租购同权和租售同权

使用权房能买卖吗（租售同权）

同一房产的租赁权(房屋使用权可以买卖吗)

今天上午(7月26日)，一条重要新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社记者采访时作出如下表态:

将通过立法明确租赁当事人的权利和义务，保护当事人的合法权益，建立稳定租赁期限和租金的制度，逐步使承租人在基本公共服务方面享有与购买者同等的待遇。

这其实就是七天前在广州率先提出并在全国引起热议的“租购同权”。不过这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差，但意思是一样的。

那么问题来了:首先，这对中国的城市化意味着什么？第二，能否抑制房价上涨？第三，这对学位房意味着什么？以下是我的分析:

1.租售权共享将加速中国的“大迁徙”，一批小城镇将被废弃。

相信很多人都听说过安徽省毛坦厂中学，它是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——中国的父母可以为孩子付出一切。也就是说，为了让孩子接受更好的教育，移民和换工作根本不是问题。

上图:毛坦厂中学高考“出列仪式”场面盛大，多辆警车开道。

同产权出租后，不仅会刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”接回在老家上学的子女，还会制造大量的“教育移民”。而且，既然有“教育移民”，不如去高水平的城市，那里的学校更好；最好去北京上海。如果不是，那就是广州和深圳。最不济也要去省城。

根据统计局的官方数字，中国大约有1.88亿从幼儿园到初中的儿童，其中一半在农村。即使不考虑小城市到大城市的迁移，如果农村孩子只有三分之一出来，那就是3000万。如果这些孩子去城市受教育，会有一批家庭把老人接过来照顾。这样，人口的城市化就会大大加快。但需要注意的是，由于优质的教育、医疗等资源都在高水平城市，大城市对人口的“虹吸效应”会很强。

如果租售同权成为国家政策并持续下去，必然导致高水平城市人口大量增加，农村和小城镇人口持续流失。中国的城市化一定会成为大城市化，大城市圈。

2.“租售同权”后，哪些城市的房价会下跌？

随着人口加速流入大城市和大都市区，楼市最危险的不是租售同权的大中城市，而是人口流失的地区。在中西部地区，人口下降的中小城市最终会崩溃，最终把当地的金融机构带进沟里，因为这些金融机构贷款的抵押物是当地的土地和房屋。

最近，我们团队对全国300多个地级市近五年的人口流动情况做了一个定量分析(主要是根据“小学生”人数的变化)。很多地方已经出现了严重的人口流失，“租售同权”之后会加剧。

我们来看看河南、山西、四川三省的人口流动情况:

通过上述三省近五年小学生人数的增减，我们可以看到一个更真实的城市化图景:我国中小城市人口流失非常迅速，其中隐藏的金融风险还没有被充分认识。

对于大城市来说，以教育资源为核心的公共资源开放后，必然会有大量移民涌入。这些城市的教育资源会变得稀缺，只能加大投入。否则就会出现“一(度)难求”的局面，最终被迫限制“租售平权”。

由于人口大幅增加，租房需求会更加旺盛。所以大城市房价很难降。有人可能会说:政府不是全面提供政策性住房和公租房吗？

是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公租房”上下功夫，确实可以平抑房价。但这些都需要投资，地方政府的钱有三分之一来自商业地产行业。换句话说，没有商品房市场的稳步发展，就不可能有钱去建设和维护足够的“政策性住房”和“公租房”。原因很简单。想想中国的计划经济时代。那时候住房都是公有的，大家都可以低价出租，但问题是:能租吗？你租了什么样的房子？

至于租售同权对学位房的影响，就比较复杂了，后面会单独写分析。

同产权出售是社会进步的表现，也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中，会出现一些新的不可预知的情况。因此，住建部负责人在新华社通稿中的表述是“逐步使租房者在基本公共服务方面享受与购房人同等待遇”。