放付费广告？他们真的人钱多吗？

还是说，你以为就你聪明，就你会找软件？ 人家大公司的人，搞互联网十几年的人，没有你这个小白聪明？人家不会搜关键词？呵呵 其实真正傻的人是你，否者你现在就是有钱人了，懂吗？

如果你对于没有精准客户，不知道怎么入手的，多看看贵师兄往期的分享，相信一定会给你带来不一样的惊喜，谢谢！

加推是一家数字化营销的技术提供商，成立第一天起始终致力于加速企业推广获客。加推完全独立研发了智能名片、人脉商城、智能公文包、智能物料、智能文件夹、私域流量池等超过110个推广组件，上万家企业通过加推成功打造推广中台，并让Marketing团队和销售团队协同作战，高效推广。4年时间，加推聚焦于高端零售、 科技 、医疗、教育、房产、 汽车 、家居等行业，并服务了腾讯、宝马、京东、爱尔眼科、招商证券等超过3万家客户。

现在企业所用的市场营销软件主要是将客户、业务、产品、方案集中于一体化的软件应用。好用的营销软件可以将软件与企业管理的思想相结合，通过软件对企业组织、人员、业务、流程等集中管理，从而为企业提供支撑，针对不同的客户群体以及业务范畴有针对性的管理，帮助企业从人事、企业、业务等多个层面进行管理。

c2p工业云营销管理软件可以在业务处理、用户体验等多个方面考虑客户的需求，规范化包括业务规范化、流程规范化、管理规范化、数据规范化等多个层面，自动控制企业业务。创建自动化和有针对性的市场营销活动自动化您的工作流程并扩展您的业务。通过在特定时间发送特定电子邮件来自动化您的工作流。自动执行上下文 *** 作，例如更新记录。

除了常规的市场营销相关的软件，还有一种好用的软件值得推荐。

它就是客户数据中台

客户数据中台就是帮助营销人员来收集有关客户的数据并将其汇整到单个数据库的平台，该数据库与公司所使用的其他营销系统和平台集成在一起并易于访问。

客户数据中台能做什么？

1、打破数据空间的局限，构架起数据的桥梁

企业内部数据很多，通常分散在各地，再加上每个部分对于数据运用的场景不同，因此难免会造成数据在空间与时间的局限，客户数据中台能够帮助企业架起数据桥梁，提高企业在数据上的利用率。

2、整合资源，节约成本

数据中台除了构架其数据的桥梁之外，还能根据客户的相关数据形成完整客户画像，以细分市场和受众群体，企业可以对症下药，节省营销成本。

3、实时分析，统筹全局

持此之外，客户数据中台可以根据企业营销情况给出不同的分析报表，便于管理者对企业营销情况的实时掌握，统筹全局。

百数专注于数据中台的搭建，在电商、医疗、零售行业都有着丰富的经验，这种经验沉淀到企业数据中台搭建中，主要从几个方面帮助企业进行搭建。

常用的网站推广工具和资源包括：搜索引擎、分类目录、电子邮件、网站链接、在线黄页和分类广告、信息发布、论坛、博客网站、网络实名/通用网址、电子书、免费软件、即时信息、网络广告媒体、传统推广渠道等。网站推广方法就是对这些常规网站推广工具和资源的有效利用。

常规网站推广方法

八种基本方法网站推广的实施是通过各种具体的方法来实现的，所有的网站推广方法实际上都是对网站推广工具和资源的合理利用。根据可以利用的常用的网站推广工具和资源，相应地，可以将网站推广的基本方法也可以归纳为八种：搜索引擎推广方法、电子邮件推广方法、资源合作推广方法、信息发布推广方法、病毒性营销方法、bbs宣传方法、网络广告推广方法、综合网站推广方法。

1.搜索引擎推广方法

搜索引擎推广是指利用搜索引擎、分类目录等具有在线检索信息功能的网络工具进行网站推广的方法。搜索引擎推广的形式也相应地有基于搜索引擎的方法和基于分类目录的方法，前者包括搜索引擎优化、关键词广告、竞价排名、固定排名、基于内容定位的广告等多种形式，而后者则主要是在分类目录合适的类别中进行网站登录。随着搜索引擎形式的进一步发展变化，也出现了其他一些形式的搜索引擎，不过大都是以这两种形式为基础。

搜索引擎推广的方法又可以分为多种不同的形式，常见的有：登录免费分类目录、登录付费分类目录、搜索引擎优化、关键词广告、关键词竞价排名、网页内容定位广告等。

从目前的发展趋势来看，搜索引擎在网络营销中的地位依然重要，并且受到越来越多企业的认可，搜索引擎营销的方式也在不断发展演变，因此应根据环境的变化选择搜索引擎营销的合适方式。

2.电子邮件推广方法

广告邮件目前大多都成了垃圾邮件，这主要的原因是因为邮件地址选择，邮件设计等原因。广告邮件要设计的让人喜欢，发给不讨厌它的人，很不容易。

1.标题建议：吸引人、简单明了。不要欺骗人。

2.内容建议：采用HTML格式比较好，另外排版一定要清晰。

不过，广告邮件群发如果搞好了，其效果却是也非常有效，而且成本不高，目前，在国内。200快钱就可以买到群发软件带1亿个邮件地址。另外可以在自己的网站加入邮件列表功能，可以让网友订阅自己的电子杂志，然后在电子杂志种融入病毒式营销的相关策略。可以取得很好的效果。

