新产品开发流程?

新产品开发要有一套科学的程序。盯野一般可分为六个阶段：

1、构思的形成。

所谓构思，即创意，是指为满足某种市场需要而提出的设想。构思的主要来源：购买者、批发商和零售商、竞争者、其它来源。

2、构思的筛选。

3、营业分析。

4、产品实体开发。

5、制定生产与营销计划 。

6、新产品进入市场。

扩展资料：

产品的选择应当考虑一下因素：

1、产品的市场潜力。

2、产品的收益性。

3、市场的竞争力综合的考虑市场的容量、设计并开发出的产品能否具有竞争优势，考虑市场的竞争弱点，选裂橘择有利于发挥企业核心技术优势的产品进行设计开发。

4、可利肆则团用的资源条件考虑开发设计的产品的材质、工艺、便利程度、经济性和环保性。

参考资料来源：百度百科-新产品开发

业务流程图的表达的6个关键问题

业务流程图的“烹饪三部曲”

在绘制业务流程图前，思考如何精美，如何交互，使用什么工具，都不应该是重点。

真正重点的是将业务流程图的关键要素给搜集一番。请试图回答清楚以下几个问题，否则不要开始郑销橘绘制流程图：

整个流程的起始点是什么？整个流程的终结点是什么？

在整个流程中，涉及到的角色都是谁？

在整个流程中，都需要做什么事情？（可是是一个会议，可以是一个任务）

这些会议和任务是可选还是必选的？

分别产出什么文档？

这有点像一个头脑风暴，能够帮助你将所需用到的原材料获取到，有了这些“米”和“水”，那就不愁去如何烹饪了。

在项目管理中，上个月，我们也试图给去规范化一个数据产品的设计开发流程。

这是一个数据产品的项目，而我们都不是对此很有经验的人。所以我们召集到所有相关的角色，组织了一次头脑风暴及卡片分类法的混合式应用。

让大家头脑风暴出自己认为在项目里必须的节点，如“需求调研”，“需求分析”，“kick off会议”，“PRD撰写及确认”，“数据评估”，“技术架构”，“DEMO绘制”，“指标算法定义”，等等。

在头脑风暴过程中，主持人将这些节点都写到白板上，等没有新的节点诞生后，大家一起对节点进行合并归类。之后呢？

将这些剩余下来的真正有价值的节点，撰写到即时贴上，开始进行排序。在排序过程中，可以由一个人先主导，他会按照自己的理解，将各个节点放到按角色排布的泳道中，并设计好先后的顺序。在他进行的过程中，其他人不断进行提问：“这项任务开始前，需要什么样的条件？”“这个任务是必须的吗？”然后一起调整先后顺序。直到最终没有人有任何重大的异议。

之后拍照留念。

然后可整理成电子文档，如project或者excel版本（使用excel做项目管理？）

但是，业务流程图和上述项目中的流程不太相同的是：

项目中的各种活动节点有更宽泛的可配置性，任务A和任务B是否并行，还是串行，如果项目组成员达成共识，是可以调整，并且多做尝试的。所以可以用集思广益的做法去头脑风暴出一个暂定比较合理的流程。而业务流程图的梳理，有两种:

一种是基于现实发生的业务流程如实反映。这显然不是你一个团队能够YY的结果。更需要走到现实环境中，去调研，去梳理，去确认。

另一种是基于流程优化的方案，当你已经掌握了目前的流程现实如何运作时，基于分析，讨论，能够判断出流程中不合理的地方，给出一个更完善或者有更效率、成本更低的新的流程出来——或许你要求增加一个部门，或者你需要删减一个环节，或者中间的若干步使用新开发的系统去取代。

总之，大多数时候，你要想做第二种流程图，必然要先将第一种给梳理出来。所以，第一种如实反映的流程图是躲不过的。既然如此，基于YY或者头脑风暴是不现实的。我们需要走到前线去，掌握现实中业务是如何运作的。而且很多时候，越细节越好。

那怎么做呢？基于有限的知识与经验，我可以给如下建议：

调研——2.梳理呈现——3.评审确认三部曲，如图所示：

2. 调研——问正确的问题，多问问题，多问几个人

除了在本部分开始的那几个问题要顾及到，其实调研过程解决的仍然是who，what，why，how，以及where的问题：谁，在什么情况下，做了什么事情，喊团这个事情需要什么前置条件，又输出了什么，这个事情在哪里完成的？搞明白这几个问题，我们的调研就可以圆满完成了。

