新城控股花式营销“西瓜换房”，警惕背后风险！楼市未来增量在哪里？

新城控股花式营销“西瓜换房”，警惕背后风险！这里的风险主要讲的是房地产公司规避政府监管和信贷政策的风险。楼市未来增量仍然在新的群体，这个新的群体就是未进城的农民，但是我们依然要提高他们的收入，这样才能够让多出的房地产能够消化出去。

按照目前许多人的想法，既然房地产市场的价格到了一定的程度，这自然也就要通过变相降低价格的方式去把房地产市场的库存清除。但这种办法终究会有着一定的缺陷。不管是前不久的小麦换房亦或者是现在的西瓜换房，这种策略的背后都是对房地产价格变相降低的一种手段。按照我国政府目前的监管政策以及信贷政策来说，这种手段无疑可能会触犯法律边缘，最后也就会增加购房者的风险。

一、新城控股花式营销“西瓜换房”，警惕背后风险！

在小麦换防和玉米换房等花式营销方式出来以后，南京的新城控股公司也出台了西瓜换房的一种手段，这种手段看起来是吸引了不少人，同时主要针对的也是城市周边的一些农民用户，这有一定的合理之处，而且这里针对的用户也比较精准。但其中的风险点还是比较明显的，这种营销方式的背后是变相将房子的价格降低，这不利于当地政府对于房价调控的政策手段；同时这还会变相提高信贷的杠杆，这对于信贷政策来说也是有着明显的破坏的。假如当地的政府最后赫止这种行为，这也就意味着买了房子也可能会出现收房不了的风险。

二、楼市未来增量在未进城的农民：但需要提高他们的收入

按照新城控股服务的对象来看，我们不难发现未来楼市增量的群体在未进城的农民，此前的广西玉林就直接将公务员销售楼房与吸引农户进城落户挂钩，再加上目前农户的数量是很大的，如果他们的收入能够提高，同时抗风险能力也能够增强，他们就是未来最大的城市楼房购买用户。

楼市进入平淡期，一些开发商为了促进销售，会推出一些类似“精装房、赠面积的房子”，然而表面上看似光鲜靓丽的房子，实际上有些会暗藏风险，买到手以后可能会出现很多问题，下面小编将列举最为常见的四类房子。

1、精装修房

现在越来越多的房企都喊着“精装修房”的口号，但是目前国内还没有一个比较完善的关于精装修房的验收标准，这样一来就让一些人有空子钻，成为房企变相获得利润的一个渠道，自己成立一个独立的装修公司，规模化采购装修材料要比一般自己装修成本低很多，而精装修房子价格却比市场上正常价格房子高出不少，其中的水分有多少可想而知。

更重要的是，有些企业打着“精装修”的旗号，装修的房子一点也不精致，完全没考虑住户的实际住房体验，完全任着性子来。尤其是在一些小城市，由于缺乏统一的标准管理，监管上难免会有纰漏，购房人遇到问题，投诉维权都难。买的房子，请个口碑不错的装修公司，虽然要费些精力，但在成本跟风险上要比精装房低很多。

2、赠送面积的房子

还有一种房子是赠送面积的，也是开发商为了吸引购房人眼球而增加的卖点。不少经济能力有限的刚需族遇到赠面积的诱惑，觉得自己花了这么多钱买房，赠点面积给我也是应该的，便宜不占白不占，可是别忘了，开发商会牺牲自己的利益便宜购房人吗？当然不会，从利润的角度出发，很多赠送的面积都是不计入产权的（不计入容积率的部分），也就是说购房人只有使用权，没有所有权，但是在实际计价的时候，很有可能以高于成本价、低于计入容积率部分的单价，将这部分面积价格计入总房价中。

比如一套总面积120平方米的房子，写入产权的是110平米，不计入容积的是10平米，成本价大概8000元/平，但开发商在售价时，可能会要价要到8300元/平，为了让购房人觉得占了便宜，在宣传广告里，他可能会这么说，按110平的面积来算，价格是9000元/平，但现在送了10平，变成120平了，总价虽然不变，但每平单价降到了8300元左右，你以为自己占到了便宜，但殊不知，实际成本价可能也就8000元，而且赠送的10平，不仅按照8300元/平算在房价里，还没有产权。羊毛出在羊身上，实际上开发商一点也没吃亏。

总的来说就是，开发商充分利用了信息不对称的条件，给购房人设下局，如果赠的面积是真的计入产权的还好，要是违规建设的，就有违建的嫌疑，会被房管局勒令拆除的。

3、附带车位车库的房子

今年，有城市曝出来开发商捆绑销售车位，而这些车位并没有正规产权证，比如是已经计入公摊面积的车位，原本就是属于全体业主的，但却被开发商包装成需要购买的车位，强制要求购房人买。遇到这类房子就一定要谨慎了，要弄清楚车位是否有产权证，有产权证的车位是小区项目规划中的，购买时可以开发票，产权也是业主自己的，没有合法产权证的车位，买了也开不了发票，以后如果被有关部门发现了，勒令开发商整改，业主很有可能丧失使用权，受伤的还是自己。

4、售后返租的房子

一些地段较差的商业项目通常会采用这种形式，比如开发商将一个商业项目拆分卖给众多购房人，同时购房人将已购的物业出租给开发商制定的租赁对象3-5年，这期间开发商或者其指定的企业，每年会支付给购房人相当于购房款7%的租金作为回报，这3-5年的租金可以一次性抵扣掉购房款，但是得不到任何回报。也就是说，假如是8000元一平米的物业，卖给购房人就是6500元一平米，要想多获得收益的话，只能等租约期满后重新签订租赁合同时再重新定租金。这样开发商将风险转嫁到了购房人身上，项目成功的话，盈利进了他们的腰包，失败的话顶多付几年租金，烂摊子还得购房人自己收拾。

综上所述，上面这几种房子类型，无非是开发商的一种投机的营销包装手段，虽然各地监管不断加强，但是总有人会想出新的应付手段，除了呼吁监管外，购房人唯一能做的就是别贪便宜，长点心！

（以上回答发布于2017-08-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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