注：广告邮件，且勿盲目的乱发，否则可能会取得相反的效果。

3.资源合作推广方法

友情链接可以给一个网站带来稳定的客流。另外还有助于网站在GOOGLE等搜索引擎种的排名。

友情连接最好能连接一些流量比自己高的，有知名度的网站。再次是和自己内容互补的网站。然后再是同类网站，同类网站要保证自己网站的内容质量要有特点，并且可以吸引人，要不然不如不连同类网站。

网站不要但求美观，特别试商业网站，一定要实用第一，技术美观等次之。

4.信息发布推广方法

将有关的网站推广信息发布在其他潜在用户可能访问的网站上，利用用户在这些网站获取信息的机会实现网站推广的目的，适用于这些信息发布的网站包括在线黄页、分类广告、论坛、博客网站、供求信息平台、行业网站等。信息发布是免费网站推广的常用方法之一。

5.病毒性营销方法

病毒式营销主要是利用互利的方法，让网友帮自己宣传，制造一种象病毒传播一样的效果。下面介绍几个常用的方法:

1.免费服务:如果有条件，可以为网友提供免费留言板，免费域名，免费邮件列表，免费新闻，免费计数器等等。然后这些服务中都可以加入选择自己的广告或者连接。由于是免费，所以可以迅速推广。

2.有趣页面:制作精美的页面，或有趣的页面常常在网上被网友迅速宣传。所以，可以制作一些精美的，或者有趣的页面像朋友推荐。

6.bbs宣传方法

BBS宣传,虽然花费精力,但是效果非常好。网络营销，细节致胜,网站推广,全面出击。

BBS宣传要选择自己潜在客户在的bbs，或者人气比较好的BBS。

BBS宣传注意一下几个策略：

1.不要直接发广告。这样的帖子很容易被当作广告贴被删除。

2.用好头像，签名。头像可以专门设计一个，宣传自己的品牌，签名可以加入自己网站的介绍和连接。

3.发贴要求质量第一发贴不在乎发贴的数量多少，发的地方多少，而帖子的质量特别重要，为什么呢?因为发的多，但总体流量不多，我们发贴，关键是为了让更多大额人看，变相的宣传自己的网站。所以追求的是最终流量。所以发高质量的帖子，专注一点，可以花费较小的精力，获得较好的效果。

4.适当托一把。在论坛，有时候为了帖子的气氛，人气。你也可以适当的找个托，也可以自己注册两个帐号演一把。

7.网络广告推广方法

网络广告是常用的网络营销策略之一，在网络品牌、产品促销、网站推广等方面均有明显作用。网络广告的常见形式包括：BANNER广告、关键词广告、分类广告、赞助式广告、Email广告等。BANNER广告所依托的媒体是网页、关键词广告属于搜索引擎营销的一种形式，Email广告则是许可Email营销的一种，可见网络广告本身并不能独立存在，需要与各种网络工具相结合才能实现信息传递的功能，因此也可以认为，网络广告存在于各种网络营销工具中，只是具体的表现形式不同。将网络广告用户网站推广，具有可选择网络媒体范围广、形式多样、适用性强、投放及时等优点，适合于网站发布初期及运营期的任何阶段。

8.综合网站推广方法

除了前面介绍的常用网站推广方法之外，还有许多专用性、临时性的网站推广方法，如有奖竞猜、在线优惠卷、有奖调查、针对在线购物网站推广的比较购物和购物搜索引擎等，有些甚至采用建立一个辅助网站进行推广。

有些网站推广方法可能别出心裁，有些网站则可能采用有一定强迫性的方式来达到推广的目的，例如修改用户浏览器默认首页设置、自动加入收藏夹，甚至在用户电脑上安装病毒程序等，真正值得推广的是合理的、文明的网站推广方法，应拒绝和反对带有强制性、破坏性的网站推广手段。

房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考!

篇1

浅析房地产营销策划中的问题与对策

摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。

关键词：房地产 营销策划 问题与对策

一、营销策划在房地产营销中的重要作用

房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可 *** 作性的房地产策划文字作为结果的活动。

一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。

其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间2更好地满足消费者的需求3增强居住品质4提升开发商的品牌。

二、房地产营销策划中的问题分析

在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。

1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场

这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。

目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。

概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。

2.对产品卖点的把握不准

如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。

这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。

有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。

3.脱离市场需求的创新。

房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。

如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。

而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面生态化、 艺术化的小区绿化、景观智慧化、人性化的房屋和小区设施等第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式服务模式的多样化、专业化服务过程的资讯化、连锁化等。

如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。

4.过分依赖广告传播

由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。

但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。

同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合

三、房地产营销策划的对策

以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的 *** 作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。

1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种：

1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。

2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。

3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。

4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。

5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。

2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。

3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。

参考文献：

[1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002.

[2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003.

[3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003.

篇2

浅谈市场规范下的房地产营销策划

[摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。

[关键词]房地产　营销　创新　战略

一、引言

房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。

二、房地产营销意义

现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。

营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。

三、房地产营销过程中的问题

1、一些房地产的市场营销人员素质低

房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。

2、市场营销目标低、眼光低

销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。

3、营销战略缺乏科学性

质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制完善了人员的目标管理实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。

因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场 *** 作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。

合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。

四、营销过程中的战略意义

“战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。

1、依附战略

依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。

2、国际化经营战略

国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。

如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。

近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实

施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。

3、差异战略

差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。

4、“虚拟营销”战略

“虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。

“虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势：

1克服房地产资源的约束。

房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。

2专注于价值链中高附加值部分。

一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。

3敏捷性。

具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。

五、结语

对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。

参考文献

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