流程图的表现，要回答这几个问题：

Who——谁？部门，角色，岗位

What——什么事情？

Where——在哪里做的？在我梳理的业务流程图上，where更多表示是文档还是各种系统，用来表示信息化的程度。比如当我们梳理中发现，有一项登记，是用excel而不是业务系统来进行的，那么在这里的where就可以表示为：excel文档。

Document——那产生的这份文档叫什么名字？也写出来，代表有文件的传递，而以后要进行信息化的话，此份人肉文档也是需要被消除而被系统取代的。（相反，如果这项工作是在某个系统里 *** 作的，where就可以写成“人事系统”，文档可以继续存在，即该系统中的表单名称：“员工登记表单”）

Condition——条件。在这种条件下，下一个活动还能够继续，即用逻辑链接线的方式来表示一项活动的输入和输斗亮出，指向某个活动的箭头就表示此活动的前置输入条件。

Dicision——决策。有些活动会产生一个条件判断，根据不同的判断结果从而走不同的分支流程。比如输入员工信息的时候，可以根据员工之前是否就职过，选择不同的流程，对于已经就职过的，选用之前的工号而不用生成新的工号。

举个案例（如果不太恰当，请意会）。假设你受命要调研两家餐饮店的业务流程，目的是给他们提供性价比最高的点餐系统。

在调研中：

1. 你首先可以要求精通业务流程的人给你系统讲解一遍。

2. 调研具体 *** 作的人，来验证他给你讲解的是否全面和偏差。

3. 实地观察和记录（花点时间走遍业务流程）

三种方式相互结合使用。第一种方法可以让你首先建立一个系统观，了解大体枝干，但是很难切入到可能会出现问题的细节。第二种方法太依赖于问题的质量以及问问题的场景。有很多结论的不正确其实是因为问错了人或者问问题的方法不对。那么就需要借助第三种，在观察中再进行验证。

比如，你现在找到了一个厨师：

你主要负责做什么菜系？

热菜。

那菜单都是谁给你的？

我们的服务员。

她都怎么提供给你？

她负责客人点菜后，然后手写一个单子，给我放到窗口上。

单子上都会写什么？

桌号，菜名等

那如何客人点的是冷菜呢？

恩，有复印本，直接拿一份给冷菜间。

那你怎么开始工作呢？从洗菜到切菜，一直烹饪都是一个人吗？

哦，不，我只负责烹饪。当接到菜单后，首先我的助理会进行择菜，刀工进行切菜，这样如果有几个菜就完全可以并行。

当你们做好后呢？

放到窗口，按铃，喊桌号和菜名，传菜员就会传菜。

……

在这些问题中，就涉及到了“分单”，“切菜”，“择菜”，”烹饪”，“传菜”，“上菜”几个活动，也涉及到了“服务员”，“厨师”，“助理”，“刀工”，“传菜员”几个角色。几个活动的次序也比较清楚了。

而另一家餐饮店的业务流程却是不一样的，你同样抓住一个厨师进行询问：

要做什么菜，菜单是哪里来的？

打印出来的。

所有菜都会在这里打印吗？

哦，只有热菜在这里打印出来，冷菜、酒水就会在冷菜间和酒水间打印出来。

打印机是谁在 *** 作的？

没人 *** 作，它会自动打印不同的单子给我们。

……下面的问题，可能厨师就不了解了，要问点菜员了。

请问你是怎么点菜的？

拿设备啊，客人点菜就按几下，确认就好了。

之后呢？

之后就可以将菜单打印出来。

不同的菜系会在不同的烹饪间打印吗？

是的，我们可以分单打印。是在这中心打印机里完成分单。

然后，你可以继续调研烹饪后的传菜和上菜流程。

3. 梳理并呈现

你的调研和观察使你拥有了“烹饪”所需的原材料。

角色：部门、岗位或人

活动：做了什么事情

次序：做这些事情的次序如何

规则：什么情况下到什么事情

还记得我们之前提过的流程图要素吗？回顾下：

接下来的任务是不是很简单，对，就像填空题一样简单。将活动/事件按照一定的规则填到由部门和时间两条维度决定的框框里。

这个阶段是paper work，你需要将调研阶段收集到的原材料用更直观明了的方式呈现出来。从而能够更好进行评审和确认。也为以后的流程评审和优化做准备。

在刚开始，笔和纸的原始搭配仍然是最好的起步工具。你可以暂时忽略掉美观或者可复用的因素。但是当你对要呈现的流程已经有足够的信心时，就可以借助软件工具了。

3.1 复杂流程的分解

不可能将所有的活动都放到一张图里呈现。

“业务流程是有层次性的，这种层次体现在由上至下、由整体到部分、由宏观到微观、由抽象到具体的逻辑关系。这样一个层次关系符合人们的思维习惯，有利于企业业务模型的建立 企业部门之间的层次关系表。一般来说，我们可以先建立主要业务流程的总体运行过程（其中包括了整个企业的大的战略），然后对其中的每项活动进行细化，落实到各个部门的业务过程，建立相对独立的子业务流程以及为其服务的辅助业务流程。”

——引自《百度百科》 业务流程词条

对于很多新人来讲，业务最难的在于划分业务流程图的层次上。

首先，明确你要梳理的业务流程的范围——用大的粗略的关键节点，讲清楚这个业务流程范围中的故事，就是顶层业务流程图。你的顶层业务流程图是业务全局故事的简单表达，但是请注意这里的业务全局不见得是公司整体的业务全局，而是你界定好的业务范围。比如，下图是餐厅的日常运作流程图，若你界定的业务范围是面向顾客的点餐和结帐流程，那么这就是顶层业务流程图。但是若你界定的是整个餐厅的运作业务流程，那这显然还是一个子集——并没有包含餐厅的采购、供应商管理、一级库存管理等工作。

其次，先从顶层的业务流程分解开始，由粗至细。顶层业务流程图的梳理原则：

1. 界定范围内的业务全局故事。

2. 包含该范围内的关键节点。并且，当被质疑说某某环节怎么不存在时，自己要清楚它在下一层分解中应该被包含在那个关键节点中。比如，赠送10周年优惠券，应该会在结帐节点分解中出现。而打印分单，会在点菜节点中分解。而准备儿童座椅应该是接待入座环节。

3. 顶层流程图分解出来的关键节点未必都会细化分解下去，生成二级以及三级的流程图。这要看该节点涉及到的“活动”以及“角色”是否复杂。

再看一个案例，对传统生产型企业的进销存主业务流程进行分解。橙色的代表被分解点，已经可以分解为四层。当我们分解到第四层，发现再往下去涉及到的活动和角色都已经很少时，就不必再分解了，而是可以将第四层的关键节点直接作为第三层业务流程的“活动”，而不是子流程图。

当然，这是依赖于你梳理业务流程的目标。如果你偏偏是要对“打样”环节进行剖析优化，则还可以继续分解下去。

这一步的工作会帮你建立出清晰的流程目录结构，如下图所示是摘选于刚完成的一个流程梳理的项目中的目录结构部分。可以看到全图即是顶层关键节点，作为老大，可能只要看这一层就够了。下面则会对顶层做更多细化拆解。

“H3.样品认证”在顶层业务流程图中，仅仅是一个“活动”，而在自己细化的这一个层次中，则会包含详细的子活动一级参与者。

3.2 流程图的常用图示

我常用的就是前两行的“活动”，“判断”，“逻辑关系线”，“起始与终止”，以及第二行的“子流程”，和“文件/表单”。如果你不是符号控，我建议这几个就足够了。

其中，“子流程”此图示就是可以帮助你将流程分解得到的子流程能够串联起来，比如，当在”A流程”中涉及到进一步需要分解的”A1.1流程”时，就可以在”A流程”中用子流程符号代表“A1.1”。然后你的读者就会明白要想进一步了解”A1.1″应该参考另外一个流程图。

流程图的常用结构：

给大家看一些案例：

基本上包含大多数图示的流程图：

只用到少数几个图示画的简单流程图（台湾人的文档中称为程序图——不过这里的程序不是指计算机程序，而是process，仅仅是体现任务之间的处理流程，所以使用极简单的符号也不为怪了）：

以上两个流程图案例，从符号的复杂程度上来讲，一个是完整流程图，一个是基本流程图，但是从表现形式来讲，都属于“泳道图”——Swimlane。这也是我们最常用的一种表现形式了。泳道图能够很好体现部门或者角色在流程中的职责以及上下游的协作关系。且流程图本身的标准容易掌握，达成共识也就更加容易。

3.3 泳道图精要

2大维度：一般泳道图的横向会作为部门或岗位维，当然也有例外，如上述案例中就是横的泳道。而纵向则做为阶段维——时间是从上到下发展的。如果复杂的泳道图，在任务分解上可以在阶段维里做一些划分，比如“采购”，“生产”，“销售”，”配送”等。

活动流转：活动就像一个游泳员一样，游到不同的泳道中去执行任务。

在上文中的软件推荐部分，我推荐过smartdraw工具，此工具还附带了泳道图的模板，大家比较更快能够上手：

3.4 Do vs Donnot 业务流程图的注意事项！

DO

1. 让涉众参与，不要闭门造车

业务流程图包含了你图上的各个参与角色代表，与他们适时确认事情的原本流程，禁止自己YY。

2. 恰当的层次分解，不要将所有都铺到一张图上

如上所示。

3. 逐渐深入，先抓枝干

切忌胡子眉毛一把抓。

4. 流程一定有开始和结束

切忌交付出来的流程图，让读者还来问你：流程的开始点是什么？用清晰的代表开始和结束的符号来完成第一步和最后一步。

5. 编号，编号，编号

这是让沟通效率更高的优化措施。当你有了编号系统，相当于对你的流程图都赋予了唯一识别身份z号。这比中文名称更有效。比如当我们完成了业务流程图后，负责业务流程规则审核和优化的部门能够清楚在邮件里传达：H5.1流程优化，大家就更明确指的是什么。

DONNOT

1. 自己YY应用的环节而不是现实中的环节

2. 所有的环节都试图放到一张图上

3. 一开始就陷入细节，胡子眉毛一起抓

4. 流程很难让人分清楚从哪里开始，到哪里结束

4. 评审及后续行动

验证你是否做到了以上的DO，以及规避了Donnot的做法是什么？

很好办，及时与各位进行评审。将各个涉众都叫到一起，给他们看你梳理出来的成果。

这会发现一些有意思的事情，除了评审你的流程图是否符合现实外，也会评审目前的业务流程是否符合理想。不同的部门和岗位的代表会在这个评审中，确认当前，也会相互提出意见，甚至吵起来，这不失于做流程优化的一个很好的契机。暂且不表了。

只要一说起房地产，大多数人的第一反应是“这老板肯定是大坑”。确实，目前来说房地产投资在投资业界具有高利润、高投入、高风险的特点，许多从事房地产开发的企业也是经常顶着巨大的压力。你对房地产开发流程熟悉吗?让小编来跟您详细讲讲吧。

 　　房地产开发流程：

　　(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

　　(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相举裤当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

　　(三)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要轿指分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门闭答配对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

(七)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

　　(十)物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

 

房地产开发流程的法律规定：

中华人民共和国城市房地产管理法：

第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构

(二)有固定的经营场所

(三)有符合国务院规定的注册资本

(四)有足够的专业技术人员

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

　　第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

房产开发的分类有哪些：

(一)根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和成片开发三类。

1 、单项开发。单项开发是指开发方式规模小，占地不大， 项目功能单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内完成这类开发。

2 、小区开发。小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建，即等于相对独立街坊的更新改造。这类开发形式要求开发区域范围内做到基础设施完善，配套项目齐全。与单项开发相比，规模较大，占地亦较大，投资较多，建设周期较长，一般分期、分批开发。

3 、成片开发。成片开发是指范围广阔(其范围大到可以相近于开辟一个新的城区)、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性开发。 如海南洋浦开发区，上海浦东开发区等诸如此类的著名的成片开发项目。在成片开发中，房地产开发往往成为基础产业和先行项目，发挥其启动和引导作用。

(二)从房地产开发的内容不同，可划分为：单纯的土地开发和再开发单纯的房屋开发和再开发土地房屋的一体化开发等三大类。

1 、单纯的土地开发和再开发。

土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮 一平即为平整土地)，按照竖向规划进行土方工程施工。 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前，还应对地下物进行勘察，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物，并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。

期间，七通一平比三通一平的工作要求更高，实-quot 七通一平必须完成下列工程：能源系统工程，它包括供电、供热、供气等设施给排水系统工程，它包括取水、输水、净水、配水管网、排水管网、冷水处理等工程道路交通系统工程邮电通讯系统工程，它包括邮政、电讯和电脑网络等设施。土地平整工程。

土地再开发是指对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，调整用地结构，完善基础设施，以提高土地使用功能和开发利用效益。旧城区改造一般都需进行土地再开发。

2 、单纯的房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。需要指出的是，对房屋的扩建和改建只有达到一定程度和规模，才属于房地产开发的范畴。而对现有房屋进行一般性的修缮和装修，则属于物业管理的范畴，而不是房地产开发。

3 、土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发，或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多。

(三)根据开发目的不同，房地产的开发划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。

1 、经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产品(房屋、基础设施、 土地使用权)作为商品进行交易，以追求利润回报的开发活动。

　　2 、自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动，开发者即使用者，开发的房地产产品不进行流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要，开发环节本身不追求营利。

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